Какую квартиру выбрать в новостройке: Как правильно выбрать новостройку — журнал ИНКОМ-Недвижимость

Содержание

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках

Фото: Franck Boston/shutterstock

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил — Новостройки

Когда люди выбирают квартиру в новостройке, им приходится учитывать множество факторов и нюансов. Рассказываем о 5 главных вещах, на которые надо обратить внимание в первую очередь.

Проверить надежность застройщика

Опыт, репутация и надежность застройщика — важный фактор при выборе квартиры в новостройке. Как выбрать и не пожалеть?

Изучите застройщиков, соберите о них информацию. Для этого не обязательно обладать специальными навыками разведчика: все важные данные можно найти в сети. Посетите сайт компании, поищите о ней новости в СМИ и отзывы других покупателей.

Не забудьте проверить, есть ли у застройщика аккредитация банков. В будущем эта информация поможет вам, если вы решите брать квартиру в ипотеку. Например, в Сбербанке. К тому же сотрудничество с крупными банками — это в целом хороший знак и говорит о надежности компании.

Проверьте, в порядке ли документы на строительство. По российским законам, застройщики должны размещать в открытом доступе (обычно на своих сайтах) документы, которые подтверждают права на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство.

Оценить расположение дома

Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?

Важно, чтобы в районе, где находится дом, работали детские сады, школы и поликлиники. Не забудьте также проверить, есть ли рядом магазины, почтовые отделения, аптеки и банки.

Зеленая зона также является важным преимуществом, особенно для любителей здорового образа жизни и семей с маленькими детьми. Здорово, если рядом с домом будет парк или лес, где можно дышать свежим воздухом и бегать по утрам.

Смотрите в будущее, оцените перспективы развития района. Возможно, совсем скоро рядом построят новую станцию метро или откроют школу с углубленным изучением иностранных языков.

Выбрать планировку и этаж

Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.

Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.

Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.

Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.

Узнать стоимость и условия покупки

Цена вопроса — пожалуй, самая большая головная боль для любого, кто решил купить недвижимость. Не спешите. Взвесьте все «за» и «против». Устройте семейный совет. И, самое главное, внимательно изучите предложения на рынке.

Поищите информацию о ценах, спросите у застройщика о рассрочках, скидках и акциях. Обязательно изучите раздел по поиску жилья в новостройках на сайте DomClick, который работает с ведущими российскими девелоперами в тысячах городах и небольших населенных пунктах России.

Если вы рассматриваете покупку жилья в ипотеку, обратите внимание на специальный список застройщиков, которые работают со Сбербанком по программе субсидирования (уменьшения) процентных ставок. Не забывайте, если у вас есть дети, при покупке квартиры вы можете воспользоваться материнским капиталом и получить минимальную процентную ставку (сейчас она в районе 5%). Подобрать подходящую ипотечную программу также можно на сайте DomClick.

Помните, чем ближе срок ввода дома в эксплуатацию и выдача ключей, тем, как правило, дороже квартиры. Так устроен рынок. Поэтому купить готовую квартиру «за дешево» и переехать на следующий день вряд ли получится. Если хотите купить квартиру чуть дешевле и готовы подождать год-два, выбирайте жилье на ранних этапах строительства.

Увидеть дом своими глазами

Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройке, отправляйтесь на место строительства. Часто бывает так, что видишь дом своими глазами и сразу понимаешь — это именно он или надо искать дальше.

Постарайтесь смоделировать ситуацию, при которой вы как будто уже живете тут. Зайдите в ближайший магазин, прогуляйтесь до остановки автобуса или метро, оцените детские площадки во дворе, узнайте про парковку — почувствуйте себя местным жителем.

Если вы планируете покупку квартиры в другом городе и возможности быстро приехать «на разведку» нет, хорошим вариантом станет виртуальная экскурсия с помощью карт Google Maps. А если в городе, где вы хотите купить квартиру, живут ваши друзья или родственники, спросите совета у них, они наверняка подскажут. Также можно почитать отзывы о доме и ходе его строительства на форумах жильцов или в социальных сетях.

 

 

Выбрать квартиру в новостройке

Сейчас читают

Сбербанк снижает размер первоначального взноса до 10%

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на вторичном рынке / Меридиан

Перед тем как выбирать квартиру, нужно как минимум определиться с районом (мы уже проводили обзор, какой район Тюмени выбрать для проживания).

Чем руководствоваться при оценке будущего района для проживания:

Транспортная доступность

Оцените сколько времени будет занимать дорога до работы (и других ваших «мест притяжения») и обратно на автомобиле, а также наличие удобных развязок и пробок на дорогах.

Если личного автомобиля нет, нужно проанализировать количество маршрутов общественного транспорта, как часто и до скольки они ходят. Например, если окажется, что вы работаете до 10 вечера и ни один автобус уже не отвезет вас домой, придется постоянно тратиться на такси, что очень невыгодно.

Инфраструктура

Оцените инфраструктуру района отталкиваясь от важных для вас критериев. Если у вас есть (или планируются) дети, конечно важным пунктом будет детский сад, школа рядом с домом, наличие хороших игровых зон, безопасность района.

Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на количество парковочных мест (соотнесите их с количеством квартир в будущем доме). Оцените планировку внутреннего двора — если места будет не много, не превратиться ли все в сплошную парковку?

Посмотрите заранее, где можно будет прогуляться после работы вечером, какие магазины есть в непосредственной близости к вашему дому и до каких крупных ТЦ можно быстро добраться.

В общем, отталкивайтесь от своих потребностей при оценке инфраструктуры, а также изучайте информацию о том, как планируется застраиваться район в дальнейшем.

Экологичность

Это немаловажный фактор при выборе места для постоянного проживания. Почитайте информацию об экологии выбранного вами района, поищите есть ли какие-либо промышленные объекты/заводы неподалеку, мусорные полигоны, не проходят ли ж/д пути и т.д.

Перспективность

Всем хочется не просто купить жилье, но и выгодно вложить деньги. Конечно, сказать на 100% подорожает/подешевеет жилье в конкретном районе нельзя (если это не центр), но постарайтесь собрать максимум информации о том, как будет развиваться район в будущем и выгодно ли будет потом продать там квартиру.

Как выбрать квартиру в новостройке

Что считать новостройкой

Новостройка — это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. Юридического определения новостройки не существует, а фактически новостройкой считают построенный дом, в котором ещё никто не жил. Вы будете для него первыми жильцами.

Какой дом выбрать 

Район или список подходящих локаций каждый определяет сам и уже «на месте» выбирает из проектов.

Многоквартирные дома в больших городах сейчас строят панельные, монолитно-каркасные или кирпичные. Сроки строительства и цены на них различаются.

Панельные дома возводят за 7–10 месяцев (стоит заложить ещё год на смену подрядчика и суровую зиму). В таких квартирах сложно делать перепланировки, потому что большинство стен — несущие. Жильцы таких домов могут жаловаться на плохую звукоизоляцию и холод. Зато стоят такие квартиры намного дешевле других.

Монолитно-каркасные дома строят от 1,5 года до 2 лет (плюс тот же год на непредвиденные обстоятельства). Перепланировки в квартирах возможны, звуко- и теплоизоляция — в порядке! Но цена выше, чем в панельных, примерно на 50%.

Кирпичные дома возводят года два с половиной (и опять прибавляем год на всякий случай). В них всё хорошо. Кроме цены. Квартира в кирпичном доме может стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в панельном.

Готовность дома vs цена

Цены зависят от того, на какой стадии строительства вы решитесь на покупку: когда только вырыли котлован или когда в доме уже пустили лифты. Чем раньше — тем дешевле и рискованней, чем позже — тем дороже и надёжней.

Цена квартиры в новостройке растет так:

  • вырыт котлован, ведётся строительство подземного этажа и парковочных мест +10%;
  • строится первый этаж +10%;
  • экватор стройки +10%;
  • возведение кровли +10%.

Ещё больше цена вырастет после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. При этом покупка квартиры у застройщика — самый прозрачный способ получить новые квадратные метры.

Проект нравится, застройщик на слуху. Берём?

Не торопитесь. Репутацию застройщика сперва нужно проверить:

  •  Посмотрите устав застройщика. Он должен быть на сайте.
  •  Проверьте свидетельство о регистрации, дату регистрации можно проверить через сайт налоговой службы.
  •  Найдите документы о постановке компании на налоговый учет, это можно посмотреть в выписке ЕГРЮЛ, заказать которую тоже можно на сайте налоговой.
  •  Посмотрите историю компании и её проектов, почитайте форумы жильцов уже заселённых домов.
  •  Убедитесь, что застройщик застрахован в надежной компании. 
  •  Посмотрите — а не признают ли в ближайшем будущем застройщика банкротом. Требования о банкротстве можно проверить в картотеке дел арбитражного суда .
  •  Проверьте, с надёжным ли банком сотрудничает застройщик.
  •  Посмотрите, как застройщик решает проблемы с покупателями квартир в других проектах. Выяснить, были ли у застройщика проблемы с покупателями в рамках других проектов, поможет «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ». По названию компании можно выяснить, с кем судился застройщик и что послужило поводом для разбирательств.
  • И, конечно, прочитайте проектную декларацию дома, она тоже должна быть на сайте. В ней — вся информация о застройщике, разрешениях, сроках строительства и доме.

Какую квартиру выбрать

Застройщик внушает доверие, проект нравится, самое время начать выбирать собственно квартиру. С количеством комнат (или квадратных метров) обычно определяются в первую очередь, а вот про мелочи, которые сильно влияют на цену, часто забывают. Поэтому сразу присматривайтесь к этажу, лифтам, сторонам света, виду из окон, лоджии с балконом, ремонту и парковке.

Этаж

На верхних этажах меньше шума и лучше виды. На последнем — нет соседей сверху, но о протечке крыши вы узнаете первым, также непросто доставлять строительные материалы для ремонта и крупногабаритные вещи, и всегда есть опасность, что лифт сломается и домой придётся подниматься пешком.

На первом — вида ноль и может быть сыровато. Зато крыша точно не течет, с доставкой никаких проблем и никакой лифтозависимости. И главное — цена. Квартиры на первых этажах традиционно стоят дешевле, в среднем на 7–15% ниже. Но в премиальном сегменте жилья разница между нижними и верхними этажами достигает 30–50%.

ЖК Мещерский лес

Количество лифтов зависит от этажности дома, числа квартир на площадке и активности потока пассажиров. Согласно своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», лифтами должны быть обеспечены все дома от 4 этажей и выше. Если в здании до 9 этажей, в нём может быть только 1 лифт, 10–19 этажей — 2, 20–25 этажей — 3–4 (в зависимости от суммарной площади квартир на этажах. Рядом с лифтом — может быть больше шума. И это тоже повод для скидки, причём, один из самых неочевидных.

Тринадцатый! Если вы не трискаидекофоб, то есть не питаете суеверий насчет числа 13, — стоит попросить скидку в 2–3% у застройщика на этом этаже.

Сторона света

Идеальны восток и запад: тогда солнца, тени, тепла и прохлады дома будет достаточно в любое время года и любую погоду. Из окон, выходящих на восток, будет виден рассвет, если у вас будет запад — все закаты будут ваши. Про север в России всё приблизительно понятно, а юг — для любителей витамина D и кондиционеров. И если сторона света на цену квартиры не влияет, то вид из окон в не слишком облагороженный двор или на оживленную трассу можно использовать как повод для скидки.

Лоджии и балконы

Без лоджии и балкона квартира дешевле. И точка. Если вы её покупаете и не питаете иллюзий насчет балкона-кладовой, балкона-кабинета или балкона-тренажерного зала — это плюс. Но если вы собираетесь эту квартиру продавать — это будет уже минус для других покупателей.

Ремонт

Частичный или полный ремонт квартиры в новостройке резко увеличивает её стоимость. Без отделки она будет дешевле. Но в данном случае экономия может получиться сомнительная: если вы покупаете квартиру, чтобы в ней жить, то ремонт придётся делать всё равно. Но заплатите вы за него уже, скорее всего, больше, хотя и сможете сделать всё по своему вкусу.

Парковка

Машиноместо в паркинге может входить в цену квартиры. И тогда от него можно отказаться и получить скидку. Или может не входить. И тогда можно просить скидку за одновременную покупку квартиры и машиноместа. Ловко?

 

У кого можно купить квартиру в новостройке?

 Вы определились с застройщиком, проектом и параметрами жилья. И обнаруживаете, что квартиры в одном и том же доме предлагают совершенно разные продавцы — не только компания, которая его строит. Как так могло получиться, особенно, если дом ещё не сдан?

Легко! Продавать квартиры могут как застройщик напрямую, так и подрядчики, риелторские агентства или дольщики.

Откуда квартиры у подрядчиков 

Подрядчики — организации, которые выполняют строительные работы для застройщика.

Иногда за это с ними расплачиваются квартирами, которые они продают. Часто — с большими скидками, до 30%. Найти такие варианты — большая удача.

А риелторы тоже продают квартиры в новостройках?

Конечно. Застройщик не может продавать все квартиры сам — ему нужна помощь. Специалисты по недвижимости — риелторы — становятся посредниками между застройщиком и покупателями квартиры. И берут за это процент, но обычно эти деньги уже «зашиты» в стоимость квартиры — как правило, цены у застройщика и агентств недвижимости не отличаются. В пользу последних говорит большая база проектов (возможно, вам подберут вариант получше!), а также то, что сомнительные объекты риелторы на реализацию, как правило, не берут.

А я могу купить квартиру в новостройке у человека, который купил её раньше?

Да. Это называется переуступка. Но есть пара моментов. Если дом ещё не построен, то квартира юридически не является чьей-либо собственностью. Чтобы она стала вашей, нужно заключить договор о переуступке прав. Такая сделка называется цессией, от латинского cessiō — уступка, передача. Это полностью законно.

Продавцы таких квартир остаются в плюсе: ведь покупали они недвижимость в начале строительства, когда она стоила дешевле. Но есть и хорошие новости для покупателей: квартира будет дорожать и дальше. Всего за время строительства дома цена на жильё может вырасти на 40-60%.

Переуступку нужно согласовать с застройщиком. Он даёт свое согласие на сделку и подписывает договор переуступки. И его «да» может стоить покупателю 1–5% от первоначальной стоимости жилья.

Когда покупать квартиру?

 Есть немало возможностей сэкономить. 

Покупайте на старте

На квартиры, которые начинают продавать ещё до получения застройщиком разрешения на строительство, действуют очень большие скидки. Найти такие варианты непросто, и чаще всего помочь здесь может личное знакомство или инсайдерская информация от девелопера. Но даже на старте официальных продаж жильё всегда дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию.

Следите за акциями и скидками

Конкуренция на рынке высокая, застройщики постоянно запускают разные акции, чтобы привлечь жильцов именно в свои комплексы. Вам могут предложить скидку, сниженную ставку по ипотеке, машиноместо или отделку в подарок.

Приходите в офис продаж в конце месяца, квартала или года

Планы продаж квартир для менеджеров никто не отменял. И страшнее всего не получить годовую премию от Деда Мороза, которым для менеджера можете стать вы со своим решением купить квартиру в новостройке.

Заключение

Покупка новостройки чуть сложнее, чем кажется на первый взгляд. И поездить-повыбирать здесь тоже, как и на вторичном рынке, придётся. Но всё это, как правило, с лихвой окупается через несколько лет, когда дом сдан, ремонт сделан, а новоселье отпраздновано. К тому же цена на такую недвижимость за это время может ещё подрасти.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Параметры выбора квартиры в новостройке. Как вычислить самую лучшую во всём доме

После того, как будущий жилец определился с конкретной новостройкой, встаёт вопрос выбора конкретной квартиры. Сегодня даже если работы на объекте близка к завершению, половина квадратных метров в доме ещё свободны. А значит остаётся простор для применения дедуктивных способностей. В ходе поиска квартиры надо обратить внимание на пять принципиальных моментов. Это позволит выбрать жильё, которое будет удобным, а главное, долго сохранит высокую ликвидность.

Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций, помогающих покупателям квартир ориентироваться во всём многообразии предложений на первичном рынке жилья. Ранее мы рассказали о новостройках наиболее удачно расположенных с точки зрения экологии, о разнообразии новых форматов квартир, а также о том, как разглядеть недостатки новенькой квартиры до заселения в неё. На этот раз речь пойдёт о преимуществах и недостатках того или иного положения квартиры «внутри» дома и о некоторых других моментах, на которые надо обратить внимание, чтобы купить жильё, которое долгое время будет оставаться удобным, ликвидным и, как минимум, не утратит своей классности.

Выбрать этаж

Около двух лет назад на екатеринбургском рынке первичного жилья окончательно сформировалось правило – чем выше, тем дороже.

Павел Сенюк

эксперт ООО « БК-Недвижимость»

Практически все застройщики сегодня работают по такой схеме. Соответственно квартиры на этажах с первого по пятый пользуются популярностью у инвесторов. Их часто покупают для перепродажи. Если квартира покупается для себя, то наиболее востребованные этажи, как правило – с шестого по одиннадцатый. Обычно квартиры на этих этажах продаются в первую очередь.

Застройщики замечают ещё одну закономерность. В домах класса «эконом» активнее всего раскупается недорогое жильё – то есть на достаточно низких этажах. А в домах комфорт- и бизнес-класса основной спрос приходится на квартиры с лучшими потребительскими характеристиками – то есть расположенные выше 8-10 этажа. Квартиры на этажах от 20-го и выше во многих жилых комплексах уже считаются «видовыми» и цена их вырастает скачкообразно. Тем не менее, спрос на такие объекты есть даже с учётом повышенной цены.

Экологи замечают, что квартиры выше 10-12 этажа имеют лучшие экологические характеристики – сюда поднимается меньше пыли и почти не попадают выхлопные газы. Правда есть и иная точка зрения. От некоторых горожан можно услышать, что жить на высоких этажах менее полезно из-за того, что на высоте слишком низкое атмосферное давление. Впрочем, данная теория не выдерживает проверки логикой. При подъёме на 25 этаж атмосферное давление снижается всего на 6 мм ртутного столба. Но надо помнить, что в течение дня на поверхности земли этот показатель изменяется в гораздо больших пределах просто из-за смены погоды. Иными словами «неполезность» верхних этажей пока не доказана.

Квартира внутри дома или с краю

В новостройках секционного (подъездного) типа, как правило, имеются одинаковые квартиры в разных подъездах, и можно выбрать либо средний, либо крайний подъезд. Соответственно в первом случае квартира будет окружена соседями со всех сторон, во втором – квартира может находиться в торце дома и число соседей будет сведено до минимума. Покупатели жилья на вторичном рынке однозначно предпочитают квартиры «внутри» дома, так как опасаются промерзания наружных стен. Подобные настроения есть и среди покупателей новостроек, однако в последнее время наблюдается рост популярности торцевых квартир.

Анна Кашина

специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»

Если торцевая квартира имеет дополнительное окно, то, скорее всего, выберут её. На Урале солнца мало, поэтому дополнительный солнечный свет не помешает. Если рассматривать с точки зрения звукоизоляции, то торцевая стена будет снова в выигрыше. К теплосбережению застройщики сегодня относятся серьезно. Если стена всё же станет промерзать, в течение 5 лет, застройщик обязан устранить этот недостаток. А такой недостаток, как шумные соседи, он не устраняет.

Застройщики также отмечают рост популярности торцевых квартир.

Олег Колесников

начальник отдела маркетинга ЮИТ Уралстрой

С точки зрения спроса, квартиры «с торца дома» ценятся больше, за счет большего количества окон, которые выходят на разные стороны света. Например, у угловой комнаты может появиться 2-3 окна, что открывает будущему собственнику различные варианты для перепланировки, которую можно произвести небольшими усилиями, например, объединив или разделив комнаты.

Ориентация квартиры по сторонам света

О том, на какую стону света выходят окна не задумываются только покупатели однушек. По закону окна в этих квартирах должны выходить на юг (ну или на юго-восток или на юго-запад), чтобы соблюдались нормы инсоляции. При выборе двушек и трёшек покупатели, как правило, стараются сделать так, чтобы расположение окон совпадало с их личными биологическими часами.

Олег Колесников

начальник отдела маркетинга ЮИТ Уралстрой

Окна на юг – в квартире будет солнце целый день, на восток – солнце с утра до обеда, на запад – солнце после обеда. А некоторые покупатели предпочитают, чтобы окна выходили на северо-восток или северо-запад, с минимальным попаданием солнца в окна квартиры.

Опрос риэлторов и застройщиков показал, что, хотя в Екатеринбурге и есть любители квартир, развёрнутых на север, однако окна на юг пользуются большей популярностью. Среди покупателей первички, обращающих внимание на стороны горизонта примерно 30% хотят окна на север, а 70% — окна на юг. Риэлторы практически в один голос говорят, что в условиях Урала окна на юг – это конкурентное преимущество квартиры.

Выбор планировки квартиры

Дизайнеры интерьеров в один голос убеждают будущих новосёлов выбирать квартиры со свободной планировкой, причём такие, у которых капитальные стены есть только по периметру, но не внутри квартиры.

Чебанова Ольга

дизайнер по интерьерам

Если человек намерен делать перепланировку, ему стоит присмотреться к квартирам в которых внутри нет, не только капитальных стен, но и перегородок. Даже если по проекту они предусмотрены, лучше договориться с застройщиком, чтобы он их не ставил. Некоторые застройщики готовы идти навстречу клиентам до такой степени, что соглашаются ставить перегородки там где попросит покупатель. Впрочем, даже если квартира просто без перегородок – это хорошо. Перепланировка в ней обойдётся дешевле, чем перепланировка со сносом перегородок.

Дизайнеры и архитекторы также рекомендуют потенциальным новосёлам избегать, по возможности, квартир с длинными коридорами. Их площадь входит в цену жилья, а использовать её эффективно получается не всегда.

Оксана Косинова

главный архитектор фирмы «Дизарх»

Большие коридоры, это, как правило, неудачный вариант, но ещё хуже – маленькая или узкая прихожая. При возможности выбора от такой квартиры следует отказаться. Также при анализе планировки будущей квартиры стоит обратить внимание на расположение кухни. Дверь в неё должна быть первой от входа в квартиру. В кухню мы несём большую часть покупок, и идти с ними через всю квартиру неудобно. Что касается самой кухни и жилых комнат, то хорошо, если их геометрия соответствует золотому сечению (1×1,62). Также в комнатах не должно быть острых углов. Тупые можно, а острые допустимы только во вспомогательных помещениях.

Разумеется архитекторы напоминают и о расположении окон. Желательно, чтобы напротив них не было высотных построек, загораживающих свет, ну а окна спальни не должны выходить на оживлённую улицу, торговый центр или иное шумное заведение. Ещё об одной тонкости выбора «вида из окна» рассказала одна из жительниц новостройки. Она осознанно выбирала квартиру, из окон которой будет просматриваться весь двор с детскими площадками. Чтобы можно было наблюдать за сыном, когда он выходит гулять.

Внимание на лестничную клетку

Более комфортным считается жильё, в котором количество квартир на этаже ограничено. Чем меньше дверей выходит на лестничную клетку, тем меньше потенциально шумных соседей. Кроме того, если квартир на этаже много, это значит, что среди них будет несколько однушек и/или студий, в которых обычно живут активные молодые люди.

Анна Кашина

специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»

Если в доме преобладают судии и однокомнатные квартиры, семье с детьми жить в таком доме, возможно, будет слишком громко и «весело».

Кстати, чем более высокий класс у новостройки, тем меньше в ней должно быть однокомнатных квартир. Вплоть до полного запрета на них.

Определение классности новостройки

На первичном рынке Екатеринбурга сегодня предлагаются квартиры в новостройках эконом- комфорт- и бизнес-класса. Кроме того есть несколько клубных домов (некоторые эксперты относят их в бизнес-классу, некоторые ставят вне классов). В то же время некоторые застройщики официально не указывают классность своих объектов.

Ещё в 2010 году Гильдия управляющих и девелоперов по Екатеринбургу (ГУД) и Уральская палата недвижимости (УПН) разработали Региональную классификацию жилой недвижимости, в которой чётко прописаны критерии (около 50), по которым объект можно отнести к классу: эконом, комфорт, бизнес и элит. Некоторые застройщики, по их словам, и сегодня чётко придерживаются классификации, другие же прямо говорят, что границы между классами стёрлись.

Представитель компании-застройщика

 

Границы между классами жилья давно стерты. Нет четких критериев. Поэтому мы не используем в своих проектах классность. Мы строим качественные, красивые дома для людей – и для наших покупателей это понятные ориентиры.

Но даже если застройщик обозначил класс нового жилого комплекса, то это не всегда помогает покупателю сделать выбор.

Анна Кашина

специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»

Несмотря на сложившиеся критерии, застройщики очень творчески подходят к позиционированию своих жилых комплексов. Порой и недорогие апартаменты (формально нежилое помещение) позиционируются как ЖИЛЬЁ эконом-класса. А приехав выбирать квартиру в доме бизнес-класса, можно встретить хороший «комфорт». Возьмем, к примеру, ЖК «Клевер Парк» – он полностью соответствуют критериям комфорт-класс. Расположение, планировки, дворовые территории. А вот «Кандинский» расположенный, так же близ набережной, уже претендует на «элит», хотя не дотягивает по стандартным критериям, но для Екатеринбурга, аналогов практически нет.

Из всего этого следует, что покупателю следует хотя бы в общих чертах представлять себе правила классификации жилья и критически относиться к словам застройщика. Ниже приведена таблица, составленная на основании классификации жилья от ГУД и УПН. В ней приведены только три класса – элит бизнес и комфорт. Эконом-класс оставлен за скобками, так как для него не существует специальных ограничений (только законы, ГОСТы, СНиПы).

Таблица 1. Основные характеристики, определяющие класс жилья

Критерии Элит Бизнес Комфорт
Этажность до 12 этажей без ограничений без ограничений
Тип несущей конструкции монолит, кирпич, ж/б колонны монолитно-каркасная, кирпичная без ограничений
Материал ограждающих конструкций кирпич, ячеистый бетон кирпич, ячеистый бетон кирпич, ячеистый бетон, железобетон с бесшовным фасадом
Отделка фасада 1) невентилируемые ‐ мокрая штукатурка 2) вентилируемые ‐ натуральный камень/либо другие натуральные материалы 1) невентилируемые — краска по минеральному волокну. 2)вентилируемый фасад без ограничений
Благоустройство придомовой и дворовой территории Ландшафтный дизайн по индивидуальному авторскому проекту, предусматривающий закрытую территорию, отдельный выход во двор из подъезда, проезд для автомобилей закрыт, игровая площадка, спортивная площадка, прогулочная зона, зона отдыха охраняемая, огражденная, озелененная, закрытая территория, ландшафтный дизайн, игровая площадка, спортивная площадка, прогулочная зона, зона отдыха, покрытие асфальт, бехатон по нормам
Планировочные решения Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Отсутствие несущих стен. Свободная планировка внутри квартиры без ограничений
Количество квартир на этаже до 4 до 8 до 10
Ограничения по площади 1-комнатные отсутствуют от 45 кв. м от 38 кв.м.
Ограничения по площади 2-комнатные от 80 кв.м. от 65 кв.м. от 50 кв.м.
Ограничения по площади 3-комнатные от 120 кв.м. от 100 кв.м. от 70 кв.м.
Ограничения по площади 4-комнатные от 250 кв.м. от 130 кв.м от 90 кв.м.
Высота потолка (от стяжки пола) от 3,0 м от 2,85 м от 2,7 м
Доступ в паркинг для жителей квартира ‐ лифт ‐ паркинг лифт, подземный переход без ограничений
Обеспеченность машиноместами на 1 квартиру 2 1 не менее 0,3

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил


Следующий же вопрос, по ее мнению, логически вытекает из первого: из каких средств оплачивать квартиру – с помощью взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, материнского капитала, жилищных программ или личных инвестиций? Ответить на эти вопросы крайне важно, чтобы адекватно оценить свои финансовые силы.


Как рассчитать деньги на ипотеку прежде, чем брать кредит >>>


Эксперты предупреждают, что выбирать нужно такое жилье, оплатить которое будет и по силам, и по карману. Желания следует соотносить с возможностями, в противном случае к моменту окончания расчета владельцы возненавидят квартиру своей мечты. 

  
Спросите себя: «А зачем?»


Еще один ключевой вопрос касается целей покупки. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, целевая установка при приобретении новой квартиры непосредственно влияет на выбор конкретного объекта, а также на его месторасположение.


Одно дело, если человек приобретает квартиру только для себя, потому что ему просто хочется «сменить обстановку». В этом случае все зависит только от личных предпочтений, вкусов и желаний. Но в большинстве случаев причины приобретения новой жилплощади вполне конкретны – смена работы, поступление ребенка в университет или пополнение в семействе. В таких ситуациях, по словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ирины Хлебасовой, для покупателя важна привязка к работе или месту учебы, либо близость проживания родственников.


Куда податься


Чаще всего определяясь с местоположением нового жилья, клиенты делают выбор в пользу той части города, где они уже проживают, или ориентируются на ближайшие к ней районы, делится профессиональными наблюдениями Лебедева. «Люди привыкают к своему месту жительства, а поскольку переезд в новую квартиру довольно серьезная перемена в жизни, многие стараются сохранить привычный уклад и посещать те же магазины, банки, кафе», — утверждает собеседница агентства.


Но если покупатели готовы к переезду в малознакомый им район, то, по ее словам, главным критерием выбора является инфраструктурная составляющая и транспортная доступность. Кроме того, покупатели нередко смотрят на отсутствие поблизости вредных предприятий и шумных магистралей, добавляет Клишина.


Кстати, иногда выбор места будущего жительства обуславливается именно экологическими показателями района. Особенно актуально это для крупных мегаполисов или же для городов, в которых расположены крупные производства. Например, по словам руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» Марины Пиатрович, москвичи предпочитают в основном западное и юго-западное направления.


Железнодорожный и Реутов признали самыми чистыми городами в Подмосковье >>>


«Вторичка» или новострой


Разумеется, перед потенциальным покупателем встает вопрос, в пользу какого жилья делать выбор – вторичного или новостройки. 
«Если вы ограничены в средствах, но у вас есть время ждать, тогда лучше вложиться в новостройку. В таком случае вы получите дом современной постройки, новые коммуникации, «чистую» историю квартиры и контингент соседей примерно вашего социального статуса», — рассуждает Хлебасова. Кроме того, комплексная застройка в большинстве случаев предполагает создание всех необходимых инфраструктурных объектов, начиная от больниц и школ, заканчивая торговыми центрами, добавляет Лебедева. Однако эксперты предупреждают: покупателям квартир в  новостройках придется дополнительно вкладываться в ремонт и терпеть множественные ремонтные работы соседей.   


Переделка эконом-класса: как сделать недорогой временный ремонт >>>


При приобретении же квартиры на вторичном рынке покупатель получает недвижимость и документы на собственность в течение короткого срока, избегая при этом новостроечных рисков – долгостроя, банкротства застройщика, последствий кризиса, уточняет Хлебасова. При этом она подчеркивает, что стоимость объекта будет уже выше, и возможны риски, связанные с юридической историей квартиры. 


Соберите информацию и сориентируйтесь на местности


После того, как первичные вопросы будут решены, риелторы советуют потенциальным покупателям изучить рынок недвижимости, ознакомиться с предложениями и типами планировок. Для этого подойдут специализированные журналы или интернет-сайты по недвижимости, а также консультация в агентстве. Самый простейший и примитивный способ – лезть в Интернет, изучать планировки, смотреть картинки, утверждает Хлебасова. По ее словам, в определенных районах Москвы не так велик выбор планировок квартир, как представляется потенциальным покупателям, поэтому достаточно будет просмотреть несколько типов квартир с разными планировками, чтобы сформировать общее представление. 


А вот советоваться с друзьями, родственниками и знакомыми не стоит, уверена Хлебасова, так как советы обычно даются противоречивые, некомпетентные и только осложняют процесс.


Сбор информации также можно продолжить «в поле», замечает Клишина. Стоит пройтись по району, в котором планируется покупка квартиры, посмотреть на местонахождение домов, воочию оценить состояние окружающей его территории.  С этим соглашается Хлебасова, добавляя, что в процесс «разведки» не помешает добавить беседу с бабушками у подъезда. «Возможно, узнаете то, о чем умолчал продавец», — подмечает она.


Будьте внимательны при осмотре


Просмотры – занятие более утомительное и затратное по времени, чем кажется на первый взгляд, поэтому Хлебасова советует не делать много просмотров подряд, чтобы не «замылился глаз». Смотреть квартиры также следует в дневное время, либо при хорошем освещении, подчеркивает она. «Обязательно берите с собой фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки, да и сравнить впоследствии несколько вариантов на свежую голову», — предлагает собеседница агентства.


Прежде всего, следует обратить внимание на планировку. «Если это 2-х комнатная квартира, то комнаты должны быть изолированы. Если однокомнатная, то обязательно, чтобы она была светлая. Общие моменты – это удобные подходы в комнаты, присутствие входной группы, гардеробная, холл, ну и расположение комнат», — инструктирует Пиатрович. При первичном осмотре особенно важно обратить собрать максимум информации о ближайшем окружении, а именно о соседях по лестничной площадке, добавляет она.   

Если квартира покупается в новостройке, то ознакомиться с ней до момента сдачи дома можно по документации, изучив планировку, высоту потолков, отделку (чистовая, черновая), проложенную электропроводку, сантехнические коммуникации и отопление, объясняет Клишина. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то эксперт советует обратить внимание не только на инженерные системы, но и на естественную вентиляцию, шумоизоляцию, вид из окна и ремонт в квартире.


Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>

Новостройка или вторичка: что лучше, плюсы и минусы, в чем разница

По данным Минстроя России, в 2020 году застройщики сдали в эксплуатацию 42,4 млн кв. м. многоквартирных домов. Спрос на вторичное жилье в 2021 году вырос на 35% по сравнению с 2019 годом.

Плюсы новостройки

Плюсы недвижимости в новостройках — это, как минимум, юридическая чистота сделки, возможность сэкономить на покупке и больший срок службы дома.

Ниже стоимость

В новостройках квартиры дешевле, чем на рынке вторичного жилья в том же районе и того же класса. Так как застройщик заинтересован в сделке, есть шанс получить от него скидку или дополнительный бонус:

  • отделку в подарок;
  • бесплатное машиноместо на парковке;
  • скидки на товары и услуги компаний-партнеров;
  • бесплатное сопровождение сделки.

Покупка будет выгоднее, если вложиться в нее на этапе строительства дома. Сэкономить можно до 30% по сравнению с итоговой стоимостью квартиры.

В новостройке легче купить недвижимость по льготной ипотечной программе со сниженной ставкой. Например, в Совкомбанке можно оформить ипотеку с процентной ставкой от 0,01%, если приобрести недвижимость от партнера-застройщика.

Выше срок службы дома

Новые дома только «увидели свет» и прослужат дольше, чем вторичка, уже имеющая процент технического и морального износа.

Срок эксплуатации новостроек увеличивают изменившиеся технологии строительства, новые материалы и более совершенное инженерное оборудование.

Планировка и ремонт на свой выбор

Почти в каждой новостройке продают квартиры со свободной планировкой. В них можно самостоятельно установить перегородки и организовать пространство — определить размер и назначение комнат, функциональных зон.

Некоторые застройщики еще на этапе строительства дома соглашаются внести изменения в планировку приобретаемой квартиры — обустроить гардеробную или объединить кухню с гостиной.

Если купить недвижимость в новостройке, не придется переделывать чужой ремонт. Можно оформить интерьер «под себя», не тратя лишние деньги и время.

Современная архитектура

Нестандартные фасадные решения, оригинальные архитектурные элементы и формы, акценты на входных группах и балконах — застройщики используют эти инструменты, чтобы отойти от единого стиля, придать новостройкам «человеческое лицо».

Вторичка с унылыми и однотипными домами сильно проигрывает на их фоне.

Простая сделка

В новостройке вы покупаете недвижимость с «чистой биографией» — без обременений и других собственников. Есть только вы и застройщик. Это значительно упрощает оформление сделки.

Минусы новостройки

Помимо плюсов у строящихся и только сданных домов есть несколько минусов. Для некоторых покупателей они могут стать серьезной проблемой.

Срок сдачи дома может переноситься

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риск, что его не успеют вовремя сдать в эксплуатацию. Такая ситуация может возникнуть из-за недобросовестности застройщика или непредвиденных проблем в бизнесе.

Тогда вместо заселения в собственную квартиру вам придется продолжать тратить деньги на съемное жилье.

Дорогой ремонт

Если в квартирах новостройки предусмотрена только черновая отделка, ремонт может влететь в копеечку. Все придется делать с нуля, ведь фактически вам достанется бетонная коробка с подведенными коммуникациями.

Дороже коммунальные услуги

Будьте готовы платить за услуги ЖКХ больше, если вы покупаете жилье в новом доме с благоустроенной территорией и собственной коммунальной инфраструктурой — котельной, артезианской скважиной, автономной системой водоотведения и т.д.

Обслуживание всех этих «плюшек» придется регулярно оплачивать из своего кармана.

Транспортная инфраструктура

Иногда новые дома возводят практически в чистом поле – особенно это касается новостроек в пригороде. Дороги с хорошим асфальтом и городской общественный транспорт появляются в таких локациях едва ли не в последнюю очередь.

Не исключено, что несколько лет после покупки квартиры придется ходить и ездить по щебенке, а искать ближайшую остановку через пару кварталов от своего дома.

Не развита социальная инфраструктура

Дома часто строят быстрее, чем необходимую инфраструктуру в окрестностях. Вполне возможно, что школа, детский сад и больница в новом районе появятся нескоро. Если вы к этому не готовы, стоит поискать недвижимость в другом месте, а не надеяться на обещания застройщика.

Плюсы вторичного жилья

Спрос на вторичное жилье остается стабильно высоким. И на это есть ряд причин.

Район со всей инфраструктурой

Вторичка расположена в хорошо обжитых районах с развитой социальной инфраструктурой и транспортной доступностью. Можно подыскать вариант недалеко от парковой зоны, больницы или школы. Движение общественного транспорта давно налажено, дороги заасфальтированы.

Готовый ремонт

На вторичке можно купить квартиру с хорошей отделкой и сэкономить деньги. Даже если возникнет необходимость в небольшом косметическом ремонте, по затратам это не сравнимо с ремонтом, сделанным, что называется, с нуля.

Можно заселиться сразу после покупки

После завершения сделки в квартиру можно заезжать и жить. Не нужно ждать, когда достроят и сдадут дом, подготовят всю документацию. Нет риска, что строительство затянется на годы, а вы будете кочевать по съемным квартирам.

Срок заселения может немного сдвинуться только в том случае, если вы пойдете навстречу бывшим собственникам и дадите им чуть больше времени на сборы.

Минусы вторички

У вторичного жилья есть особенности, по которым оно проигрывает новостройкам.

Сложная сделка

Усложнить сделку и преподнести неприятный сюрприз могут претендующие на квартиру наследники, несовершеннолетние дети, а также собственники, отбывающие наказание в тюрьме.

Нередко проблемой становится обременение в виде ипотеки или наложенного на жилплощадь ареста.

Все эти нюансы требуют тщательной проверки с привлечением грамотного риелтора или юриста.

Сложнее получить ипотеку

Банки тщательнее проверяют квартиры на вторичном рынке недвижимости. В ипотеке могут отказать из-за:

  • проблем с документами и собственниками;
  • высокого процента износа дома;
  • незаконных перепланировок.

Так как до погашения ипотеки квартира будет в залоге у банка, то одобрение получит только ликвидная недвижимость, которую можно выгодно продать и компенсировать финансовые потери, если клиент не сможет погасить задолженность.

Старый жилой фонд

Состояние многих домов на рынке вторичного жилья оставляет желать лучшего. Нередко процент технического износа составляет более 40%.

Велик риск, что в таком доме вас будут ждать плохая проводка и вентиляция, аварийное состояние инженерных коммуникаций.

Парковка

Во дворах домов, которые строили несколько десятилетий назад, катастрофически мало парковочных мест. В те годы никто и не задумывался об их необходимости в таком большом количестве.

7 шагов для выбора квартиры вашей мечты

Переезд в новое помещение в равной степени волнует и нервирует. Вы хотите, чтобы все было идеально, от расположения и планировки до удобств и, конечно же, общей цены. Но прежде чем найти квартиру своей мечты и подписать контракт, необходимо ответить на несколько важных вопросов. Вы действительно можете себе это позволить? Есть ли скрытая плата за Fido? Это достаточно близко к работе или школе?

При таком количестве деталей легко потерять нить.Так позвольте нам служить вашим гидом в поиске вашей идеальной квартиры.

1. Сосредоточьтесь на месте.

Расположение, возможно, является наиболее важным аспектом, который следует учитывать перед покупкой недвижимости. Если вы хотите быть рядом с вашей работой, школой или семьей, убедитесь, что место вашего будущего жилья находится либо в нескольких минутах езды, либо в нескольких минутах ходьбы, либо рядом с остановками общественного транспорта.

Примите во внимание и потенциальный трафик в районе в час пик. Место, которое находится всего в 10 минутах езды без пробок, на самом деле может быть более чем в часе езды по утрам и вечерам.Списки квартир иногда преувеличивают, насколько близко аренда находится к важным местам, независимо от пробок. Чтобы быть в безопасности, лучше всего включить GPS и отслеживать его самостоятельно. В GoogleMaps выберите функцию, которая позволит вам составить карту путешествия с учетом определенного времени. Например, установите время на 17:00. по средам, и Google будет учитывать обычный трафик для этой области.

2. Найдите идеальную планировку.

В зависимости от размера и структуры квартиры или частного дома планировка может сильно различаться.Даже в одном и том же комплексе будущие арендаторы могут найти несколько разных стилей с одинаковой площадью. Некоторые могут включать уголки для чтения и офисные помещения, в то время как другие отказываются от небольших отдельных зон для больших столовых и спален. Крайне важно определить, будет ли макет работать с вашим стилем жизни.

Если вы работаете из дома, не соглашайтесь на место без выделенной зоны для офиса. Если вам нравится принимать гостей и устраивать вечеринки, обратите внимание на большие развлекательные зоны.

3. Оцените пространство.

Во время экскурсий по квартирам и домам берите с собой блокнот или планшет, чтобы записывать информацию о собственности. Нужно ли освежать краску? Печь выглядит как из 1990-х? Есть ли видимые повреждения? Лучше всего фотографировать то, что вы наблюдаете. И когда дело доходит до убытков, убедитесь, что арендодатель тоже принимает к сведению.

4. Позаботьтесь об удобствах.

Что для вас важно? Домашняя стиральная машина и сушилка? Общий тренажерный зал, дополнительные парковочные места или складские помещения? Не забудьте получить информацию о сборах за домашних животных, стоимости строительства (вода, мусор, техническое обслуживание), коммунальных услугах, а также интернете и кабельных услугах.Все они являются важными деталями, которые следует учитывать при подсчете цифр. Ваш ежемесячный ценник в 1500 долларов может подскочить на несколько сотен долларов в зависимости от сборов.

5. Спросите себя, действительно ли вы можете себе это позволить.

Это большой. Прежде чем подписать договор аренды, сравните соседние объекты. Цена похожа на другие варианты аренды в этом районе? Если это немного дороже, включает ли оно удобства, которые делают его стоящим?

Тогда важно спросить себя, можете ли вы с комфортом позволить себе это место.Есть ли у вас достаточно сбережений, чтобы оплачивать аренду жилья, если ваша работа провалится? Пока вы оцениваете стоимость, запланируйте и другие ежемесячные расходы. Если вы потерпите неудачу, рассмотрите возможность добавления соседа по комнате в уравнение.

6. Двигайтесь быстрее.

Приступая к поиску жилья для аренды, будьте готовы действовать быстро. Недвижимость приходит и уходит быстро. Это означает, что когда вы найдете свое идеальное место, это может потребовать скорейшего выполнения — иногда менее двух недель.

Прежде чем приступить к поиску квартиры, лучше заранее подготовить некоторые элементы логистики (например, выбрать транспортные компании и купить картонные коробки).

7. Прежде чем подписывать, внимательно прочитайте.

После того, как вы нашли подходящую недвижимость, обязательно прочитайте мелкий шрифт в договоре аренды. Включенные удобства, дополнительные сборы и предыдущие убытки должны быть там. Срок аренды и ежемесячные платежи также должны быть четко указаны.

Прежде чем подписывать, убедитесь, что вы полностью понимаете контракт. Вы знаете, сколько будет стоить разрыв договора аренды? Можно ли сдавать в субаренду во время длительных поездок? Что делать, если прибор сломался? На все эти вопросы вы должны были ответить, прежде чем взяться за перо.

Теперь, когда вы знаете, как найти место своей мечты, начинайте искать!

Лучший способ выбрать квартиру? Попробуйте Матрицу решений

«Мы знали, что должны действовать быстро. По словам г-на Фальковича, он набрал 238 баллов — это на два отклонения выше» по сравнению с другими списками, которые варьировались от 180 до 215. «Если бы мы серьезно относились к математике, мы знали, что можем не увидеть другого такого места».

Среди достопримечательностей квартиры: Она находилась в доме со швейцаром и лифтом.Кроме того, им сказали, что это 1400 квадратных футов. Однако они подозревают, что квадратные метры, которые им дали, включают в себя шаткую открытую террасу, которой им запрещено пользоваться, если они не заплатят за ее ремонт.

Но у них есть дополнительная спальня, что облегчает прием гостей из других городов.

«Это огромная услуга для людей, которых мы знаем, друзей или друзей друзей, приезжающих через Нью-Йорк, которым в противном случае пришлось бы платить 200 долларов за ночь за Airbnb», — сказал г-н Фалькович.«И мы можем тусоваться с крутыми людьми».

Они приехали в сентябре, разгрузив большую часть своей старой мебели из Икеи прибывающим студентам, которые были счастливы забрать ее из своих рук. Чтобы обставить новую квартиру, они разделили предметы для исследования, а затем представили друг другу списки с главными претендентами и плюсами и минусами каждого.

У квартиры есть несколько недостатков. Он получил низкую оценку за освещение, потому что в некоторых комнатах нет потолочных светильников. И есть политика запрета домашних животных, но они обходятся чучелом осьминога и искусством на тему животных.

В целом, однако, они убеждены, что использование матрицы решений сослужило им хорошую службу, позволив четко увидеть наилучший вариант, не зацикливаясь на второстепенных деталях.

«Это было действительно намного лучше, чем другие места, которые мы видели», — говорит г-жа Лоури об их новой квартире.

«Когда я рассказываю людям о матрице, их интуиция подсказывает, что я отдаю свое сердце на аутсорсинг», — сказал г-н Фалькович. «Но мое сердце смущено. Мне нужно поместить мои желания в более организованную структуру. Факторинг целей и матрицы решений помогут вам понять, чего не хватает и что вас волнует.

5 вещей, на которые стоит обратить внимание при выборе квартиры | Мэйнстрит Эквити

Все мы принимаем решения каждый день, некоторые из них случайные, например, какого цвета носки надеть утром, некоторые важные, как покупка автомобиля. Небольшие решения позволяют вам выставлять напоказ последствия, крупные решения требуют от вас должной осмотрительности, прежде чем принимать их, поскольку последствия могут быть долгосрочными и крайне пагубными.

Одно важное решение, с которым сталкивается большинство из нас, — это выбор квартиры.Так как же принять лучшее решение? Это просто, если у вас нет каких-либо исключительных обстоятельств. Если вы методичны, практичны и расставляете приоритеты в своих потребностях, сужая свои варианты, идеальный номер упадет к вам на колени, то есть, если уровень вакантных площадей в вашем городе не является чрезвычайно низким, что усложняет ситуацию и может заставить вас пойти на компромисс с вашими потребностями. идеальная ситуация. В нормальных рыночных условиях нисходящие 5 пунктов в вашем контрольном списке должны выглядеть так, как показано ниже.

 

Расположение квартиры

Или это должно быть «место, место, место», как это происходит в сфере недвижимости? Но что это означает? Для большинства из нас это означает переезд в квартиру, удобно расположенную рядом с вашим местом работы или учебным заведением, которое вы посещаете. «Удобно» — понятие относительное. Для некоторых 30 минут вождения удобны, для других это означает возможность ходить пешком, ездить на велосипеде или совершить короткую поездку на общественном транспорте. Вы должны решить, как выглядит ваш порог удобства.Вы также захотите рассмотреть удобства, предлагаемые в желаемом месте или сообществе.

Есть ли в нем продуктовый магазин, банк, рестораны, фитнес-центр, местный паб и другие удобства, которые важны для вас

Как далеко вы готовы заехать и на каком виде транспорта добраться до этих удобств?

Основы повседневной жизни таковы, поэтому позаботьтесь о том, чтобы их выполнение не было для вас бременем.

Для вас важно быть рядом с семьей и друзьями? Или вы готовы путешествовать, чтобы увидеть их? Если в вашем районе есть общественный транспорт и/или автострады, то близость может не иметь большого значения.Сбалансируйте расстояние до работы/учебы и семьи/друзей, и вы можете просто приземлиться где-то посередине.

Существуют и другие переменные местоположения, которые являются второстепенными по отношению к вышеперечисленным элементам, но, тем не менее, важны, например, общественные ассоциации, парки для собак, вопросы безопасности и т. д. Учитывайте все переменные при выборе местоположения, но не забудьте взвесить их важность в приоритетах. мода.

 

Цена квартиры

Все чувствительны к цене, важно выяснить, какая у вас максимальная сумма.Лучше всего следовать некоторым рекомендациям, чтобы определить верхний предел расходов на аренду. ApartmentTherapy.com проделал хорошую работу, помогая вам определить оптимальную арендную плату и безопасную зону дохода. »

Вообще говоря, ваша арендная плата должна составлять около 30% вашего дохода. Некоторые люди могут немного увеличить эту цифру, но для большинства людей 30% — это разумный диапазон, который позволит вам покрыть все ваши другие расходы на проживание и развлечения, и который по-прежнему позволит вам откладывать деньги на пенсию или откладывать деньги в сторону. случае чрезвычайной ситуации. Чтобы вычислить, сколько будет 30%, возьмите свой совокупный годовой доход и разделите его на 40. (Это просто упрощенный способ взять 30% вашего дохода, а затем разделить его на 12 месяцев.)»

Помните, что помимо основной арендной ставки существуют и другие расходы. У вас могут быть все или некоторые из этих расходов, связанных с выбранной вами квартирой: кабельное телевидение, интернет-услуги, коммунальные услуги, парковка, проездной на автобус, плата за домашних животных и многое другое… Добавьте предметы, которые вы должны будете покрыть к своей аренде. оцените, прежде чем принять решение о квартире, и вычтите их, если управляющий недвижимостью предоставляет какой-либо из этих пунктов бесплатно, например бесплатный доступ в Интернет.Тем не менее, прочитайте мелкий шрифт, бесплатный Интернет, скорее всего, будет применяться только в течение определенного периода времени, когда он закончится, сможете ли вы позволить себе его сохранить?

И последнее, что нужно учитывать, это стоимость переезда. Это разовые финансовые события при переезде, и они могут быть значительными, поэтому в первый раз выбирайте квартиру с умом, чтобы избежать многочисленных расходов на переезд.

 

Тип квартиры

Многоэтажный или среднеэтажный? Отдельный дом или апартаменты в доме? Аренда квартиры или таунхауса? У вас есть выбор, и у вас, вероятно, есть предпочтения.— Мне нужен вид. Высотный может быть для вас. «Я хотел бы иметь задний двор с садом». Определенно ситуация дома или таунхауса. «Я не могу поднять свои продукты на 3 лестничных пролета» или «У меня легко кружится голова», эти периметры легко вычислить, они представляют собой сочетание как жизненных желаний, так и личных барьеров. Сядьте, напишите свой список и снова убедитесь, что они каким-то образом расставлены по приоритетам, поскольку компромисс является частью почти каждого решения, а от некоторых вещей легче отказаться, чем от других.

 

Квартирный стиль

Здесь у вас должно быть множество вариантов. Сдаваемая в аренду недвижимость обычно подвергается многочисленным реконструкциям в течение своего срока службы, и стили будут варьироваться в зависимости от владельца. Скорее всего, вы не найдете «точный» стиль, который вам нужен, но вы найдете «подходящий стиль». Вам нужно сделать широкие категории стиля и отделки в номере, выбрать квартиры, которые вы хотите просмотреть, на основе этих категорий, и вы найдете место, которое включает 90% вашего списка пожеланий.

Категории могут включать:

Характерные здания (как правило, более старые кирпичные здания, которым может быть почти 100 лет) по сравнению с современной недвижимостью и апартаментами. Разница между ними заключается как в эстетическом, так и в функциональном отношении, например, обновленные насадки для тропического душа по сравнению с ванной на ножках без душа.

Вы предпочитаете ковровые покрытия или деревянные полы? Цвет стен, пола, плитки и т. д., как правило, довольно стандартен для сдаваемой в аренду недвижимости, но и здесь существует некоторая доля безумия.Важно учитывать, какой естественный свет попадает в апартаменты и в какое время суток. Если вся отделка квартиры выполнена в более темных тонах, а в апартаменты поступает мало естественного света, вам понадобятся вампирские наклонности, чтобы насладиться этим люксом. В некоторых случаях вы можете получить разрешение на покраску люкса, но это, вероятно, будет за ваш счет, и вам, возможно, придется вернуть ему первоначальный цвет, когда вы выедете.

Есть и более простые коробки типа квартир, но и у них есть свои преимущества.Квартира может иметь большую площадь, чем характерные здания (которые обычно имеют небольшую площадь, разделенную на меньшие комнаты), с планировкой, соответствующей вашим потребностям, предлагая вам свободную комнату, идеально подходящую для вашего домашнего офиса или музыкальной комнаты.

Стиль квартиры должен соответствовать вашему личному стилю.

 

Апартаменты для размещения с домашними животными

Если у вас есть домашнее животное, вам, очевидно, нужно найти управляющего недвижимостью, который сдает в аренду апартаменты, в которых разрешено проживание с домашними животными. Некоторые будут рекламировать этот факт, другие вам, возможно, придется узнать.Скорее всего, у них также будут некоторые ограничения по типам домашних животных, а также ограничения по типам домашних животных, то есть собаки допускаются, но только если они весят 7 кг или меньше. Они также могут взимать плату за размещение с домашними животными, превышающую стандартную арендную ставку. Эти сборы предназначены для покрытия владельцем собственности таких расходов, как чистка ковров или естественный износ, который домашние животные причиняют жилым помещениям.

Обязательно сообщите арендодателю, что у вас есть домашнее животное, которое будет жить с вами, что это за домашнее животное, и подтвердите, что оно соответствует их правилам. Кроме того, убедитесь, что вы понимаете любые дополнительные сборы, связанные с домашними животными, прежде чем подписывать договор аренды.

Если у вас нет питомца, но вы думаете завести его, выполните те же действия, что и нынешний владелец питомца. Убедитесь, что в отеле возможно размещение с домашними животными, узнайте, какие типы животных разрешены и какие дополнительные расходы, если таковые имеются. Планируя заранее, вы можете избежать очередных расходов на переезд, когда придет время заводить домашнее животное.

Если вы обдумаете, расставите приоритеты и примете решение на основе этих переменных, вы найдете квартиру, которая подходит для вашего образа жизни.

 

Mainstreet Equity Corp. — публичная (TSX: MEQ) компания по недвижимости в Канаде. В настоящее время Mainstreet владеет и управляет недвижимостью в Суррее, Британская Колумбия; Нью-Вестминстер, Британская Колумбия; Абботсфорд, Британская Колумбия; Калгари, AB; Кокрейн, AB; Летбридж, AB; Эдмонтон, AB; Форт Саскачеван, AB; и Саскатун, Словакия.

Mainstreet предлагает недорогие отремонтированные апартаменты для канадцев и стремится создавать реальную стоимость, не ослабляя интересов акционеров.

Охота за квартирой? 10 важных вещей, которые следует учитывать при аренде

Неважно, первый это ваш опыт аренды или последний, найти идеальную квартиру, которая соответствует вашему стилю жизни и бюджету, будет непросто. К счастью, мы здесь, чтобы помочь. Прежде чем подписать договор об аренде, имейте в виду эти 10 очень важных соображений при поиске квартиры.

Цена

Прежде всего, можете ли вы позволить себе жить здесь? Прежде чем всерьез задуматься о квартире, нужно серьезно обдумать свой бюджет.Проведите небольшое онлайн-исследование, чтобы понять типичные арендные ставки в этом районе. Если вы готовы платить высокую цену за определенное место, вам нужно найти другие способы сократить расходы. Или вам может понадобиться найти соседей по комнате, чтобы помочь покрыть расходы. Кроме того, имейте в виду, что если арендная плата за квартиру необычно низкая (читай: слишком хорошая, чтобы быть правдой) по сравнению с другими арендными платами в этом районе, то это может быть большим красным флажком. Итог: убедитесь, что вы знаете рынок, прежде чем смотреть на квартиры и договариваться о цене.

Качество

Не верьте тем красивым картинкам, которые вы видите в Интернете. Прежде чем арендовать квартиру, следует договориться о личном осмотре. Имейте в виду, что косметические проблемы, такие как сломанные жалюзи или царапины на стене, могут быть устранены — возможно, вашим арендодателем. Но более глубокие проблемы могут быть признаком того, что за квартирой не ухаживали должным образом. Осматривая квартиру, ищите проблемы со здоровьем и безопасностью, такие как проблемы с насекомыми, грызуны, протекающие краны, повреждение водой, свинцовая краска, асбест, грязные воздушные фильтры, плесень, сломанные системы отопления и кондиционирования воздуха, ржавчина, разбитые окна и т. электрические проблемы .

Арендодатель

Ваш арендодатель может улучшить или испортить ваш опыт аренды. Если у вас плохой арендодатель — человек с плохой этикой или отсутствием границ — вы можете оказаться в своем собственном арендном кошмаре (или, что еще хуже, в зале суда). Чтобы этого не произошло, попробуйте встретиться с вашим арендодателем или (в крайнем случае) пообщаться с ним или с ней по телефону. Если вы уже переезжаете в квартиру с соседями по комнате, обязательно спросите их об их общем опыте общения с арендодателем.

Соседи по комнате

Перед тем, как въехать в квартиру с совершенно незнакомыми людьми, предлагаю познакомиться с ними заранее. Скорее всего, они захотят проверить и вас. Имейте в виду, что вам не обязательно быть лучшими друзьями со своими соседями по комнате, но вы должны уважать друг друга. Убедитесь, что по большей части ваш образ жизни хорошо сочетается. Если вы предпочитаете 9 часов вечера. время сна, и они предпочитают вечеринки до поздней ночи, тогда ваша жизненная ситуация может быстро ухудшиться.

Соседи

В дополнение к вашим соседям по комнате, тщательно рассмотрите потенциальных соседей. Если вы встречаетесь с потенциальными соседями по комнате, спросите их об их опыте общения с соседями. Если соседи по комнате начинают жаловаться на разных соседей, я предлагаю БЕГАТЬ. Никто не хочет иметь дело с невнимательными соседями.

Окрестности

Прежде чем подписать договор аренды, прогуляйтесь по окрестностям, чтобы получить представление о местном сообществе.

Вы сможете лучше оценить общий возраст и демографические характеристики района, проведя время в этом месте.Вы также должны изучить записи о безопасности в этом районе. Для этого вы можете проверить различные сайты, такие как отчеты о городских профилях Moving.com, AreaVibes, общедоступный веб-сайт Национального сексуального преступника, Family WatchDog, NeighborhoodScout, CrimeReports и SpotCrime. Для получения дополнительной информации о проверке безопасности района ознакомьтесь с разделом «Насколько безопасен ваш новый район? 8 способов узнать».

Помимо демографических данных и безопасности, проверьте, есть ли в сообществе особые правила. Если вы переезжаете в аренду с ТСЖ, вам необходимо иметь четкое представление об их ожиданиях и правилах, прежде чем подписывать договор аренды.Вы также должны изучить любые конкретные правила дорожного движения или парковки в этом районе.

Аренда

Прежде чем подписывать договор аренды, я настоятельно рекомендую обратиться к местному риелтору или юристу, чтобы убедиться, что это а) стандартный договор аренды без сюрпризов и б) законный. Прочтите договор аренды, чтобы убедиться, что он соответствует вашим потребностям. Например, если вы планируете в будущем сдавать свою квартиру в субаренду, позволяет ли этот договор аренды сделать это? Не забудьте также проверить: является ли аренда 6-месячной, годовой или помесячной арендой; в какое число ежемесячно вносится арендная плата; допускаются ли соседи по комнате; кто отвечает за обслуживание; любые правила парковки; и подлежит ли ваш депозит возврату.

Политика в отношении домашних животных

В договоре аренды должны быть указаны правила вашего арендодателя в отношении домашних животных. Если у вас есть домашнее животное или вы планируете его завести, эта маленькая деталь очень важна. Обязательно проверьте: взимает ли арендодатель залог за домашнее животное; если залог возвратный; разрешенный тип домашних животных; и ограничения по весу питомца. Например, если вы живете в многоквартирном доме или многоквартирном доме, вам может быть разрешено иметь только собаку или кошку весом до 20 фунтов.

Коммунальные платежи

Не забывайте про коммунальные платежи! Помимо ежемесячной арендной платы, вам, скорее всего, придется платить за различные коммунальные услуги на протяжении всего времени проживания.Эти коммунальные услуги включают воду, газ, кондиционирование воздуха, канализацию, мусор и электричество — среди прочего. В договоре аренды должно быть четко указано, за какие коммунальные услуги вы несете ответственность. Некоторые коммунальные услуги могут быть включены в арендную плату. Если у вас есть какие-либо вопросы о том, кто за что платит, обязательно уточните это у своего арендодателя перед подписанием договора аренды.

Удобства

При выборе съемной квартиры обязательно учитывайте благоустройство района. Если вы снимаете квартиру в многоквартирном доме, вам необходимо убедиться, что удобства соответствуют вашему образу жизни.Примеры включают: вам нужен швейцар или дополнительная охрана? Вам нужен лифт? Есть ли в вашем здании тренажерный зал или поблизости есть недорогой тренажерный зал? В квартире есть посудомоечная машина? Есть ли в вашем многоквартирном доме стиральная машина и сушилка? Как добираться? Есть ли поблизости прачечная? Есть ли поблизости рестораны или магазины? Скорее всего, если у вас ограниченный бюджет, вам придется пойти на несколько компромиссов, например, пойти в прачечную или выдержать более длительную поездку на работу.Каким бы ни был компромисс, убедитесь, что вы можете смириться с ситуацией, прежде чем подписывать договор аренды.

Решили подписать договор аренды? Поздравляю! Чтобы найти лучшую транспортную компанию для вашего предстоящего переезда, ознакомьтесь с обширной сетью уважаемых и надежных грузчиков Moving.com. Все компании по переезду в нашей сети лицензированы и застрахованы, поэтому вы можете быть уверены, что ваш переезд будет в надежных руках. Удачи и счастливого переезда!

Легкий способ покупки многоквартирного дома (Руководство из 12 шагов)

В этом руководстве содержится все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом и решить, является ли это хорошей инвестицией для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться пугающей задачей, которую слишком сложно или дорого выполнить. Я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, которому я уже научился покупать меньшую сдаваемую в аренду недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб — с одной покупкой я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив со многими арендаторами, чтобы снизить риск. из нескольких свободных единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя барьер для въезда может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Есть также несколько креативных вариантов финансирования, которые мы обсудим и которые позволят вам купить квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

Важная вещь, которую следует учитывать при осуществлении любых инвестиций, — это прибыль с поправкой на риск — сумма денег, которую вы можете надеяться получить, несмотря на риск, на который вы идете.В целом многоквартирные дома имеют большую доходность с поправкой на риск, но она варьируется. для каждой отдельной собственности, как правило, на основе покупной цены, за которую вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый отдельный многоквартирный дом является хорошей инвестицией. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке недвижимости и принимать во внимание многие факторы, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в сфере недвижимости, арендную плату по сравнению с другими.спрос на недвижимость в этом районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендной недвижимости, который позволяет спрогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки конкретного жилого комплекса. . В настоящее время в большинстве американских городов ощущается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное жилье среднего уровня. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они будут первыми, кто снизит арендную плату или опустеет, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехэтажного дома с апартаментами, то средняя стоимость резко снизится. На моем рынке я могу купить четырехквартирный дом, который приносит наличные деньги, примерно за 100 000 долларов, и если бы я был готов жить в собственности, я мог бы использовать кредит FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3.5% вниз.

Банки будут финансировать все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, а все, что превышает 4 единицы, вам потребуется коммерческий кредит. Лично я провожу линию так же, как банки, и считаю все, что на 4 единицы ниже «маленького». многоквартирный дом», и что-то большее, чем «жилой комплекс».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4-этажные, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость, которую вы можете заплатить за многоквартирный дом. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов продано менее чем за 1 000 000 долларов США за последние 12 месяцев.

$ 1,684 $ 758 959
9026 6 Значения и проданные цены (последние 24 месяца) 9027
Средняя цена / SQFT $ 1,684
Средняя проданная цена $ 1,598 091 Median продано $ 238 400
Количество продаж 35266
Количество продаж более $ 2502 160 131
Количество продаж более 1 млн. Долларов 46 669
Количество продаж более 10 млн. Долларов 7 659
Среднее общее количество налога налога $ 31,708
$ 758 959
$ 1,205696 $ 1,205696

Данные из Reonomy

💰 Купить квартиру и получить Cash Back

Если задумались о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть 3 750 долларов в ваш карман после закрытия сделки!

Встреча с агентом бесплатна и не требует дальнейших действий.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Существует 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от сдачи в аренду — после того, как вы покроете все свои расходы — у вас останется денежный поток, который вы можете потратить по своему усмотрению
  2. Оценка недвижимости — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку за последние 10 лет многоквартирные дома быстро росли в цене. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупит денежный поток с арендной платой. потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одолжите миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость является одной из наиболее выгодных для налогообложения инвестиций, поскольку вы можете амортизировать свои инвестиции и списывать проценты, выплачиваемые по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестированию в недвижимость сделать.Вообще говоря, вы можете ожидать от 4 до 10% максимальной ставки при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем если бы вы арендовали ее на одну семью.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все еще есть другие единицы, которые платят и покрывают ваши расходы.
  • Увеличивающийся актив: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются дорожающим активом. Если вы больше не хотите эксплуатировать свой комплекс, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Труднее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам трудно купить их много. Это означает, что трудно диверсифицировать свой портфель по разным рыночным классам.
  • Более высокая текучесть кадров: Недвижимость на одну семью обычно арендуется на более длительный срок. Поскольку в многоквартирных домах приходится иметь дело с большей текучестью жильцов, владельцам приходится тратить больше времени на поиск новых арендаторов и подготовку своих квартир к приему новых жильцов.
  • Крупный первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно недешева и часто требует крупного первоначального взноса. Необходимый первоначальный взнос за многосемейная недвижимость обычно выше, чем авансовый платеж для сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи.

12 шагов к покупке многоквартирного дома

Если вы хотите купить жилой комплекс, следуйте этому руководству из 12 шагов:

  1. Поставьте перед собой цель — Если вы не знаете, где находитесь идешь, ты никогда не доберешься туда. Спросите себя, чего вы хотите достичь, владея жилым комплексом, а затем действуйте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вы должны получать.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег на ремонт, и держите свой портфель разнообразным. Не лучшая идея поставить более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь пригодится упомянутый выше калькулятор почечной собственности. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать за пределами штата.Гораздо проще управлять тем, к чему можно подъехать, и вы можете быть более уверены, что понимаете динамику района.
  5. Получите предварительное одобрение на финансирование — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Это хорошая идея, чтобы получить предварительное одобрение по крайней мере с двумя, чтобы вы могли получить подробные котировки для сравнения, как только вы найдете свою собственность.
  6. Начните поиск недвижимости — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также пообщаться с брокерами, которые продают недвижимость вне рынка.Вы можете узнать 5 советов, как найти выгодные предложения здесь.
  7. Начните делать предложения — Не поддавайтесь эмоциям! Это инвестиции, и вы должны предлагать только то число, которое имеет смысл для вас, даже если оно значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотры — Убедитесь, что ваш многоквартирный дом находится в том же состоянии, в котором он был заявлен в рекламе. Обязательно проверьте крышу, ОВК, водопровод и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, окажет положительное или отрицательное влияние на ваши инвестиции, поэтому не забудьте взять интервью как минимум в 3 компаниях и услышать реальные отзывы от некоторых из нынешних владельцев, которые управляют недвижимостью. для.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вас, и предложите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и они возьмут ваш личный финансовый отчет и полностью одобренный.
  11. День закрытия — Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу бумаг, а затем найдите минутку, чтобы отпраздновать свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизировали свои инвестиции и получили денежный поток, пришло время повторить этот процесс и начать поиск ваших следующих инвестиций!

Для получения более подробной информации вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Практический пример – Покупка 12-квартирного жилого дома

На картинке выше не очень красиво, но это, вероятно, лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный жилой комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в грубой форме и вернули к жизни.

Мы купили здание у инвестора, который недавно спас здание от заколачивания, но больше ничего не сделал. Блоки были в плохом состоянии и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, к нам приехала наша бригада и положила новые крыши, починила канализацию, переделала разбивку и начала ремонт квартир по мере их освобождения (3 квартиры были сданы). свободны, а 2 арендатора не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и подняли среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, так как в настоящее время оцениваем эта недвижимость стоит 600 000 долларов, и чтобы добраться до нее, потребовалось всего около 130 000 долларов на ремонт.

Эта недвижимость теперь приносит нам более 2000 долларов денежного потока после покрытия всех наших расходов.

5 профессиональных советов по покупке многоквартирного дома

Убеждены, что многоквартирный комплекс является правильным вложением для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки плавным.

1. Сотрудничайте с опытным агентом по недвижимости

Когда дело доходит до покупки многоквартирных комплексов, многие из лучших объектов никогда не появляются на рынке и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыться.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужно найти агента, ориентированного на инвесторов и имеющего доступ к большому количеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке. Если вы не уверены где найти одного из этих агентов, Clever может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Компания Clever может подобрать для вас лучших агентов, специализирующихся на продаже квартир!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много различных типов многоквартирных домов: многоэтажные, среднеэтажные, садовые и малоэтажные, среди прочих. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решить, какой тип купить, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может давать рекомендации, основанные на том, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует ремонта. Обычно можно найти более выгодную сделку, но она требует больших затрат времени и внимательного отношения к недооцененной недвижимости.

3. Посетите несколько объектов и сделайте домашнее задание

Не покупайте первый объект, который вы видите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и владельцев в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города с большим количеством арендаторов, чем владельцев, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно ознакомьтесь с этой статистикой, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и позвоните по номеру

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также оплатить страховку, ипотечные платежи, эксплуатационные и управленческие расходы. и расходы на маркетинг.

Расходы на содержание могут значительно сократить вашу прибыль. Прежде чем покупать комплекс, узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтных работ, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир для арендаторов. выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно останетесь в плюсе. Нет худшей ситуации, чем владение многомиллионным жилым комплексом, который каждый месяц теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа кредитов на многоквартирные дома (не считая жилищных кредитов на здания менее 4 квартир):

  • Жилищные кредиты, поддерживаемые государством: — к стоимости) и имеют диапазон от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип кредита. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Баланс банка Ссуда ​​на квартиру : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам на покупку квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита от 20 до 25 лет, с единовременными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартиры: покупателей, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие на уровне 7,5-12%.

После того, как вы решили, какой тип кредита вам подходит, начните изучать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор уникален, поэтому обязательно изучите все варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Наиболее часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где купить многоквартирные дома?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS, чтобы отслеживать новые списки и предупреждать вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти списки в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Существует три способа оценки многоквартирного дома: метод продаж, метод замещения и метод дохода. Из них доходный подход является наиболее распространенным.

Чтобы определить стоимость квартиры с помощью доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на предельную ставку, которая распространена в этом месте. Вы можете узнать предельную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на имущество составляет 30 000 долларов США, а предельная ставка равна 0,12, стоимость имущества составляет 250 000 долларов США.

Как финансировать многоквартирный дом?

Чтобы финансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды, обеспеченные государством, банковские балансовые ссуды или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальная сумма кредита варьируются в зависимости от типа кредита. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте инвестиций заявителя в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без первоначального взноса?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование всей покупки или сумму, достаточную для покрытия первоначального взноса с коммерческим кредитором. Лично у меня было несколько продавцов, готовых финансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, поэтому мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился финансировать всю собственность.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Condo Vs. Дом против. Таунхаус против. Квартира: что подходит именно вам?

Поиск нового места для посадки корней зависит не только от цены. Ваш поиск недвижимости, вероятно, будет включать в себя ряд вариантов: квартира или таунхаус, квартира или дом, дом или таунхаус и многое другое. Сопоставляя различные типы недвижимости друг с другом, важно думать не только о том, что вы можете себе позволить, но и о своих предпочтениях и ожиданиях как домовладельца или арендатора.

«Когда дело доходит до решения, на каком стиле дома сосредоточить свои поиски, покупатели должны учитывать свой бюджет и образ жизни, а также желаемую степень участия в обслуживании дома», — говорит Джон Амералис, лицензированный ассоциированный брокер и руководитель Команда Ameralis в Compass в Нью-Йорке.

Может быть, вы впервые покупаете жилье или живете в пустую квартиру, желающую уменьшить размер квартиры. Независимо от того, где вы находитесь в жизни, считайте, что это ваш учебник для начинающих о том, какой тип жилья лучше всего соответствует вашим потребностям.

Кондоминиум, дом, таунхаус, квартира

Кондоминиум Первоначальный взнос, ежемесячный платеж по ипотеке и сборы за ТСЖ Блок Люди, покупающие жилье впервые, уменьшающие жильё
Дом Первоначальный взнос и ежемесячный платеж по ипотеке, обслуживание Дом и собственность, на которой он расположен Пары, семьи
Таунхаус Первоначальный взнос, ежемесячный платеж по ипотеке и сборы за ТСЖ Объект и имущество, на котором он расположен Те, кто хочет больше места, чем квартира, но не все обязанности дома
Квартира Залог и ежемесячная арендная плата Нет собственности Тем, кто хочет гибкости при переезде или копит деньги на первоначальный взнос

Кондоминиумы

Кондоминиум (или для краткости кондоминиум) — это продаваемая единица в более крупном сообществе, которое может быть высотным зданием.Кондоминиумы могут быть хорошим вариантом для всех, кто хочет свести обслуживание дома к минимуму, в том числе для тех, кто впервые покупает жилье, одиноких, пожилых домовладельцев или людей, которые часто путешествуют. Кондоминиумы похожи на квартиры тем, что обе они, скорее всего, будут иметь несколько общих стен с соседями. Однако есть одно важное отличие: у вас есть квартира, и вы снимаете квартиру.

Из всех типов домов, выставленных на продажу, многоквартирные дома «требуют наименьшего объема обслуживания. Вам нужно только поддерживать «стены внутри», — объясняет Амералис.Итак, если крыша протекает или ковер в вестибюле нужно заменить, это не ваша ответственность — эти обязанности выполняет ассоциация кондоминиумов. Кроме того, в некоторых многоквартирных домах есть швейцары, что обеспечивает дополнительный уровень безопасности, особенно в крупных городах.

Конечно, вы и все ваши соседи платите ТСЖ или плату за квартиру, чтобы покрыть расходы. Правила ассоциации кондоминиумов также могут быть весьма ограничительными. Возможно, вы не сможете настроить свое устройство так, как вам хочется, и вам может быть запрещено сдавать его в аренду другим лицам.

Те, кто ценит уединение, также могут найти общие зоны в кондоминиуме далеко не идеальными. «Важно помнить, что в кондоминиумах, даже самых эксклюзивных, вы по-прежнему пользуетесь общими лифтами и другими удобствами», — объясняет Джуди Зедер, риэлтор из Jills Zeder Group в Coldwell Banker в Майами.

Профессионалы

  • Ограниченное обслуживание
  • Дополнительная защита

Минусы

  • Ежемесячная плата
  • Места общего пользования

Дома

Когда большинство людей говорят о покупке дома, они имеют в виду покупку дома на одну семью, который представляет собой отдельно стоящее строение на фундаменте.В нем нет общих стен или общих пространств, как в кондоминиумах, квартирах и таунхаусах, и он также может иметь много земли для наслаждения.

Два главных аргумента в пользу покупки дома — это конфиденциальность и свобода украшать и содержать его по своему усмотрению. (Конечно, в рамках местных постановлений и/или руководств ТСЖ.) «Владение собственным домом дает вам больше свободы жить так, как вы хотите, по сравнению с кондоминиумами, в которых есть подзаконные акты, определяющие, что вы можете и что не можете делать», — говорит Амералис. .

Дома на одну семью, как правило, являются наиболее просторным вариантом жилья, и вы можете ожидать, что более высокая цена будет отражать это. Согласно данным брокерской компании по недвижимости Redfin, в 2020 году средний дом на одну семью был продан на 58 000 долларов дороже, чем квартира.

Помимо того, что вы платите больше сразу, вы, вероятно, также будете платить больше в будущем. Владение домом означает, что вы будете нести ответственность за весь уход за газоном, техническое обслуживание и ремонт, что может быть значительно более обременительным, чем в случае с другим типом дома.

Вот еще отличия между домом и квартирой.

Профи

  • Свобода эстетического выбора
  • Больше места снаружи и внутри

Минусы

  • Более высокая цена
  • Вы несете полную ответственность за техническое обслуживание

Таунхаусы

Таунхаусы могут быть намного дешевле, чем дом на одну семью. У некоторых даже есть небольшие дворы или патио. Однако большинство современных таунхаусов имеют довольно небольшую площадь и общие внешние стены с соседними домами.

Таунхаусы также обычно имеют правила и сборы ТСЖ. Когда дело доходит до возможности делать собственный выбор, у вас может быть немного больше автономии, чем у владельцев квартир, но ваши решения, как правило, должны быть одобрены ТСЖ.

«Чем старше застройка таунхауса, тем выше, как правило, плата за обслуживание, потому что общие части собственности — будь то территория, бассейн, крыши или сайдинг — со временем нуждаются в ремонте», — объясняет Андреа Уэбб, старший консультант по недвижимости в компании Keller Williams Realty в Монклере, штат Нью-Джерси.

Для покупателей жилья, выбирающих между домом и квартирой, таунхаус может быть лучшим из обоих миров. Вы получаете больше места, часто на нескольких уровнях (например, в доме на одну семью), с меньшими затратами на внешнее обслуживание (например, в многоквартирном доме).

Плюсы

Минусы

  • Ежемесячная плата
  • Общие стены

Квартиры

Квартирой является любая резиденция внутри жилого дома, где отдельные единицы сдаются в аренду, а не продаются. В крупных городах это могут быть квартиры, сдаваемые в аренду по отдельности.Многоквартирные дома часто имеют общие удобства для арендаторов, такие как тренажерный зал или бассейн.

Важным фактором при определении того, подходит ли вам квартира или квартира, являются деньги: достаточно ли у вас наличных денег, чтобы внести первоначальный взнос? Вы можете использовать калькулятор арендной платы и покупки от Bankrate, чтобы получить представление о том, какой финансовый шаг для вас лучше.

Есть и другие вопросы. Как долго вы планируете там жить? Возможно, вам придется изменить работу или образ жизни, которые потребуют от вас переезда? Если вы планируете переехать в течение пяти лет, лучше арендовать, чем покупать сейчас.

Аренда квартиры обеспечивает место для проживания за вычетом большинства обязанностей, связанных с владением жильем. Однако, как и в случае с кондоминиумами, вы ограничены в изменениях, которые вы можете вносить (думаю, о цвете краски или приспособлениях), и домовладелец может диктовать такие вещи, как, например, разрешать ли домашних животных. Кроме того, вы не создадите собственный капитал и не получите налоговых льгот, связанных с домовладением.

Вот еще отличия квартиры от квартиры.

Профи

  • Гибкость в перемещении
  • Без обслуживания

Минусы

  • Отсутствие выгод в виде капитала или права собственности
  • Должен соблюдать правила арендодателя

Итог

Чтобы помочь вам выбрать квартиру, дом, таунхаус или квартиру, подумайте о своем сберегательном счете, о том, сколько места вам нужно, как долго вы планируете там жить и сколько денег вы можете с комфортом потратить на ремонт, техническое обслуживание и затраты на реконструкцию.

Посетите дни открытых дверей и поищите в Интернете предложения, чтобы узнать, что есть на рынке в вашем ценовом диапазоне. Подумайте о сотрудничестве с агентом по недвижимости, чтобы помочь вам сузить свой выбор, и проведите углубленное исследование, чтобы иметь четкое представление о процессе. Если вы еще не уверены в том, где хотите остановиться, следуйте индексу тепла жилья Bankrate, чтобы понять, где вы можете найти выгодную сделку сегодня.

Узнать больше:

Руководство инвестора — многоквартирный дом.кредиты

Перед покупкой многоквартирного дома важно определить, как долго вы планируете им владеть. Коммерческие инвесторы и инвесторы в многоквартирные дома обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления стоимости/фиксации и перепродажи или долгосрочную стратегию «покупай и держи». Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить недвижимость, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать недвижимость с прибылью в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, покупающие и удерживающие, обычно планируют удерживать недвижимость в течение длительного времени, скажем, 20-30 лет, получая при этом ежегодный доход, который она обеспечивает.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно разработать надежную стратегию входа. необходимо принимать во внимание штрафы за досрочное погашение (комиссию за досрочное погашение кредита), а также выбор кредита с фиксированной, регулируемой или смешанной процентной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы типа «покупай и держи», как правило, могут меньше заботиться о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вы должны убедиться, что все согласны с тем, когда недвижимость должна быть продана. Например, инвестор, который хочет продать недвижимость за 18 месяцев, вероятно, не должен инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиру

Во многих случаях инвесторы, впервые приобретающие квартиру, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то в форме физической модернизации или более качественного управления. Эти свойства обычно называют «добавочной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести многоквартирный дом, сменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и повышения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут захотеть, чтобы жильцы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю коммунальных услуг. Другие дополнительные возможности включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, которые требуют лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления имущества, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая поговорка «место, место и еще раз место» одинаково верно как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем принять решение о местоположении, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

  • Данные о занятости и экономике

  • Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

  • Население и тенденции роста населения

  • Данные о преступности и безопасности

Поскольку стоимость квартиры с течением времени необходима для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, инвесторам следует обратить внимание на рынки, где стоимость, вероятно, значительно возрастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов платить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать более дешевую недвижимость в районе, который, по-видимому, может начать рост в течение следующих 5-15 лет. Хотя предсказать будущее невозможно, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков и повышение потенциальной прибыли.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирного дома рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, легче лично следить за своей собственностью, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете своей недвижимостью.

Поиск брокера по коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, делают это через агента по недвижимости; и, аналогичным образом, большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, хорошо разбирается в основах инвестиций в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение через брокера, как правило, облегчит процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть процесс удачи или неудачи, но вы можете найти скрытый драгоценный камень таким образом, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск коммерческого/многоквартирного кредитного брокера

Если вы собираетесь использовать кредит для покупки многоквартирного дома, вы можете обратиться в брокерскую и/или консультационную фирму по многоквартирным кредитам. Хотя каждый отдельный инвестор сам решает, хотят ли они использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для начинающих заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и связи, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также с поиском сделок с несколькими кредиторами, чтобы добиться наилучших условий для заемщика.

Это особенно касается многоквартирных кредитов Freddie Mac ® , Fannie Mae ® и HUD, поскольку эти кредиты обычно требуют более сложной документации и процесса подачи заявки. Консультационные фирмы по долговым обязательствам обычно берут от 0.75% и 2% от общей суммы кредита, что может показаться большим, но, по нашему опыту, в целом является отличной инвестицией. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть немного предвзятости, но, по правде говоря, получение правильного кредита может сэкономить вам много на выплате процентов, штрафах за досрочное погашение, расходах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирного кредита

Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретаются с помощью кредитов.Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы предпочли бы вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы предпочли бы вложить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выбрали бы второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать оставшиеся 3 доллара в столь же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать кредиты на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6 долларов.50), при правильном кредите инвесторы могут получать экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии одобрения варьируются в зависимости от разных кредиторов и типов кредитов, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (660+ обычно идеально) и от 25 до 30% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Кроме того, само имущество должно иметь коэффициент покрытия долга или DSCR в размере 1,25-1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать его годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для заявок на ссуду на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты третьих сторон. Заемщики, как правило, должны платить за все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

  • Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость имущества. Как правило, это должен проводить профессиональный оценщик, имеющий в настоящее время лицензию в районе, в котором находится недвижимость.Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

    • Доходный подход, который оценивает стоимость имущества на основе его дохода.

    • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.

    • Затратный подход, при котором стоимость имущества оценивается на основе сметной стоимости его восстановления, плюс стоимость земли и минус любая амортизация.

  • Оценка физических потребностей/Отчет о состоянии собственности/Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда определенные компоненты необходимо будет отремонтировать или заменить. Это используется для расчета необходимых резервов замены, которые представляют собой средства, откладываемые каждый год для ожидаемых будущих затрат на ремонт. Эти отчеты могут запрашиваться различными кредиторами квартир, но чаще всего они требуются для многоквартирных кредитов HUD и многоквартирных кредитов Fannie Mae / Freddie Mac.

  • Экологическая оценка Этапа I: Экологическая оценка Этапа I (ESA) исследует имущество на наличие экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних/будущих жителей или окружающего сообщества. ЭСА Фазы II и Фазы III может потребоваться, если проблемы или доказательства загрязнения были обнаружены в ходе первоначальной оценки Фазы I. Кредиторы не всегда могут требовать ЭСС фазы I, но часто требуют.

  • Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует отсутствие юридических претензий на право собственности, которые могут заменить ваши собственные.

  • Обследование имущества: В ходе обследования фиксируются границы собственности, а также определяются любые сервитуты и другие вопросы, связанные с правами собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторами, особенно если доступен отчет за последние несколько лет, однако чаще требуется, когда известно о наличии потенциальных проблем с правами собственности.

  • Сейсмический отчет: Обычно требуется только в районах с частыми землетрясениями, например, в Южной Калифорнии.

  • Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться при возникновении потенциальных проблем или путаницы в отношении статуса зонирования объекта.

Кредиты на квартиру с регрессом и без регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы кредитов, очень важно определить, является ли кредит регрессом или без права регресса. Если кредит является регрессом, кредитор может изъять ваши личные активы, чтобы добиваться погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов ипотечные кредиты являются полностью регрессными.Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют регресса, что означает, что кредитор может изъять только конкретное обеспечение по ссуде (например, многоквартирный дом) и не может использовать личные активы заемщика, такие как его дом или автомобиль.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.