Домовладение это: ДОМОВЛАДЕНИЕ — это… Что такое ДОМОВЛАДЕНИЕ?

ДОМОВЛАДЕНИЕ — это… Что такое ДОМОВЛАДЕНИЕ?

домовладение — домовладение …   Орфографический словарь-справочник

Домовладение — жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего… …   Официальная терминология

ДОМОВЛАДЕНИЕ — ДОМОВЛАДЕНИЕ, я, ср. (офиц.). Дом с прилегающим участком, а также дом как чья н. собственность. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 …   Толковый словарь Ожегова

домовладение — сущ., кол во синонимов: 2 • владение (27) • дом (111) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 …   Словарь синонимов

Домовладение — (англ. house holding, possession, proprietorship) в РФ совокупность принадлежащих гражданину на вещном праве жилого дома (коттеджа, дачи, садового дома и др.

), подсобных построек (гаража, сарая, теплиц и др.), расположенных на определенном… …   Энциклопедия права

Домовладение — I ср. Владение домом [дом I 1., 3.] или домами. II ср. 1. Дом [дом I 1.] с прилегающим к нему участком. 2. Дом [дом I 1., 3.] как чья либо собственность. Толковый словарь Ефремовой. Т. Ф. Ефремова. 2000 …   Современный толковый словарь русского языка Ефремовой

домовладение — домовладение, домовладения, домовладения, домовладений, домовладению, домовладениям, домовладение, домовладения, домовладением, домовладениями, домовладении, домовладениях (Источник: «Полная акцентуированная парадигма по А. А. Зализняку») …   Формы слов

Домовладение — Домовладение  юридически закреплённая частная собственность, включающая земельный участок и расположенный на нём дом, пригодный для проживания, то есть соответствующий определённому набору критериев, официально установленных соответствующими …   Википедия

домовладение — домовлад ение, я …   Русский орфографический словарь

Домовладение — (англ. house holding, possession, proprietorship) в РФ совокупность принадлежащих гражданину на вещном праве жилого дома (коттеджа, дачи, садового дома и др.), подсобных построек (гаража, сарая, теплиц и др.), расположенных на определенном… …   Большой юридический словарь

Домовладение — Юридическая консультация

Понятие «домовладение» содержится в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 2 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410.

Домовладение — жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).

В соответствии с приложением № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, домовладение — жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Согласно письму Минэкономразвития России от 09.03.2016 № ОГ-Д23-3023 «О предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом; о разъяснении понятия «домовладение»» домовладение следует рассматривать как комплекс, включающий в себя земельный участок, предоставленный для размещения и эксплуатации жилого дома, жилой дом и обслуживающие его вспомогательные строения.

В Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах РФ данное понятие отсутствует.

На основании приведенного понятия «домовладение» земельный участок, на котором находится жилой дом и другие постройки, относится к домовладению.

Вместе с тем понятие «домовладение» в вышеуказанных правилах дано для целей регулирования отношений по предоставлению коммунальных услуг.

 

Также понятие «домовладение» рассматривается в разрезе возможности регистрации прав на него, свободно отчуждать от одного лица к другому как единый объект.

Для этого потребуется определить, к какой категории объектов недвижимости относится домовладение.

В Гражданском кодексе РФ появился новый вид объекта недвижимости — единый недвижимый комплекс, введенный в часть первую Гражданского кодекса РФ Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Сравнив понятие «единый недвижимый комплекс» и «домовладение», можно отметить их тождественность в том, что это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений, и они могут быть расположены на одном земельном участке.

Таким образом, домовладение можно отнести к данному виду недвижимости – единый недвижимый комплекс.

Единый недвижимый комплекс может быть таковым, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14, в ст. 133.1 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (т.е. земельный участок является частью единого недвижимого комплекса).

Следовательно, земельный участок остается самостоятельным объектом имущественных прав и не может быть зарегистрирован в составе единого недвижимого комплекса.

Таким образом, домовладение, как единый недвижимый комплекс, участвующий в гражданском обороте, в настоящее время не может включать в себя земельный участок.

Раздел домовладений и выдел долей в натуре

 

Еще с незапамятных советских времен дома, имеющий общий двор и общий въезд, объединяли в домовладения. С тех пор прошло много времени, распалось государство, появилось много новых законов, а домовладения как были так и остались. Что негативного несут в себе домовладения, и что можно сделать уже сейчас — все ответы описаны ниже.

 

Домовладения – что это?

 

В классическом виде домовладения представляют собой несколько жилых домов, имеющих общий двор, проезд, проход и т.д. Хотя встречаются и жилые дома, разделенные на несколько квартир, также имеющий статус домовладений. Юридическая суть домовладений заключается в следующем: у одного домовладения всегда несколько собственников.

Эти собственники в данном домовладении имеют доли, размер которых, как правило, должен зависеть от размера квартиры (или дома, если домовладения состоит из домов), занимаемого этим собственником.

 

Проблемные домовладения

 

Итак, что же негативного несут в себе домовладения, какие проблемы могут возникнуть у вас при сохранении у вашего дома (нескольких домов) статуса домовладения.

Проблема № 1

Жилое помещение (квартира, дом) входящие в состав домовладения юридически не закреплены за собственником домовладения.

Собственникам домовладений принадлежит на праве собственности не конкретная квартира, либо жилой дом, в котором они проживают, а лишь доля в домовладении. То есть, вы хотя и являетесь собственником своего жилья, однако ваше жилье (квартира, жилой дом) юридически за вами не закреплено. То есть, использование домовладения осуществляется по соглашению всех сособственников на основании исторически сложившихся традиций использования квартир (жилых домов), входящих в состав домовладения.

    

Хорошо если в вашем домовладении есть соглашение об определении порядка пользованием жилыми помещениями (квартир, домов), входящих в домовладение. Если же такого соглашения нет, формально (с юридической точки зрения) вашим жилым помещением вправе пользоваться все сособственники домовладения, так же как и вы вправе пользоваться жилыми помещениями ваших сособственников, пока такое соглашение не будет заключено.

Проблема № 2

Размер доли в домовладении у его собственника не всегда  соответствует площади занимаемого им помещения (квартиры, дома).

 С точки зрения закона это означает одно – площадь жилого помещения, превышающая размер доли собственник занимает незаконно. Правовые последствия таких незаконных действий могут быть самыми различными – как минимум, другие собственники домовладения могут потребовать от вас денежной компенсации, которая прямо предусмотрена статьей 247 ГК РФ, как максимум подать в суд иск с требованиями определения порядка пользования домовладением в соответствии с размерами долей.

Кроме того, общая долевая собственность на домовладение предусматривает наличие у других сособственников домовладения преимущественного права на покупку вашей доли. Это означает, что прежде чем продать долю в домовладении постороннему лицу вы должны сначала предложить купить у вас вашу долю другим собственникам домовладения, и в случае если только они откажутся или промолчат (ждать придется 1 месяц) вы можете спокойно продать свою долю.

Проблема № 3

(пожалуй, самая главная).

 Домовладение – юридически единый объект права. Это означает что любое изменение технической характеристики домовладения (перепланировка жилых помещений (квартир, домов) вашими соседями, возведение к домовладению самовольных пристроев) не позволит вам ни продать принадлежащую вам долю в домовладении, ни оформить наследство, ни оформить права на земельный участок, находящийся под домовладением. На практике довольно часто встречаются парадоксальные ситуации, когда люди годами не могут ни вступить в наследство, состоящее из доли в домовладении, ни продать свою долю в домовладении по причинам от них не зависящим, и о которых они порой даже не подозревали. Решит, например, собственник домовладения продать свою долю в домовладении (занимаемое жилое помещение), а там выясняется, что сосед пристроил к домовладению со стороны своей квартиры самовольный пристрой, или другой уже сосед переоборудовал холодные сени в отапливаемые также самовольно без разрешения Администрации. И возникает для такого собственника домовладения тупиковая ситуация – ведь продать свою долю в домовладении он может после того как соседи узаконят свою самовольные пристрои, причем как либо законно обязать таких соседей узаконить пристрои, собственник домовладения не вправе.

 

Что делать?

 

Вышеуказанных тупиковых ситуаций можно избежать, если заблаговременно каждому собственнику домовладения свою долю выделить в натуре.

Иными словами, вместо права собственности на долю в домовладении вы получаете право собственности на конкретно свою, занимаемую вами квартиру (жилой дом, если домовладение состоит из нескольких домов). Итак, во-первых, вы становитесь собственником именно той квартиры, которую занимаете (в свидетельстве о праве собственности все четко определено), во-вторых, у вас прекращается общая долевая собственность на домовладение в целом, и в связи с этим для вы можете отчуждать свою квартиру вне зависимости от пристроев и переоборудований квартир ваших соседей по домовладению.

С фактической стороны у вас ничего не меняется — вы продолжаете жить в своей квартире (жилом доме) однако, кардинальным образом меняется юридический статус вашего жилья, который избавляет вас от всех вышеизложенных проблем.

Более того, жилой дом, разделенный таким образом на квартиры приобретает статус многоквартирного дома. На основании же закона (статья 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») земельный участок, находящийся под многоквартирным домом бесплатно передается в собственность собственников квартир в многоквартирном доме с момента постановки земельного участка на кадастровый учет. Следовательно, статус многоквартирного дома еще и решит ваши проблемы с земельным участком (не надо писать заявлений на выкуп, регистрировать право в Юстиции, наконец платить за выкуп).

 

Как выделить долю в натуре?

 

На практике возникают 2 различные ситуации.

1. Если в вашем домовладении отсутствуют самовольные перепланировки домовладения, или самовольные пристройки. В таком случае на основании прямого указания закона  (часть 1 статьи 252 ГК РФ) домовладение может быть разделено в натуре на основании письменного соглашения, подписанного всеми собственниками домовладения. В указанном соглашении необходимо четко прописать, какое жилье за кем закрепляется и наименование такого жилья (например: квартира № 1, № 2, или жилой дом Литер А, расположенный по адресу…). Для составления такого соглашения необходимо провести техническую инвентаризацию и каждому собственнику домовладения получить кадастровый паспорт на свое выделенное жилье (квартира, дом). И после всего этого можно смело идти в Юстицию регистрировать право собственности на выделенную квартиру или дом.  

2.    Если в вашем домовладении все таки имеются самовольные перепланировки, либо не все соседи согласны выделять свои жилые помещения – без суда не обойтись. В таком случае вам необходимо обращаться в суд по месту нахождения домовладения о выделе в натуре своего жилого помещения. Кроме того, если площадь домовладения увеличивалась, к исковым требованиям о выделе добавляется требование о перераспределении долей в домовладении.

 

Сколько стоит выделиться в натуре?

 

Конечно же в различных домовладениях ситуации не одинаковы и потому «себестоимость» выдела доли будет у всех разная. Если раздел домовладения происходит на основании заключаемого между собственниками соглашения в себестоимость входит стоимость изготовления технических планов, услуги юриста по составлению соглашения о разделе и госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре.. Если же выдел доли происходит через суд к указанным затратам добавляется госпошлина и возможные расходы на заключения строительной экспертизы, СЭС, пожарников и т. д.

В любом случае, выделить свою долю в домовладении уже сейчас намного выгоднее и дешевле, чем потом бегать и собирать документы пытаясь, например, вступить в наследство доли в домовладении с самовольными перепланировками и постройками (что сделать будет тогда практически невозможно).

 

Куда обращаться?

Все вышеперечисленные советы и правила являются лишь общими рекомендациями. Получить  более детальную информацию о выделе своего жилья в вашем домовладении возможно только после изучению имеющихся у вас документов.

Поэтому в Центре оформления земли  и недвижимости и существуют бесплатные юридические консультации на которых каждый желающий может получить всю интересующую его информацию не потратив ни рубля. А уже потом вооружившись этой информацией каждый сможет принять верное  и единственно правильное решение: выделять долю в натуре нужно!!!!!!

 

Хотите узнать Как грамотно выделить долю?

Закажите обратный звонок → Заказать обратный звонок

404 Страница не найдена — Иркутская область.

Официальный портал

В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 1 марта 2021 года № 123-пп «О министерстве жилищной политики и энергетики Иркутской области» с 5 мая 2021 года министерство жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области переименовано в министерство жилищной политики и энергетики Иркутской области.
Полномочия в сфере транспорта переданы в министерство транспорта и дорожного хозяйства Иркутской области с 5 мая 2021 года.
По всем вопросам, относящимся к компетенции министерства транспорта и дорожного хозяйства Иркутской области, обращаться по тел. 8(3952) 48-60-61, адрес электронной почты: [email protected]

В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 27 мая 2021 года № 368-пп «О министерстве цифрового развития и связи Иркутской области» с 1 мая 2021 года создано министерство цифрового развития и связи Иркутской области.
Полномочия в сфере связи и навигационной деятельности на территории Иркутской области переданы в министерство цифрового развития и связи Иркутской области с 1 августа 2021 года.
По всем вопросам, относящимся к компетенции министерства цифрового развития и связи Иркутской области, обращаться по тел. 8(3952) 24-01-58, адрес электронной почты: [email protected]

В  связи с принятием указа Губернатора Иркутской области от 18 июня 2021 года № 168-уг «О внесении изменений в указ Губернатора Иркутской области от 12 октября 2020 года № 279-уг»,  в соответствии с пунктом 16 Рекомендаций по организации деятельности в условиях распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19 для организаций, индивидуальных предпринимателей, утвержденных указом Губернатора Иркутской области от 12 октября 2020 года № 279-уг, и В соответствии с решением, принятом на заседании санитарно-противоэпидемиологической комиссии при Правительстве Иркутской области по вопросу «О дополнительных мерах, принимаемых по недопущению распространению новой коронавирусной инфекции» от 18 июня  2021 года № КСО-148/21 в министерстве жилищной политики и энергетики Иркутской области временно ограничен личный прием граждан.

Пришедшим на личный прием гражданам рекомендовано обращаться в письменной форме.

Для передачи письменных обращений на имя Губернатора Иркутской области и в Правительство Иркутской области рекомендуется:

1) воспользоваться почтовым ящиком Губернатора Иркутской области, который расположен слева от центрального входа в здание по адресу: 
 г. Иркутск, ул. Ленина, д. 1а;

2)      направить обращение по почте по адресу: 664027, г. Иркутск, ул. Ленина, д. 1а;

3) обратиться дистанционно через официальный портал Иркутской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://irkobl.ru/ в разделе «Обращения». На адрес электронной почты, указанный в Вашем обращении, направляется письмо-уведомление, с информацией о регистрационном номере обращения и о принятии в работу.

На Кубани начался прием предварительных заявок на бесплатную догазификацию домовладений

Вопросы исполнения поручения Президента РФ Владимира Путина обсудили на совещании под председательством вице-губернатора Краснодарского края Александра Трембицкого.

В нем также приняли участие министр ТЭК и ЖКХ региона Андрей Ляшко, генеральный директор АО «Газпром газораспределение Краснодар» Алексей Руднев, представители муниципалитетов и всех независимых газораспределительных организаций (ГРО).

— В настоящий момент нам необходимо обеспечить удобство процедуры подачи заявки. Для этого будут созданы мобильные выездные пункты и увеличено количество стационарных центров. Практически вся нормативная правовая база на федеральном уровне будет утверждена в августе, но мы уже начинаем принимать предварительные заявки от населения, — отметил Александр Трембицкий.

Вице-губернатор добавил, что данные меры позволят ускорить процесс сбора данных. Это будет способствовать тому, что специалисты смогут быстрее начать работы по доведению газопроводов до границ земельных участков домовладений. Завершить работы по социальной газификации власти региона планируют до конца следующего года.

Как доложил Андрей Ляшко, на данный момент ведется работа по созданию интерактивных карт на сайтах ГРО и муниципалитетов. При помощи платформы жители смогут увидеть, куда им обращаться, и какие сроки работ запланированы. Также в ближайшее время в каждом муниципальном образовании должен быть создан свой штаб по догазификации.

На сегодняшний день в Краснодарском крае работают 58 стационарных пунктов приема предварительных заявок от граждан. Как сообщили в АО «Газпром газораспределение Краснодар», подать заявку можно через портал Единого оператора АО «Газпром межрегионгаз Краснодар», а также сайты газораспределительных организаций. Ответы на возникающие вопросы по газификации можно получить и по телефону горячей линии 8-800-201-44-04.

В Краснодарском крае подключиться к сетям газоснабжения смогут владельцы более 100 тыс. домовладений, это 243 тыс. человек.

Газ до участка будут проводить без привлечения средств граждан. Источником финансирования станет, прежде всего, инвестиционная надбавка газораспределительной организации. Также ресурсоснабжающие компании смогут привлекать средства через льготные кредиты и займы.

Уровень газификации в крае на сегодняшний день превышает среднероссийский показатель и составляет 84,5%. За последние пять лет газифицировали более 100 населенных пунктов.

Пресс-служба администрации Краснодарского края

Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях  распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Долевая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.

При каких условиях можно выделить доли?

Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в  ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования.  Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны. 

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.

По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.

При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом,  вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.

Особенности продажи долевой собственности

Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на 
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют 
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Власти решили провести газ в частные домовладения Омска бесплатно

Бесплатное проведение газа до границ земельного участка теперь гарантирует постановление Правительства РФ от 13 сентября 2021 года. Омичи могут подать заявление на догазификацию в офисах газораспределительных компаний или в электронном виде на порталах «Госуслуги» и Единого оператора газификации.

Правительство России поставило точку в двойственной ситуации. Догазификация частного сектора или многоквартирного дома должна быть бесплатной, но компании-подрядчики находили лазейки, чтобы брать с заявителей немалые деньги. В постановлении Правительства РФ от 13.09.2021 теперь четко сказано, что за подведение газа клиент платить не должен.

Подать заявление на проведение газа в свои дома омичи могут несколькими способами. Можно прийти в офис газораспределительной компании и там написать заявку. Можно сделать это в электронном виде на порталах «Госуслуг», Единого оператора газификации или на сайте Омскоблгаза.

Но у бесплатной услуги есть свои границы. «Догазификация» – это проведение «голубого топлива» до границ земельного участка в газифицированных населенных пунктах. Но за установку газового оборудования в доме и заведение коммуникаций в дом придется заплатить.

Стоимость услуги каждый заявитель может рассчитать сам на портале Единого оператора газификации России СОЦГАЗ.РФ. Здесь же указан полный перечень необходимых документов для проведения догазификации. Минэнерго предупреждает, что на проведение работ имеют право только аккредитованные государством газораспределительные компании.

Сроки подведения газа к участку могут существенно отличаться в зависимости от расстояния от участка до газопровода. Проведение работ может занять от 100 до 200 дней.

Еще один важный момент. По договорам, заключенным до выхода правительственного постановления, можно требовать возврата уже уплаченных денег.

Ранее «МК в Омске» сообщал о поручении Президента РФ Владимира Путина по приоритетной газификации 12 городов России, в число которых входит Омск.

Плюсы и минусы домовладения

Преимущества и недостатки владения домом

Перед покупкой дома важно подумать, как покупка отразится на ваших финансах и образе жизни. Прежде чем брать на себя обязательства, просмотрите как можно больше преимуществ и недостатков, связанных с тем, чтобы стать домовладельцем.

Каковы преимущества владения домом?

• Хорошая долгосрочная инвестиция: Дома могут обесцениться, но это случается не часто. Федеральный резервный банк Св.Луи сообщает, что средняя цена домов, проданных в Соединенных Штатах, выросла на 28% за 10 лет, начиная с 2009 года, и на 10% с 2014 по 2019 год. За то же десятилетие рынок жилья прибавил в стоимости 11,3 триллиона долларов. Поскольку COVID-19 движет рынком, этот рост будет продолжаться, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Если вы один из немногих несчастных, чья стоимость падает, земля, на которой расположен дом, может стать более ценной. Вы инвестируете в актив для себя, а не в компанию по управлению недвижимостью или арендодателя.
• Низкие процентные ставки: Мы редко увидим такие процентные ставки, как сейчас. Ставки могут варьироваться в зависимости от кредитного рейтинга и того, где вы покупаете, но с самыми низкими ставками на уровне 2,75% или около него, время для покупки может оказаться лучшим. Это также одна из причин, по которой дома продаются так быстро. Процентная ставка ниже 3% приближается к тому, чтобы брать деньги в долг бесплатно. Это, конечно, не бесплатно, но близко.
• Собственный капитал: Ваш капитал — это разница между тем, за что вы можете продать дом, и тем, что вы должны.Собственный капитал растет по мере выплаты ипотеки. Со временем большая часть того, что вы платите каждый месяц, идет на остаток по ссуде, а не на проценты, создавая больше капитала.
• Федеральные налоговые льготы: Проценты по ипотеке вычитаются из первых 750 000 долларов покупной цены дома, а также проценты по жилищным кредитам, налоги на недвижимость в размере до 10 000 долларов в случае брака (5 000 долларов при отдельной регистрации в браке) и некоторые заключительные расходы по время покупки. Однако увеличение стандартного вычета до 24 800 долларов для супружеских пар (12 долларов.400, если не замужем) немного усложняет перечисление этих вычетов по процентам. Подсчет всех этих цифр перед покупкой поможет понять, какие налоговые льготы вы можете получить.
• Повышенная конфиденциальность: Недвижимость принадлежит вам, поэтому вы можете отремонтировать ее по своему вкусу, что не нравится арендаторам.
• Домашний офис: Феномен работы на дому может не исчезнуть после того, как пандемия исчезнет, ​​а это означает, что большему количеству из нас потребуется домашний офис. Правильная установка имеет значение для комфорта и производительности.Те, кому нужно место для работы на дому, могут найти его на рынке, если будут действовать быстро.
• Стабильные ежемесячные платежи: Ипотека с фиксированной ставкой означает, что вы будете платить одинаковую ежемесячную сумму по основной сумме и процентам до тех пор, пока не будет выплачена ипотека. Арендная плата может увеличиваться при каждом ежегодном продлении аренды. Неустойчивые налоги на недвижимость или страхование домовладельцев могут изменить ежемесячные платежи, но обычно это происходит не так часто, как повышается арендная плата.
• Стабильность: Люди, как правило, дольше остаются в доме, который они покупают, хотя бы потому, что покупка, продажа и переезд затруднены.Покупка дома требует уверенности в том, что вы планируете прожить в нем несколько лет.

Каковы недостатки владения домом?

• Расходы на COVID: Рынок жилья охвачен пламенем, продавцы обычно получают запрашиваемую цену и даже больше и получают ее в спешке. Это усложняет задачу покупателям-новичкам, которые, возможно, еще не накопили необходимые деньги для первоначального взноса. Это также усложняет задачу тем, кто любит обдумывать важные решения.
• Высокие первоначальные затраты: Затраты на закрытие по ипотеке могут составлять от 2% до 5% от покупной цены, включая многочисленные сборы, налоги на имущество, страхование ипотеки, осмотр дома, страховой взнос домовладельца на первый год, поиск титула, страхование титула , и баллы, которые представляют собой предоплаченные проценты по ипотеке. На возмещение этих затрат может уйти около пяти лет.
• Меньшая мобильность: Если одним из преимуществ домовладения является стабильность, это означает, что может потребоваться больше внимания, чтобы принять привлекательное предложение о работе, требующее, чтобы вы переехали в другой город. Компенсирует это беспокойство скоростью, с которой продаются дома.
• Расходы на техническое обслуживание: Попытаться исправить утечку под кухонной раковиной — это (а не радость) для тех, кто пробует это в первый раз.Но когда у вас есть дом, вы — первая линия ремонта, особенно если вы хотите сэкономить, делая это самостоятельно, в стиле Боба Вила. Некоторые вещи действительно требуют профессионального внимания. Если кондиционер погаснет, вы не только потеете, пока он не будет починен, но и выпишете чек, чтобы снова запустить прохладный воздух. Некоторым людям нравится стричь газон; другие нет. Это, а также обрезка кустов, чистка желобов и уборка снега — все это часть домовладения.
• Собственный капитал растет не сразу: Большая часть выплат идет на процентные ставки в первые годы ипотеки, поэтому вы не сможете быстро получить собственный капитал, если только стоимость недвижимости в вашем районе не резко возрастет — и это произошло во многих областях в постпандемический рынок.Те, кто хочет быстрее наращивать капитал, могут ежемесячно вносить небольшую дополнительную сумму к своей основной сумме, при условии, что она соответствует бюджету. Могут помочь даже дополнительные 20-50 долларов каждый месяц, специально предназначенные для основной суммы кредита.
• Стоимость недвижимости может упасть: Это произошло во время общенационального жилищного кризиса 2008 года, и это также может быть вызвано более местными условиями. Ваше здание со временем обесценится, особенно если вы не будете его поддерживать.
• Постоянные расходы: Когда вы пытаетесь продать свой дом, вам все равно придется вносить ипотечные платежи и поддерживать его. Если вы купили еще один дом перед тем, как продать свой, это означает, что вы заплатили за два дома. Тем не менее, пыл продаж после COVID помогает продавцам быстрее выгружать свою собственность.

Преимущества и недостатки аренды дома

Владение домом может быть не для всех, по крайней мере, не на всех этапах жизни. Перед покупкой подумайте, подходит ли это вам прямо сейчас.

Преимущества аренды дома

• Арендная плата может быть меньше: Это, безусловно, может быть верно, если вы снимаете квартиру, а также может иметь место при аренде идентичного дома.Если ипотека больше, чем вы можете себе позволить, аренда имеет больше смысла, чем чрезмерная финансовая нагрузка.
• Вы не несете ответственности за ремонт: Владелец собственности должен заплатить за протекающий кран и все остальное, что сломается или изнашивается. Таким образом, вам не нужно учитывать эти незапланированные расходы в своем бюджете.
• Гибкость: Ваши обязательства по аренде жилья не могут превышать срок аренды, и если владелец недвижимости сможет быстро найти нового арендатора, это может избавить вас от ответственности, если вы уйдете до истечения срока аренды.
• Низкие авансовые расходы: Авансовый платеж отсутствует. За исключением страхового депозита — часто это стоимость месячной арендной платы — вам не нужно выписывать крупный чек или финансировать расходы, необходимые для получения ипотеки.
• Нет членских взносов в ТСЖ: Некоторые дома находятся в процессе строительства с ассоциациями домовладельцев, которые требуют ежемесячных взносов в дополнение ко всем другим расходам, и они не являются обязательными. Не так с арендой.

Финансовые недостатки аренды

• Невозможно изменить свойство: Хотите колоду для развлечения? Вы бы предпочли огороженный двор? Хотите покрасить спальню в серо-голубой цвет? Во время проката вы ничего не можете поделать, кроме как пожаловаться; посмотрим, к чему это приведет.
• Вы не строите ценность: Когда вы снимаете аренду, все, что вы берете с собой, — это вы сами, а также мебель и посуда, которые вам принадлежат. Растет капитал собственника, а не ваш.
• Арендная плата может увеличиться: Возможно, вас устраивает то, что вы платите каждый месяц, но это может измениться, когда ваш договор аренды будет продлен, как правило, через шесть месяцев или год.
• Отсутствие улучшения кредитного рейтинга: Своевременная выплата ипотеки улучшает вашу кредитоспособность, но вы не получаете такой же выгоды от аренды.
• Никаких косметических улучшений: Если дом, который вы снимаете, выглядит устаревшим, возможно, вам просто нужно к нему привыкнуть.

Владение и аренда

Собственная или аренда	Преимущества	Недостатки
Домовладение	Конфиденциальность Обычно хорошее вложение Более стабильная стоимость жилья из года в год Гордость за собственность и прочные связи с общественностью Налоговые льготы Накопление капитала (сбережения)	Долгосрочное обязательство Затраты на техническое обслуживание и ремонт Отсутствие гибкости Обычно дороже, чем аренда Высокие первоначальные затраты Выкупа
Аренда	Снижение стоимости жилья Краткосрочные обязательства Нет / минимальные затраты на обслуживание и ремонт	Отсутствие налоговых льгот Нет фиксированных жилищных расходов Собственный капитал отсутствует

Оценивая плюсы и минусы, Фиггатт предлагает задать себе три вопроса.

1. Вы можете себе это позволить?

«Первоначальный взнос, затраты на закрытие сделки и риск внезапного возникновения очень больших расходов в совокупности делают предложение очень дорогостоящим», — сказал он. «Вам нужно откладывать сверх ипотечного платежа на нечастые, но крупные домашние расходы, чтобы поддерживать их должным образом. А внесение меньшего первоначального взноса и оплата частной ипотечной страховки (которая защищает кредитора в случае невыполнения обязательств по ипотеке) только увеличивает общую стоимость владения.”

2. Как долго вы планируете оставаться в доме?

«Может быть трудно окупить дом, если прожить в нем три года или меньше; затраты на закрытие и комиссии значительны, и ожидание того, что дом вырастет в цене в течение трех лет, чтобы компенсировать эти затраты, может быть слишком завышенным для ваших ожиданий », — сказал Фиггатт. «И помните, что весь ваш платеж по ипотеке не идет на капитал дома. В течение первого года вашей ипотеки, в зависимости от условий, возможно, только около 30% основной суммы и процентных платежей фактически пойдут на основной счет дома.”

3. Почему вы хотите купить?

«Если вы рассматриваете покупку как инвестицию, она может сработать очень хорошо, но высокие фиксированные затраты означают, что чем меньше период времени, в течение которого вы удерживаете недвижимость, тем меньше вероятность того, что вы выйдете вперед по сравнению с другие возможности для инвестиций », — сказал он. «Постоянная покупка и продажа домов, если вы часто переезжаете, может пожирать богатство, а не увеличивать его. И если вы планируете сдавать это место после переезда, убедитесь, что у вас есть план управления имуществом — будьте готовы заплатить и за это.”

Следующие шаги

Важные финансовые решения могут быть пугающими, и вы не хотите, чтобы вас парализовало бездействие. Решения InCharge Debt Solutions могут помочь вам продумать переменные, чтобы вы могли решить, является ли это разумным решением прямо сейчас. Если вам мешают кредитные проблемы, InCharge может помочь вам стать лучшим кандидатом на получение ипотеки и сэкономить деньги на выплатах. Сделайте здесь первый шаг.

Калькулятор ипотеки поможет отсортировать расходы и бюджеты. Калькулятор аренды или покупки помогает разобраться с некоторыми финансовыми проблемами.

Онлайн-курсы для покупателей жилья также могут стать отличной отправной точкой для тех, кто хочет приобрести жилье. Вы узнаете, как подготовиться к приобретению дома, и лучше поймете процесс покупки дома, в том числе о том, как финансировать и позволить себе жилье в долгосрочной перспективе.

---

Источники

Владение домом — самая большая ошибка экономической политики Запада

16 января 2020 года

E БЫСТРЫЕ МОГУТ страдать как от внезапных аварий, так и от хронических заболеваний.Рынки жилья в богатых странах стали причиной обоих типов проблем. В 2007-08 гг. Финансовую систему взорвали ипотечные кредиты на триллион долларов. Но столь же пагубным является ползучая дисфункция, которую жилье создавало на протяжении десятилетий: яркие города без места для роста; стареющие домовладельцы, сидящие в полупустых домах и стремящиеся защитить свое мнение; и поколение молодых людей, которые не могут позволить себе арендовать или покупать и думают, что капитализм их подвел. Как объясняется в нашем специальном отчете на этой неделе, большая часть вины лежит на искаженной жилищной политике, восходящей к временам Второй мировой войны и переплетающейся с увлечением домовладением.Они стали причиной одной из самых серьезных и длительных экономических неудач богатого мира. Срочно нужна свежая архитектура.

Послушайте эту историю

Ваш браузер не поддерживает элемент

Больше аудио и подкастов на iOS или Android.

В основе этой неудачи лежит недостаток строительства, особенно рядом с процветающими городами, в которых много рабочих мест. От Сиднея до Сиденхема жесткие правила защищают элиту существующих домовладельцев и не позволяют застройщикам строить небоскребы и квартиры, которые требуются современной экономике.В результате высокие арендные платы и цены на жилье затрудняют переезд рабочих на наиболее производительные рабочие места и замедляют рост. Общие расходы на жилье в Америке составляют 11% от ВВП , по сравнению с 8% в 1970-х годах. Если бы только три больших города — Нью-Йорк, Сан-Франциско и Сан-Хосе — смягчили правила планирования, ВВП Америки на мог бы быть на 4% выше. Это огромный приз.

Рынки жилья не только неэффективны, но и крайне несправедливы. За несколько десятилетий падение процентных ставок усугубило неадекватное предложение и привело к скачку цен.В Америке безумие сосредоточено в процветающих городах; в других богатых странах резко выросли средние национальные цены, особенно в англоязычных странах, где катание на лодке по собственности является национальным видом спорта. Финансовый кризис не убил тенденцию. В Великобритании цены на жилье с поправкой на инфляцию примерно равны докризисному пику, а реальная заработная плата не выше. В Австралии, несмотря на недавнее падение, цены остаются на 20% выше, чем в 2008 году. В Канаде они выросли вдвое.

Резкий рост стоимости жилья привел к серьезному неравенству и обострил разногласия по поколениям и по географическому признаку.В 1990 году поколение бэби-бумеров со средним возрастом 35 лет владело третью стоимости американской недвижимости. В 2019 году группа миллениалов в возрасте 31 года такого же размера владела всего 4%. Мнение молодых людей о том, что жилье недоступно — если у вас нет богатых родителей — помогает объяснить их стремление к «миллениальному социализму». А домовладельцы всех возрастов, попавшие в ловушку упадка, недовольны неожиданной выгодой на рынке жилья в успешных городах и их окрестностях. В британских регионах со стагнирующим рынком жилья вероятность голосования за Брексит в 2016 году была выше, даже с учетом различий в доходах и демографии.

Вы можете подумать, что страх и зависть по поводу жилья являются частью человеческого существования. Фактически, патология собственности коренится в сдвиге в государственной политике 1950-х годов в сторону поощрения домовладения. С тех пор правительства использовали субсидии, налоговые льготы и продажу государственного жилья для поощрения владения жильем вместо сдачи в аренду. Правые политики рассматривают домовладение как способ завоевать голоса за счет поощрения ответственного гражданства. Те, кто слева, рассматривают жилье как канал для перераспределения и побуждения более бедных домохозяйств к накоплению богатства.

Эти аргументы сильно завышены. Трудно показать, делает ли собственность граждан лучше. Если вы игнорируете кредитное плечо, обычно лучше владеть акциями, чем владеть домом. А культ собственника дорого обходится. Те, кто владеет домами, часто становятся NIMBY людьми, которые сопротивляются застройке, чтобы защитить свои вложения. Обработка данных The Economist предполагает, что количество новых домов, построенных на человека в богатых странах, с 1960-х годов сократилось вдвое.Поскольку предложение ограничено, а система смещена в сторону владения, большинство людей чувствуют, что рискуют остаться позади, если арендуют. В результате политики сосредотачиваются на субсидировании маржинальных покупателей, как это сделала Британия в последние годы. Это направляет деньги среднему классу и еще больше повышает цены. И это способствует росту ипотечной задолженности, что увеличивает вероятность кризисов.

Так быть не должно. Не везде поражены все части жилищного проклятия. В Токио нет недостатка в собственности; в период с 2013 по 2017 год было построено 728 000 жилищ — больше, чем в Англии, — без ущерба для качества жизни.За последние 20 лет количество людей, которые плохо спят, упало на 80%. Швейцария предоставляет местным органам власти налоговые льготы для строительства жилья — одна из причин, по которой на одного человека приходится почти в два раза больше жилищного строительства, чем в Америке. Новая Зеландия возмещает часть непредвиденных доходов домовладельцев за счет налогов на землю и имущество на основе часто обновляемых оценок.

Самое главное, что в некоторых местах уровень владения жильем низок, и никто не моргнет глазом. Это всего 50% в Германии, где есть сектор аренды, который поощряет долгосрочную аренду и предоставляет четкие и подлежащие исполнению права для арендаторов.При достаточном предложении и небольшом количестве налоговых льгот или субсидий для владельцев домов владение недвижимостью гораздо менее привлекательно, а политическое влияние NIMBY s приглушено. Несмотря на сильный рост в некоторых городах в последнее время, реальные цены на жилье в Германии в среднем не выше, чем они были в 1980 году.

Домашнее хозяйство

Можно ли избежать фетиша домовладения? Немногие правительства сегодня могут игнорировать гнев по поводу нехватки жилья и несправедливости между поколениями. Некоторые ответили плохими идеями, такими как контроль арендной платы или даже увеличение ипотечных субсидий. Тем не менее, есть некоторый прогресс. Америка ограничила налоговые льготы для выплаты процентов по ипотеке. Великобритания запретила непонятные авансовые платежи по договорам аренды и ограничила рискованное ипотечное кредитование. Молодое движение YIMBY — «да, на моем заднем дворе» — возникло во многих успешных городах, продвигающих строительство. Те, кто, как эта газета, хотят, чтобы общественная поддержка свободных рынков продолжалась, должны надеяться, что такие движения увенчаются успехом. Жилищная политика не только не укрепила капитализм, но и сделала систему небезопасной, неэффективной и несправедливой.Пора снести это гнилое здание и построить новый рынок жилья, который работает. ■

Эта статья появилась в разделе «Лидеры» печатного издания под заголовком «Ужасная жилищная ошибка»

5 больших финансовых преимуществ домовладения

Дом — это то, где сердце. Здесь также лежит большая часть вашей финансовой ответственности. Владение домом — это столп американской мечты, и хотя многие из представителей молодого поколения либо не могут себе позволить, либо активно предпочитают не преследовать его, те, кто покупается на рынке жилья, часто получают значительные финансовые выгоды.

Нет сомнений в том, что стать домовладельцем — это одно из важнейших финансовых решений, которые вы примете за всю свою жизнь. Также бесспорно, что для того, чтобы просто добраться до этой точки, требуется определенный финансовый успех. Вам необходимо внести первоначальный взнос и оплатить закрытие (обычно от 3 до 4 процентов от общей стоимости покупки дома для покупателей), прежде чем вы даже сможете повернуть ключ в двери. Но среди тех, кто берет на себя большую задачу владения жильем, многие видят финансовые выгоды, которые намного перевешивают их первоначальные вложения, особенно во время налогового сезона.Вот 5 из них.

1. Построить более сильное финансовое будущее
   

   Недавняя рецессия подорвала идею о том, что домовладение всегда увеличивает благосостояние. Но факт остается фактом: владение домом — одно из основных средств накопления богатства с возрастом. Предупреждение: вы должны покупать дом, который действительно можете себе позволить.
   Состояние активов является гораздо более надежным показателем будущей финансовой стабильности, чем доход, который может — и часто меняет это в сегодняшней развивающейся экономике — из года в год.В условиях сильной экономики стоимость жилья обычно увеличивается на 3–4 процента ежегодно благодаря инфляции и естественному приросту населения. С 2011 по 2016 год, когда рынок жилья оправился от пузыря, который способствовал рецессии, стоимость жилья росла еще выше, в среднем на 6,3 процента в год. Вложение денег в домовладение по сравнению с арендой сродни разнице между вложением денег на инвестиционный счет и беспроцентный текущий счет, причем последний так же ценен, как и в данный момент, в то время как первый со временем увеличивается.

2. Налоговые вычеты на домовладение
   

   Вы получаете ряд налоговых льгот при владении домом, в первую очередь вычет по процентной и налоговой части вашей ипотеки. Этот вычет особенно полезен для компенсации первоначального финансового удара, который приходит с покупкой вашей собственности, поскольку в первые годы владения домом вы в основном просто выплачиваете проценты по ипотеке, а не основную сумму. В первый год покупки дома вы также можете списать все ипотечные баллы по ссуде, что может привести к довольно значительной экономии в зависимости от того, сколько баллов вы запросили.И если вы когда-нибудь решите рефинансировать свой дом после создания в нем достаточного капитала, у вас также есть возможность получить кредитную линию собственного капитала, которая сама по себе не облагается налогом.

   Имейте в виду: Закон о сокращении налогов и занятости, принятый в 2017 году, ограничивает вычеты по ипотечным процентам до 750 000 долларов от общей суммы ипотечного долга, включая любой кредит собственного капитала, который вы получаете. Ранее лимит составлял 1 000 000 долларов для вычета процентов по ипотеке плюс 100 000 долларов для жилищного кредита. Ознакомьтесь с новыми правилами здесь.

3. Накопить собственный капитал
   

   Каждый месяц, в течение которого вы платите по ипотеке, вы владеете лишь немного большей частью своего дома. Это большое преимущество по сравнению с арендой, когда вы платите сопоставимую ежемесячную плату без каких-либо сопоставимых ставок. Собственный капитал в вашем доме увеличивается двумя способами и часто одновременно: (1) капитал растет по мере роста стоимости вашего дома и (2) капитал увеличивается, когда вы выплачиваете большую часть своего кредита. Эти два фактора означают, что по прошествии первых двух лет (когда, опять же, вы в основном просто платите проценты по ипотеке), каждый месяц вы платите деньги в счет кредита, вы накапливаете свои финансовые ресурсы на будущее.Вот почему некоторые люди называют выплаты по ипотеке «вынужденными сбережениями».

   Хотите еще быстрее наращивать капитал? Примите меры для более быстрого погашения долга (например, финансирование с помощью более краткосрочной ссуды или выплаты ежемесячной суммы, превышающей вашу задолженность) или увеличения стоимости вашей собственности (подумайте о ремонте дома и уделении особого внимания текущему ремонту).

4. Больше контроля над повседневными расходами, связанными с жильем
   

   Если вы не измените условия ипотечного кредита, вы будете знать базовые затраты, которые вы будете ежемесячно тратить на проживание в своем доме , как сейчас, так и в будущем.Это дает большую стабильность, чем рента, которая непостоянна и может (и часто меняется) со временем. И контроль над расходами идет еще дальше. Как арендатор, вы не можете сказать, поставляет ли вам домовладелец энергоэффективные приборы, которые могут сэкономить вам сотни долларов ежегодно, но вы в любом случае должны оплачивать счета за коммунальные услуги. Как домовладелец, вы можете принимать более обоснованные краткосрочные и долгосрочные финансовые решения, специально ориентированные на ваши собственные финансовые цели и возможности.Хотя это вряд ли поможет вам откладывать деньги на свое будущее так же, как наращивание капитала, но вы должны быть спокойны, зная, что вы экономите деньги везде, где только можете.

5. Положительные льготы
   

   Домовладение имеет и другие финансовые преимущества, которые когда-нибудь могут вам пригодиться. Например, ипотека считается «хорошей задолженностью» и, как таковая, может повысить ваш кредитный рейтинг при условии, что вы всегда будете вносить платежи вовремя.Это также доказывает вашу кредитоспособность для других вещей, которые вы, возможно, захотите рассмотреть, например, бизнес-ссуды или новой кредитной линии. Это может даже снизить ваши ежемесячные платежи по страхованию автомобиля. Хотя такие льготы, безусловно, не должны быть решающими факторами при определении того, стоит ли вам покупать дом, они действительно складываются в качестве дополнительных преимуществ, если вы решите выйти на рынок жилья.

А как насчет финансовых рисков?…

Владение домом — это не только создание капитала и сокращение затрат.Помимо значительных платежей, которые необходимо произвести для того, чтобы владеть домом, существуют также некоторые финансовые риски, которые необходимо учитывать всем потенциальным и нынешним домовладельцам, пытаясь сбалансировать свои бюджеты.

Самые большие финансовые риски домовладельцев связаны с расходами на техническое обслуживание. Нет хозяина, на которого можно было бы возложить ответственность, если в середине зимы потечет крыша или отключится отопление. Хотя вы вряд ли будете сталкиваться с подобным капитальным ремонтом все время, они случаются время от времени, и для всех домовладельцев важно откладывать сбережения, чтобы справиться с ними, когда они произойдут.

Тогда существует риск обесценивания жилья. В конечном счете, это земля вашего дома, которая со временем дорожает, за исключением каких-либо серьезных негативных изменений в вашем районе, таких как стихийное бедствие, закрытие школы или крупного предприятия. Однако структура вашего дома имеет тенденцию обесцениваться по мере того, как вещи изнашиваются и в них живут. Хотя у вас нет большого контроля над тем, что происходит в вашем районе, что может негативно повлиять на цену вашей земли, вы К счастью, у вас есть некоторый контроль над поддержанием и увеличением ценности структуры вашего дома, не отставая от технического обслуживания и внося определенные улучшения в дом. Не позволяйте ценности вашего дома быть чем-то, что вы просто молчаливо принимаете — работайте над тем, чтобы ваш дом, а не только земля, на которой он стоит, с годами ценился.

10 преимуществ домовладения

Хотя может показаться, что цены на жилье здесь, в Техасе, растут, важно помнить, что по сравнению со многими другими частями загородных домов здесь очень доступны. Поскольку цены на аренду стремительно растут, многие люди предпочитают покупать. С покупкой дома могут быть связаны риски и препятствия, такие как угроза обесценивания, привязка к одному месту и сбережение достаточного количества денег для первоначального взноса.Однако важно помнить, что владение домом дает как финансовые, так и социальные преимущества, например:

1. Выплата низкой ипотечной ставки. Это на самом деле является преимуществом покупки дома прямо сейчас и не обязательно распространяется на все периоды времени. В настоящее время мы наблюдаем одни из самых низких ставок по ипотеке, которые когда-либо предлагались. Для сравнения: средняя 30-летняя процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой в ​​1984 году составляла 13,88, тогда как в 2014 году она упала до 4.17. Это означает, что существует резкая разница в сумме, которую средний домовладелец платит в качестве процентов каждый месяц. Хотя цены на дома могут расти, низкие ставки по ипотечным кредитам по-прежнему делают это фантастическим временем, чтобы начать свое путешествие в собственность.

2. Хеджирование от инфляции. Одно из самых значительных финансовых преимуществ владения домом заключается в том, что оно защищает вас в периоды инфляции. Что это значит? Это означает, что если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, цена, которую вы платите за крышу над головой, не может измениться — независимо от того, что происходит с процентными ставками или экономикой.Стоимость вашего дома заблокирована на срок вашей ссуды, например, 15 или 30 лет. Даже ипотечные кредиты с регулируемой ставкой имеют верхний предел процентной ставки, поэтому вы знаете максимальную потенциальную выплату по ипотеке, которая будет выплачиваться каждый месяц.

Кроме того, мы видим, что цены на аренду значительно растут каждый год, что усложняет арендаторам возможность их удержать! Когда у вас есть дом, вы будете спокойны, зная, что ваш ежемесячный платеж по ипотеке через 5 лет будет таким же, как и сейчас.

3. Экономия на налогах . Есть несколько налоговых льгот, которые можно вычесть только в том случае, если вы являетесь домовладельцем. Один из них — это проценты по кредиту. Если ваш кредит не превышает 1 миллиона долларов, вы можете списать сумму, уплаченную вами в качестве процентов за год до этого. Это удобно, учитывая, что большая часть вашего ежемесячного платежа будет выплачиваться в течение первых нескольких лет после покупки. Вы также можете вычесть налог на недвижимость, который также, вероятно, составляет значительную часть вашего ежемесячного платежа по кредиту, а в некоторых случаях вы также можете вычесть частную ипотечную страховку.

Когда вы продаете свой дом, вы сможете избежать некоторых налогов на прибыль, которую вы получаете, если вы соответствуете требованиям владения и проживания. Вы должны владеть домом не менее двух лет или прожить в нем два года из последних пяти лет, когда вы им владели.

4. Строительный капитал . Справедливость — это слово, которое часто используют, когда говорят о покупке дома. Справедливость — это стоимость собственности, которой вы действительно владеете. Например, если ваш дом оценивается в 250 000 долларов, и вы должны 100 000 долларов кредитору, у вас есть 150 000 долларов собственного капитала.

Каждый увеличивает свой капитал, выплачивая ипотечный кредит каждый месяц, тем самым уменьшая сумму своей задолженности. Выплата по ипотеке с фиксированной ставкой состоит из основной суммы и процентов. Когда вы начнете, вы неизбежно будете платить больше процентов, чем основную сумму. Со временем основная часть вашего платежа каждый месяц немного увеличивается из года в год. Он самый низкий для первого платежа и самый высокий для последнего платежа. Каждый платеж, который вы производите, приближает вас к тому, чтобы владеть большей частью вашего дома и иметь меньшую задолженность, в отличие от выплаты арендной платы, когда вы ничего не будете владеть в конце вашего пребывания в нем.

5. Стабильность. Помимо очевидной стабильности проживания в месте проживания и отсутствия необходимости беспокоиться о переезде в ближайшее время, владение домом обеспечивает социальную стабильность. Исследования показывают, что у домовладельцев на 11% больше шансов узнавать о текущих политических и социальных новостях и на 46% меньше вероятность злоупотребления психоактивными веществами или бытовых проблем. Люди, у которых есть дома, с большей вероятностью будут участвовать в жизни своего сообщества и строить отношения с другими людьми в сообществе, обеспечивая им прочную основу, на которой они могут строить свою жизнь.

Кроме того, исследование, проведенное Проектом реинвестирования американских соседей, показало, что дети домовладельцев в среднем получают более высокие оценки по чтению и математике, на 116% чаще заканчивают колледж и на 59% с большей вероятностью будут владеть собственным домом в течение 10 лет. лет отъезда из вашей семьи. Эти статистические данные ошеломляют и доказывают, что владение домом может помочь вашим детям построить успешное будущее.

6. Заставляет экономить. Выплата ипотечного кредита каждый месяц и уменьшение суммы основного долга подобны плану принудительных сбережений.Каждый месяц вы накапливаете более ценный капитал в своем доме. Этот капитал по сути является частью вашего собственного капитала, поэтому в некотором смысле вы готовитесь к своему будущему, не задумываясь о нем слишком много.

Когда-нибудь у вас будет часть собственности, которую вы сможете продать с целью получения прибыли, сдать в аренду или пожинать плоды жизни без ежемесячной ипотеки или арендной платы.

7. Создание прочной кредитной истории. Если вы постоянно вносите ежемесячные платежи по кредиту вовремя, вы демонстрируете другим кредиторам, что вы хороший заемщик, и риск того, что вы не выплачиваете ссуду, невелик.Это помогает увеличить ваш кредит, который может быть полезен в будущем, когда вам могут понадобиться другие ссуды для покупки автомобиля, ремонта вашего дома или оплаты других крупных расходов.

8. Настройка. Если у вас есть дом, вы можете настроить его по своему вкусу. Многие арендаторы имеют правила в отношении домашних животных, цвета, в который вы можете красить комнаты, или изменений, которые вы можете внести во внешний вид своего дома. Когда вы являетесь владельцем, вы можете делать все, что делает дом вашим домом, без чьего-либо одобрения.Добавьте все, что вам нравится, внутрь вашего дома (только будьте осторожны, чтобы не сделать ничего, что может снизить его стоимость при перепродаже). Всегда хотели бассейн на заднем дворе? Добавьте это! Хотите изменить материалы напольного покрытия или столешницы? Действуй! Вы можете настроить дом по своему усмотрению.

9. Конфиденциальность. Одно из самых больших преимуществ владения своим домом — это конфиденциальность, которую он может вам дать. Живя в квартире, вам, возможно, придется иметь дело с тонкими стенами и шумными соседями, это гораздо менее вероятно, когда у вас есть дом. Конечно, могут быть случайные шумные соседи, но пространство, которое отделяет вас от них, обычно намного больше. Сдаваемые в аренду кварталы часто приходят с постоянным потоком новых арендаторов, которые въезжают и выезжают, что может быть неприятным: когда у вас есть дом, вполне вероятно, что у вас будут одни и те же соседи в течение многих лет. Кроме того, если вы снимаете квартиру, дуплекс или дом, домовладелец может приходить и уходить, когда ему заблагорассудится. Если вы владеете своей собственностью, никто не сможет войти, если вы этого не скажете!

10. Гордость собственности. Одно из основных преимуществ, о котором сообщают домовладельцы, — это чувство выполненного долга, которое приходит вместе с владением домом. Наличие места, где вы и ваша семья можете создавать воспоминания, отмечать праздники и проводить время с друзьями, является важной вехой в жизни многих людей. Владение домом представляет собой американскую мечту для тысяч семей каждый год. Это чувство стабильности — главный фактор, влияющий на решение многих людей о покупке.

1. Преимущества и недостатки домовладения

Глава 1.Преимущества и недостатки домовладения

Когда вы покупаете дом, вы открываете новую главу в своей жизни. Это время волнений и трепет. Вы путешествуете по потенциальным домам и представляете себя в новой среде. Но вы также беспокоитесь о том, как вы за все заплатите. Легко почувствовать себя подавленным процесс покупки дома.

Эта глава дает вам представление о преимуществах и проблемах покупки дома с высоты птичьего полета. так что вы знаете, чего ожидать.В следующих главах вы разберетесь с этими проблемами в логичным, пошаговым способом, пока вы не получите ключи — буквально — к своему будущему.

Плюсы владения домом

Для многих людей владение домом — это предел мечтаний. Это означает, что у вас есть постоянный место в мире, где вы можете растить детей, собирать семью и друзей и расслабляться с беспокойного дня. Независимо от того, находитесь ли вы в кондоминиуме с одной спальней или в особняке с башенкой, у вас есть собственный дом — это комфорт, безопасность и удовольствие.

Владение собственным домом также имеет практические преимущества. Вы можете занять под стоимость вашего дома, получайте впечатляющие налоговые льготы и относитесь к своему дому как к долгосрочному инвестиции.

Люди покупают дома по разным причинам, но «Я хочу собственное место» превыше всего. список. Если у вас есть собственный дом, вам не нужно спрашивать арендодателя, можно ли обои столовой, установите роскошную ванну в главной ванне или нарисуйте облака на потолок спальни вашей дочери.Вы можете создать среду, отражающую ваши вкус, образ жизни и личность.

С другой стороны, вы можете купить дом, потому что вам нужно больше места — дополнительная спальня, офис или семейная комната, возможно, двор с местом для бега детей и домашних животных. Или может быть, вы устали слышать своих соседей через стену.

Покупка дома также позволяет пустить долгосрочные корни. Вы можете стать постоянным часть вашего района, а не кто-то, просто проезжающий мимо.Поселение в мае вдохновить вас стать более активными в своем сообществе — присоединиться к PTA, начать садоводство club или даже баллотироваться в местный офис. Чувство принадлежности может быть одним из самых удовлетворяющие аспекты домовладения.

Практически каждый берет ссуду на покупку дома. Выплачивая ссуду, вы увеличивать долю в вашей собственности. Справедливость — это разница между рыночной стоимостью вашего дома — сколько кто-то заплатит за него, если вы продал его сегодня — и то, что вы все еще должны кредитору по ссуде.Если в вашем доме есть рынок стоимостью 275000 долларов, и в настоящее время вы должны кредитору 200000 долларов, у вас есть 75000 долларов беспристрастность. Поздравляю!

Примечание

Вы увидите, что термин «кредитор» используется в этой книге (вместо более распространенного «банка») для обозначения эмитента ипотеки. Это потому что многие учреждения помимо банков выдают ипотечные ссуды, в том числе кредитные союзы, ипотечные компании, а также ссудо-сберегательные учреждения.

Вы увеличиваете капитал двумя способами:

• Выплачивая ссуду .Каждый месяц, когда ты погасите часть своего жилищного кредита, вы уменьшите часть своей основной суммы, сумму денежных средств, взятых вами в долг у кредитора. (Остаток ежемесячного платежа идет в выплачивая проценты, которые кредитор взимает с вас за то, что ссудил вам свои деньги в первую очередь место.) В течение первых нескольких лет большая часть каждого платежа идет в счет процентов. Над Однако со временем вы выплачиваете больше основной суммы, чем проценты. И тем более вы уменьшаете основную сумму, тем больше у вас будет собственного капитала в вашем доме.

  Подсказка

  Некоторые ссуды позволяют ежемесячно вносить дополнительные платежи в счет основной суммы долга. Что сокращает срок кредита (количество лет вы должны вносить платежи по ипотеке) и быстрее наращивать свой капитал. См. Подробности в разделе «Сокращение срока кредита».

• Увеличивая стоимость вашего дома . Если твой Дом сейчас стоит больше, чем был, когда вы его купили, ваш дом приобретает больше собственного капитала. Стоимость вашего дома увеличивается при двух обстоятельствах: когда цены на жилье растут. в результате рыночных условий и когда вы улучшаете свой дом (потому что улучшения могут поставить ваш дом в более высокую ценовую категорию).

Эти два фактора обычно работают в тандеме. Рассмотрим этот пример: скажем, вы нашли дом, который вы хотите купить за 180 000 долларов. Вы платите 10 процентов от стоимости покупки (18 000 долларов США). наличными в качестве первоначального взноса, а оставшуюся часть, 162 000 долларов США, у кредитора в форме ипотека. Ипотека — это ссуда, которую вы получаете для покупки дом, и определяется как покупная цена дома за вычетом первоначального взноса.

Через несколько лет, ежемесячно выплачивая ипотеку, вы уменьшил основную сумму кредита на 4500 долларов до 157 500 долларов.В то же время стоимость дома в ваш район вырос, и ваш дом теперь стоит 187 500 долларов. Когда вы учитываете уменьшенная основная сумма кредита и увеличенная стоимость дома, у вас есть 30 000 долларов США беспристрастность.

Примечание

Цены на жилье также могут снизиться — как это было в во многих районах США, когда в конце 2000-х лопнул пузырь на рынке жилья. Так что пока дома исторически растут в цене с течением времени, вполне возможно, что ваш дом может терять беспристрастность.

Когда вы продаете свой дом, вы можете получить прибыль от капитала, полученного им за долгие годы. Если вы продали дом по новой рыночной цене в 187 500 долларов и выплатили оставшиеся 157 500 долларов по ипотеке и расходы, связанные с продажей, остальное пошел бы прямо в ваш карман — или, возможно, в первоначальный взнос за новый дом.

Примечание

Обычно, когда вы получаете прибыль от продажи инвестиций, вы должны платить налог на прирост капитала с этой прибыли.Но когда вы продаете свой домой, дядя Сэм дает тебе перерыв. В настоящее время IRS освобождает от налога на прибыль от продажи жилья более до 250 000 долларов для одинокого домовладельца или до 500 000 долларов для супружеской пары, владеющей домом совместно. Это означает, что когда вы продаете свой дом, вам нужно только заплатить прирост капитала. налог на прибыль сверх этих сумм.

Прелесть капитала в том, что вам не нужно ждать, чтобы продать свой дом, чтобы получить прибыль. от него. Вы можете сразу же использовать его, взяв взаймы под залог дома заем под залог собственного капитала или кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC).

Примечание

Имейте в виду, что заимствование под залог собственного капитала означает, что вы используете свой дом в качестве обеспечение кредита, поэтому убедитесь, что вы не берете в долг больше, чем можете позволить себе заплатить назад. Это также означает, что теперь у вас есть два платежа по ссуде каждый месяц.

В рамках жилищной ссуды вы занимаете фиксированную сумму денег, обычно по фиксированной ставке. процентная ставка. Вы погашаете ссуду в течение определенного периода времени, точно так же, как вы делаете ипотека.(Фактически, этот вид ссуды иногда называют второй ипотечной ссудой.) Домовладельцы часто используют ссуды под залог собственного капитала для оплаты единственных крупных расходов, таких как добавление комнату или перепланировку кухни.

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

Для этого типа ссуды кредиторы предоставляют вам кредитную линию на основе вашего капитала, а чем дать вам единовременную выплату. Принимая во внимание размер собственного капитала, который у вас есть в вашем доме кредитор устанавливает максимальную кредитную линию и дает вам книгу чеки или специальная кредитная карта, которая позволяет использовать этот кредит.Вы можете потратить любые сумма в любое время для любых целей, пока вы не одолжите максимум. Итак, если ваш HELOC предоставляет вам кредитную линию в размере 50 000 долларов США, вы можете получить 5 000 долларов США в месяц, 20 000 долларов США. следующий, и так далее, пока вы не достигнете максимума в 50 000 долларов.

Срок действия большинства HELOC составляет 20 лет. Кредиторы называют первые 10 лет розыгрышем период. Это потому, что вы можете воспользоваться кредитной линией в любое время в течение первых 10 годы. Вы можете вернуть часть или все то, что вы взяли в долг в течение периода розыгрыша, или вы может производить минимальные выплаты только по процентам.После периода розыгрыша ваш заем льготы заканчиваются. И если у вас есть непогашенный остаток, ваш кредитор погашает ваши платежи, что означает, что она выясняет, сколько вам нужно платить каждый месяц, чтобы вернуть основная сумма HELOC плюс проценты за оставшийся срок HELOC ( оставшиеся 10 лет в этом примере).

HELOCs обычно имеют регулируемую процентную ставку. Значит, интересующий вас зарплата повышается и понижается вместе с установленным финансовым индексом, таким как основная ставка (кредиторы с процентной ставкой взимают плату за ссуды со своих лучших клиентов).Некоторые HELOC имеют начальный период фиксированной ставки, в течение которого процентная ставка остается стабильной. Однако по истечении этого периода ваша процентная ставка может быстро меняются. Ваши платежи также колеблются в зависимости от того, сколько денег вы занимаетесь. Если вы наберете 5000 долларов в один месяц, а затем 15000 долларов в следующем, например, ваш минимум оплата увеличивается после второго месяца.

Наконечник

Часть или все проценты, выплачиваемые по ссудам под залог недвижимости и HELOC, являются налогом. франшиза.Общая сумма вашего долга по собственному капиталу не может превышать 100 000 долларов США (50 000 долларов США). если вы женаты, но подаете подоходный налог отдельно), и все ипотечные ссуды на дом не может составлять более 100 процентов справедливой рыночной стоимости дома. Проверить с вашему бухгалтеру или налоговому консультанту, чтобы узнать, сколько вас интересует жилищный кредит можно вычесть.

Дядя Сэм любит домовладельцев и показывает, насколько сильно подоходные налоги.Вот что вы можете вычесть из федерального подоходного налога, если вы владеете дом:

• Определенные расходы, связанные с покупкой дома, например, оплаченные вами баллы (см. Баллы)

• Частичные или все ваши проценты по ипотеке

• Местные налоги на недвижимость

• В некоторых случаях частные ипотечное страхование (см. соотношение ссуды к стоимости вашего дома)

• Прочие расходы, связанные с домом, такие как домашний офис или ремонт, который вы делаете повысить энергоэффективность вашего дома

Конечно, налоговое законодательство часто меняется, и не все имеют право на каждое из них. удержание.Проконсультируйтесь со своим бухгалтером или составителем налоговой декларации, чтобы узнать, как налог на домовладельца перерывы принесут вам наибольшую пользу.

Краткосрочное владение домом — скажем, на три года или меньше — не всегда приносит пользу. инвестиции. В краткосрочной перспективе рынок недвижимости может значительно колебаться. Цены на жилье могут подскочить в один год, резко упасть в следующий, немного измениться или остаться на прежнем уровне. На самом деле рынок недвижимости может быть настолько нестабильным, что если вы планируете остаться в дом всего на пару лет, сдача в аренду может быть лучшим вариантом.Кроме того, перед затраты на покупку дома высоки, и вам придется жить в доме несколько лет прежде, чем вы окупитесь по первоначальным затратам. Помимо первоначального взноса на дом (Глава 6), вам придется заплатить длинный список другие сборы и сборы для получения финансирования и передачи юридического права собственности на дом вы (в главе 9 это изложено для вас). Чем дольше ты живут дома, тем больше эти первоначальные затраты распределяются с течением времени, сокращая их влияние.Например, если вы заплатили 6000 долларов за покупку и живете в своем доме всего за два года, гонорары обходятся вам в 3000 долларов в год, и, по всей вероятности, ваш дом не увеличилась в цене за это короткое время, чтобы окупить вложение. Если ты останешься однако в течение 12 лет эти начальные 6000 долларов обошлись вам всего в 500 долларов в год (и все это время, по-видимому, ваш дом рос в цене, что делает вложение хороший).

Наконец, кредиторы рассчитывают ваш график погашения, чтобы в течение первых нескольких лет вы выплачиваете ссуду, гораздо большая часть каждого ежемесячного платежа идет на проценты а не главное.Если вы не оформляете краткосрочную ипотеку (краткосрочную или более длительную?) Или вносите дополнительные платежи в счет основной суммы долга. (Сокращение срока ссуды), вы не создадите большой капитал в тех первые несколько лет. Чтобы увидеть пример того, какая часть каждого ежемесячного платежа идет на проценты, а какая — на к основной сумме долга в первый год ссуды, ознакомьтесь с таблицей погашения амортизации.

Подсказка

Чтобы понять, сколько времени вам нужно прожить в доме, прежде чем владеть, становится дешевле, чем аренда, попробуйте «Лучше купить или арендовать?» калькулятор на веб-сайте New York Times по адресу http: // tinyurl. com / 2sdtvd. Дайте калькулятору информацию о том, сколько вы платите за аренду в настоящее время, покупную цену дома, размер вашего первоначального взноса, процентная ставка по кредиту и стоимость налогов на недвижимость. Нажмите «Рассчитать», чтобы получить оценка переломного момента при покупке становится более выгодной сделкой.

Если вы планируете какое-то время пожить в новом доме — скажем, более шести или семи лет — домовладение почти всегда лучше, чем аренда.По данным США Бюро переписи населения, средняя цена дома неуклонно росла за последние 40 лет, поскольку в следующей таблице показано.

Год	Средняя цена дома (с поправкой на инфляцию к текущему доллару значения)
1970	$ 81 650
1980	$ 116 780
1990	126 400 долларов США
2000	149 500 долларов США

Бюро переписи населения изучает цены на жилье каждые 10 лет, и данные еще не получены 2010 г. Но в августе 2009 года Национальная ассоциация риэлторов сообщила, что средний Цена продажи существующего дома составляла 177 700 долларов. Таким образом, даже если цены могут снизиться в в краткосрочной перспективе, если вы в нем надолго, ваш дом останется хорошим инвестиции.

Примечание

Исторически цены на жилье растут меньше, чем другие виды инвестиций, такие как акции. и облигации. Но вам нужно место для жизни, а владение собственным домом означает, что вы Выплаты по ипотеке выполняют тройную задачу: они предоставляют вам жилье, укрепляют капитал и предлагать налоговые льготы.

Делая покупки для дома, вы, вероятно, встретите фразу «начинающий дом». Агенты по недвижимости используют этот термин для описания собственности, которая может быть интересен тем, кто покупает жилье впервые. Стоимость дома может быть ниже, чем у других на на рынке, чтобы покупателям было проще внести первоначальный взнос, или, возможно, это меньше, поэтому он подходит одиноким специалистам или парам без детей.

«Новый дом» также подразумевает, что покупатели жилья во второй раз переезжают в более крупные или более дорогие дома, используя прибыль от нового дома для увеличения первоначального взноса за свой следующий дом.Это разумная стратегия; благодаря капитал, который вы накапливаете с течением времени, вы обычно можете переехать в дом, на который вы не могли позволить себе в первый раз вы пошли на поиски дома.

Минусы владения домом

Конечно, у всего есть обратная сторона, и домовладение не исключение. Не проходите процесс покупки дома с закрытыми глазами и пальцами пересеклись.

Когда вы выясняете, сколько будет стоить ваш новый дом, покупная цена — это только часть история — это, конечно, самая большая часть, но вам нужно ожидать и других затрат, как разовые и повторяющиеся.

Единовременные расходы возникают из-за финансирования вашего первоначального взноса и обеспечения ипотека:

• Первоначальный взнос . Это деньги, которые вы платите заранее к покупке дома. Ипотечные кредиторы рассматривают первоначальный взнос как признак ваше намерение купить дом и вашу способность выплатить ссуду. В эти дни, кредиторы предпочитают первоначальный взнос в размере не менее 20 процентов. Вы можете претендовать на более низкий первоначальный взнос (ссуды, застрахованные FHA, программы государственного финансирования, являются лучшим местом для начала смотрящий).

  Примечание

  Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, вам, вероятно, придется покупать частное страхование ипотеки (с предоплатой), выплачивать ежемесячные взносы до тех пор, пока вы не накопите как минимум 20% собственного капитала дом.

• Комиссия за ипотеку . Есть все виды расходы, связанные с получением ипотеки, такие как сбор за подачу заявления, плата за оценку жилья, а также сбор за оформление или обработку (что взимает кредитор для административных задач, связанных с обработкой вашего заявления), и это просто для начала, как вы увидите в главе 9.

• Прочие заключительные расходы . Комиссии, связанные с ипотекой только часть истории. Законно передать право собственности на дом (в какой отрасли типы называют закрытие дома), вы также заплатите сборы за перевод и регистрацию, сбор за поиск и страхование титула, комиссии за расчет и многое другое. Чтобы подготовиться к закрытию, вы заплатите за дом осмотр и покупка страховки от несчастных случаев.

Совет

Глава 9 дает вам подробную информацию о затратах на закрытие, но в целом рассчитывайте потратить от 3 до 6 процентов покупной цены вашего нового дома на сборы и другие сборы.

Конечно, после того, как вы одолжите деньги на покупку дома, вы должны будете вернуть деньги кредитору. Вы делаете это, производя ежемесячный платеж кредитору. Часть каждого платежа идет для возврата денег, которые вы взяли в долг (основной суммы), и часть этих денег идет на выплату процентов по основной сумме. Но основная сумма долга и проценты — не единственные регулярные платежи, которые вам нужно делать; вы тоже придется платить налоги и страховку. Некоторые домовладельцы платят их раз в год напрямую их сборщик налогов или страховой агент.В других случаях кредитор сам нарушает годовая стоимость разбивается на 12 частей и добавляется к выплате основной суммы долга и процентов. Кредитор хранит налоговые и страховые платежи на счете условного депонирования (в основном, специальный счет), а затем использует эти деньги для уплаты налогов и страховки. счета при наступлении срока их оплаты.

Вы можете услышать, как профессионалы в сфере недвижимости говорят о PITI (произносится как «жалость», как «жаль, что вы должны платить»).Эта аббревиатура относится к четырем компонентам, которые могут составлять ежемесячные выплаты кредиторам:

• Основная сумма . Это сумма наличных, которую вы взял взаймы у кредитора, чтобы купить ваш дом. Вы оплачиваете его в течение срока (общая сумма длина) вашего кредита. Каждый месяц часть вашего платежа идет на погашение главный.

• Проценты . Проценты — это деньги, которые вы платите кредитору за то, что они потратили свои деньги на покупку вашего дома («сдача в аренду» их денег, вероятно, более точным).В течение первых нескольких лет вашей ипотеки большая часть вашего ежемесячного оплата идет на выплату процентов.

• Налоги . Это относится к вашим местным налогам на недвижимость, которые поддерживают муниципальные службы, такие как канализация, вывоз мусора, детские площадки и нравиться.

• Страхование . Сюда входит страхование домовладельца и, возможно, одно или несколько из следующего: частное ипотечное страхование (PMI), которое кредиторы требуют, когда вы оплата составляет менее 20 процентов от покупной цены дома; страхование от наводнения; а также сборы ассоциации домовладельцев.Страхование домовладельца защищает ваш дом и его содержимое в случае пожара, кражи, вандализма, повреждения ветром и других бедствий. Это также покрывает вас, если кто-то получил травму на вашей собственности. У Living trust есть советы, которые помогут вам выбрать политику. А если вы живете в районах с высоким риск наводнения, ваш кредитор потребует от вас приобрести страховку от наводнения в дополнение к полису домовладельца. FEMA, Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям, руководит Национальной программой страхования от наводнений; вы можете получить информацию о наводнении страхование на www.fema.gov.

Совет

Вы можете найти ссылки на все сайты, упомянутые в этой книге, на странице книги. Отсутствует страница компакт-диска. Чтобы попасть туда, перейдите на главную страницу отсутствующих руководств (www.missingmanuals.com), щелкните значок Отсутствует ссылка на компакт-диск, прокрутите вниз до раздела «Покупка дома: пропавший без вести». Руководство, а затем щелкните ссылку «Отсутствует компакт-диск».

Допустим, вы занимаетесь 200 000 долларов под процентную ставку 6 процентов сроком на 30 лет. Налог на недвижимость составляет 2000 долларов в год, страховой полис вашего домовладельца стоит 750 долларов в год. и вам не нужно платить PMI.Основываясь на этих цифрах, ваш ежемесячный платеж разбивается как это:

Основная сумма и проценты	$ 1,199,10
Налоги на недвижимость	$ 166,66
Страхование	62 доллара.50
Итого ежемесячный платеж	$ 1,428,26

Это то, что вы заплатите в первый год. Но имейте в виду, что количество ваших ежемесячный платеж может меняться от года к году в зависимости от нескольких Факторы:

• Вид ипотечной ссуды . Если вы выберете ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM; см. Ипотека с регулируемой процентной ставкой), ваша процентная ставка может меняться от года к год.Когда повышается процентная ставка, повышается и процентная доля или ваша ипотека. Точно так же, если процентная ставка снижается, уплачиваются и ваши проценты.

• Увеличение налогов . Когда ваш город, поселок, округ или школьный округ увеличивает налоги, ваш ежемесячный платеж PITI отражает это. Ты должен платите больше каждый месяц, чтобы убедиться, что на условном депонировании достаточно средств для уплаты налогов в следующем году. Ваш кредитор рассчитывает налоговую часть вашего ИПДО один раз в год.

• Инфляция . Это может повлиять на стоимость страховки вашего домовладельца, в результате чего эта часть вашего платежа будет поднимаются из года в год.

• Увеличение собственного капитала . Если поставить меньше 20 процентов на покупку вашего дома, вы можете запросить отмену PMI после того, как построите 20 процентная доля собственного капитала в доме — вызван ли рост собственного капитала ростом стоимости жилья, платежи в пользу принципала или и того, и другого.Избавление от PMI снижает ваш ежемесячный оплата и может сэкономить сотни и даже тысячи долларов. По федеральному закону ваш кредитор должен отменить PMI, когда ваш собственный капитал в доме достигнет 22 процентов.

Когда решите, можете ли вы позволить себе дом, не забудьте взять коммунальные услуги. в учетную запись. Узнайте у продавца о ежемесячных расходах на электроэнергию, отопительное топливо, кабель, Доступ в интернет, вода, вывоз мусора и тд. Убедитесь, что вы можете себе это позволить обвинения вместе с PITI.

Примечание

В зависимости от условий вашего кредита ваш ежемесячный платеж может включать PITI (основная сумма, проценты, налоги и страхование) или только основная сумма и проценты. Если вы платите PITI каждый месяц кредитор хранит деньги на налоги и страховку в специальном счета и оплачивает эти расходы от вашего имени, когда они наступят. Если вы заплатите просто основная сумма долга и проценты, уплата налогов и страховых выплат — это ваша обязанность.

Купите ли вы новый дом или старую верхнюю одежду, рано или поздно у вас будет оплачивать эксплуатационные расходы. Со всеми наградами домовладения приходит ответственность — а это значит, что вы платите по счетам, когда газону нужно стрижка, ставни нуждаются в покраске, или на подъездной дорожке есть фут снега. Вы будете вкладывайте свое время или деньги — а возможно и то и другое — в повседневное обслуживание.

Примечание

В некоторых регионах вам, возможно, придется внести единовременную плату за подключение для настройки коммунальные услуги.Если это ваш случай в лесу, добавьте плату за подключение. к вашим разовым расходам.

Кроме планового и сезонного обслуживания будьте готовы к другим расходам. Вы можете необходимо заменить водонагреватель, купить новую посудомоечную машину, починить протекающую крышу или заменить гниющую облицовку. Когда прибор умирает без предупреждения или другие проблемы возникают неожиданно, вам нужно найти деньги, чтобы решить проблему. Один раз у вас достаточно капитала в вашем доме, вы можете принять решение взять взаймы под этот капитал.Но неплохо было бы иметь фонд на случай чрезвычайной ситуации, которым можно было бы воспользоваться, когда дела пойдут. неправильный.

Вы можете решить переделать. Независимо от того, заменяете ли вы ковры, переделываете кухню, строите пристройка или обои в комнате, это может быть значительным расходом. С другой стороны, реконструкция может повысить стоимость вашего дома и быстрее построить капитал, так что это не только добавляет удовольствия в ваш дом, это хорошее вложение.

Наконец, некоторые виды домов требуют ежемесячной платы за обслуживание, а другие Стоимость:

• Кондоминиумы .Как объясняет Condominium, кондоминиум — это жилищное строительство. где определенные части объекта недвижимости находятся в индивидуальной собственности (например, квартирного типа в здании или комплексе зданий) и общих зонах и объекты находятся в общей собственности и контролируются советом, который представляет все индивидуальные собственники. Эти общие зоны и помещения включают проходы, коридоры, лифты, лестницы, экстерьеры зданий, системы отопления и охлаждения и, возможно, бассейн и автостоянка.За все это платят ежемесячные сборы за кондоминиум (иногда называемые общими сборами) — обслуживание основания, экстерьеры и места общего пользования; освещение в подъездах, коридорах и на парковке много; страхование; а иногда и долгосрочный фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

• Кооперативы . Сокращенно от жилищного кооператива, в кооператив, резиденты владеют акциями корпорации, а сама корпорация владеет недвижимость. (См. Таунхаус для получения дополнительной информации о юридических тонкостях кооперативы.) Если вы покупаете кооператив — или, точнее, акции в кооперативе — вы платите ежемесячная плата за обслуживание и другие расходы, связанные со зданием, как кондоминиум владельцы делают.

  Примечание

  Если вы покупаете кондоминиум или кооператив, ваши ежемесячные платежи минимизируются наличные расходы на текущее обслуживание. Но эти виды жилья также может потребоваться непредвиденный ремонт, например, устранение трещины в сообществе бассейн, покрытие парковки или стирание граффити.Или шторм может повредить здание или комплекс, и хотя страховка покроет большую часть повреждения, франшиза должна быть оплачена. В таких случаях проводится специальная оценка, взимается с каждой единицы, оплачивается вкладка, что означает, что вы должны будете внести свой вклад.

• ТСЖ . Некоторые разработки традиционных односемейных домов включают в себя множество привлекательные удобства, такие как общественный бассейн, теннисные корты, клуб и т. д. на.В таких сообществах ассоциация домовладельцев (ТСЖ) собирает ежемесячные или ежегодные сборы для оплаты этих удобств. Некоторые ТСЖ взимают одинаковые сборы за каждый дом в застройка, другие основывают плату на площади каждого дома или покупной цене, с владельцы более крупных и дорогих домов платят больше.

Любой инвестор или игрок в лотерею знает, что не может быть уверенности. Когда вы вкладываете деньги, вы рискуете, и это верно, когда вы покупаете дом.Хотя дома имеют тенденцию расти со временем, иногда (особенно в краткосрочной перспективе) они могут терять ценность. Недавний пример — пузырь на рынке жилья в США, достигший пика в 2005 году. 2006 г., и в настоящее время в некоторых частях страны продолжается дефляция. Некоторые люди, купившие на пике пузыря теперь оказываются с отрицательным капиталом — они должны кредитору больше денег, чем их дом стоимость.

Колеблющиеся рынки представляют собой один из способов потери стоимости дома, но другие факторы могут имеют тот же эффект.Например, уровень преступности может увеличиться в вашем районе, или город может построить очистные сооружения за квартал. Разработчики смогли насытить рынок с новостройками, или крупный работодатель может уволить сотрудников или обанкротиться. Вы можете потерять работу и быть не в состоянии содержать дом. хороший ремонт.

Когда вы домовладелец, вы не можете просто собрать вещи и переехать, когда вас одолеет страсть к путешествиям или ваша компания переводит вас в другой город.Вы должны продолжать платить по ипотеке или полностью оплатить свой дом. Это означает, что вы либо открываете свой кошелек достаточно далеко, чтобы продолжайте платить по ипотеке после переезда, найдите арендатора, который заплатит вам аренду, чтобы вы могли платить ипотеку, или продам дом.

Итак, теперь, широко открыв глаза, пора найти свой новый дом.

Не пора ли покончить с одержимостью домовладением? | Института инноваций и общественного назначения UCL | Блог UCL IIPP

Фото Tierra Mallorca на Unsplash

Автор Лори Макфарлейн

Этот блог является продолжением недавнего события «Глобальный жилищный кризис и миф о домовладении» .Мероприятие является частью серии МИПП «Кто чем владеет и почему» . Запись события можно посмотреть здесь .

По данным МВФ, пандемия Covid-19 вызвала самую глубокую глобальную рецессию со времен Великой депрессии 1930-х годов. Миллионы людей потеряли работу или были уволены, а тысячи предприятий оказались на грани банкротства.

Но не все части экономики пострадали.В то время как ВВП Великобритании сократился на 10% в 2020 году, цены на жилье выросли на в среднем на 10% — самый быстрый темп роста с 2007 года. Подобные тенденции наблюдались во многих странах мира. Как может случиться так, что цены на жилье стремительно растут во время беспрецедентного экономического спада?

Уникальный характер кризиса Covid-19, безусловно, дает некоторое объяснение. В то время как многие домохозяйства потеряли доход во время пандемии, те, кому удалось сохранить свои доходы — как правило, более обеспеченные домохозяйства и пенсионеры — накопили около 180 миллиардов фунтов стерлингов новых сбережений.Проведя столько времени взаперти дома, пандемия заставила многие домохозяйства пересмотреть свои приоритеты в отношении того, где они живут, что некоторые аналитики окрестили «гонкой за космос». Решения правительства о снижении гербовых сборов и введении новой «схемы гарантий ипотечных кредитов» еще больше повысили спрос на рынке жилья.

Но хотя пандемия, возможно, ускорила расхождение между ценами на жилье и реальной экономикой, это далеко не новое явление. Вместо этого стремительный рост цен на жилье на протяжении десятилетий был определяющей чертой многих стран с развитой экономикой.На последнем вебинаре из цикла IIPP «Кто чем владеет и почему» участники дискуссии обсудили один из наиболее значительных сдвигов, лежащих в основе глобального жилищного кризиса: рост идеологии домовладения.

«Демократия владения собственностью»

Сегодня идея о желательности увеличения количества домовладений принята почти повсеместно во всем политическом спектре. Но так было не всегда. Как объяснил на вебинаре Себастьян Коль, старший научный сотрудник Института изучения обществ Макса Планка, идея о том, что домовладение является лучшей формой владения жильем, восходит к последствиям Первой и Второй мировых войн, когда политические лидеры рассматривали увеличение количества домовладений как необходимое условие для поддержания социальной гармонии и предотвращения угрозы более радикальных политических волнений.

«Консервативные мыслители популяризировали идею о том, что рабочих можно убедить не присоединяться к революции, если у них есть дом с красивым садом», — пояснил Коль.

В Великобритании Консервативная партия начала придерживаться концепции «демократии, владеющей собственностью» в 1946 году, после того, как Лейбористская партия пришла к власти благодаря обещанию провести обширную программу общественного жилищного строительства. Термин «демократия, владеющая собственностью» был заимствован у Ноэля Скелтона, шотландского юриста, который ввел этот термин в 1923 году в серии статей для журнала Spectator.После русской революции Скелтон считал, что увеличение числа собственников — лучший способ нейтрализовать привлекательность социализма среди рабочих.

«Консервативные мыслители популяризировали идею о том, что рабочих можно убедить не присоединяться к революции, если у них есть дом с красивым садом»

В последующие десятилетия сменявшие друг друга правительства провели серию крупных реформ с целью расширения доступ к преимуществам домовладения.Были отменены налоги на землю и имущество, введены субсидии на домовладение. С приходом Маргарет Тэтчер штат отказался от строительства домов, и советы были вынуждены продать свой жилищный фонд с помощью «права на покупку» и запретили строить новые дома. Был отменен контроль за арендной платой, а частный рынок аренды был отменен, что привело к новому безумию «покупки для сдачи в аренду».

Что особенно важно, были сняты ограничения на ипотечное кредитование, и банки получили стимул стать активными игроками на рынке ипотечного кредитования.Это — наряду с падением процентных ставок — спровоцировало поток нового ипотечного кредитования в экономику, поскольку роль банков в экономике сместилась с кредитования предприятий для продуктивных инвестиций на кредитование, главным образом, для финансирования покупки жилья.

Хотя цель этой повестки дня заключалась в увеличении количества домовладельцев, основным результатом было преобразование земли и собственности в прибыльный финансовый актив. Только с 1995 года стоимость британского жилищного фонда увеличилась более чем на 5 триллионов фунтов стерлингов, что составляет три четверти нового благосостояния домашних хозяйств.В начале 2000-х годов инфляция цен на жилье была настолько высокой, что 17% взрослых трудоспособного возраста зарабатывали больше на своем доме, чем на своей работе.

Тем, кто владеет недвижимостью, это принесло огромные выгоды. Но для тех, кто этого не делает, это дорого обходится.

Игра с нулевой суммой

Аргументы в пользу «демократии владения собственностью» всегда основывались на предположении, что преимущества домовладения могут быть распространены на все большее число людей. Но, как подчеркнул в ходе вебинара Бретт Кристоферс, профессор кафедры социальной и экономической географии Университета Упсалы, очевидно, что проект сейчас терпит неудачу сам по себе.

Хотя количество домовладений увеличивалось с каждым годом до 2001 года, в конце концов был достигнут переломный момент: цены стали настолько высокими, что цены на целые поколения были полностью списаны с рынка. В результате количество домовладений сокращалось в течение почти двух десятилетий, и сегодня уровень владения жильем лишь незначительно выше, чем был, когда в 1980 году было введено право покупки.

Вместо этого самым значительным наследием проекта стал окончательный спад социального жилья и взрывной рост частного арендного сектора.Только с 2000 года количество домашних хозяйств в частном арендуемом секторе увеличилось более чем вдвое, и сегодня арендаторы сталкиваются с одной из самых высоких арендных ставок в Европе. Было подсчитано, что почти половина домов, проданных по схеме «Право на покупку», оказалась в руках частных домовладельцев, которые теперь взимают с арендаторов более чем в два раза больше, чем они заплатили бы за государственное жилье.

В то же время жилищный бум сопровождался резким ростом бездомности почти во всех странах с развитой экономикой. Как пояснила в ходе вебинара Лейлани Фарха, глобальный директор The Shift и бывший Специальный докладчик ООН по вопросу о праве на жилище, рост числа бездомных не следует рассматривать отдельно от роста жилищного строительства как финансового актива, а как неизбежную аналог этому.«Возрастающая ценность жилья как актива и рост числа бездомных не являются изолированными явлениями. Они симбиотичны ».

Возможно, главный урок эксперимента с домовладением за последние полвека состоит в том, что это игра с нулевой суммой. Хотя расширение домовладения может улучшить жизнь людей, давая им безопасность и доступ к капитальным активам, после определенного момента оно создает условия для собственного упадка. Это связано с тем, что богатство, которое накапливается на рынке жилья, достигается за счет нынешнего и будущих поколений, которые не владеют жильем и платят цену в виде более высокой стоимости жилья.Рост цен в конечном итоге ограничивает спрос со стороны новых покупателей, и хотя это можно временно смягчить за счет ослабления кредитных ограничений и увеличения государственных субсидий, в результате это просто приводит к дальнейшему росту цен, создавая серьезный кризис доступности и ряд других вредные побочные эффекты.

Политическая экономия жилья

Если «демократия владения собственностью» терпит неудачу, почему политики все еще так привержены ей? Частично причина может быть связана с широко распространенным убеждением, что высокий уровень домовладения так или иначе связан с экономическим успехом.Однако такие примеры, как Германия, Швейцария и Австрия, где уровень домовладения ниже 50%, демонстрируют, что высокий уровень домовладения не является предпосылкой для процветающего общества. Между тем, многие из беднейших стран Европы (например, Румыния, Литва и Болгария) имеют один из самых высоких уровней домовладения.

На самом деле, упорное стремление к домовладению, вероятно, больше связано с политикой, чем с экономикой. В странах, где большинство электората составляют домовладельцы, чье богатство связано с ценами на жилье, существует сильный политический стимул для того, чтобы цены на жилье продолжали расти, а не снижаться.Кроме того, взаимозависимость между банковским сектором и рынком недвижимости означает, что любое понижательное давление на цены на жилье может создать угрозу финансовой стабильности. Как сказал Коль во время мероприятия: «Выплата ипотечных кредитов сейчас имеет важное значение для макроэкономической стабильности. Но если цены на жилье упадут, есть риск, что многие ипотечные кредиты не будут возвращены ».

Это поставило политиков в некое затруднительное положение. Любая политика, направленная на преодоление кризиса доступности, рискует вызвать негативную реакцию на выборах со стороны большинства, которое не хочет, чтобы их богатство подорвалось, и дестабилизирует банковский сектор и спровоцирует возможную рецессию.Столкнувшись с такими стимулами, возможно, неудивительно, что немногие политики открыто оспаривают повестку дня домовладения.

Среди участников вебинара был достигнут твердый консенсус в отношении широких мер, которые необходимо принять для преодоления кризиса доступности жилья: более эффективное налогообложение земли и собственности; регулировать частный арендный сектор; ограничить приток кредитов и спекулятивного финансирования на рынок недвижимости; и увеличивать масштабы социального и кооперативного жилья.

Но решить, что нужно сделать, совсем несложно. Установление того, как сделать это, заручившись поддержкой электората и избегая финансового кризиса, возможно, является одной из величайших политических задач нашего времени.

Дополнительная литература:

Почему разрыв в собственности на жилье между белыми и черными американцами сегодня больше, чем это было более 50 лет назад

Более 30 лет родители Паркера Макалистера держались за Бруклин, штат Нью-Йорк, дом из коричневого камня. куплен в 1985 году примерно за долларов.

После воспитания двоих детей в доме родители Макаллистера теперь имеют трех арендаторов, проживающих в их многоквартирном доме в Бедфорд-Стуйвесант, так что они могут не отставать от выплат по ипотеке.

Чтобы избавить своих родителей от работы и финансового бремени, связанного с содержанием собственности, 29-летний Макаллистер надеется однажды перехватить дом, чтобы его семье не пришлось его продавать. Сейчас, по его словам, он морально готов взять на себя ответственность, но не финансово, так как его родители все еще должны деньги по дому.

«Мне бы пришлось [подумать] о том, что мы снова рефинансируем, чтобы получить более низкую ставку», он сказал CNBC Make It. Его родители уже однажды рефинансировали свой дом после потери работы в 2008 году в разгар Великой рецессии. Теперь, когда его родители вышли на пенсию, Макаллистер, музыкант, говорит, что предъявить доказательство дохода для рефинансирования будет чрезвычайно сложно. В настоящее время он полагается на безработицу и побочные деньги от продюсирования музыки, чтобы сводить концы с концами, поскольку большинство его шоу были отменены из-за пандемии коронавируса.

Бруклин, житель Нью-Йорка и музыкант Паркер Макаллистер.

Его желание сохранить дом своей семьи, по его словам, связано с тем, что домовладение является одним из ключевых способов повышения благосостояния в США. Федеральная резервная система сообщает, что средний домовладелец в 2016 году имел семейное состояние в размере 231 400 долларов по сравнению с средний арендатор, имеющий семейное состояние всего 5 200 долларов.

Вернувшись домой из колледжа в 2012 году, Макаллистер говорит, что он видел, как изменилось домовладение в его районе, когда многие постоянные жители переехали, поскольку цены на жилье выросли за последние несколько лет.По данным Zillow, сейчас дома в Бедфорд-Стайвесанте продаются чуть более чем за 1 миллион долларов. Но из-за того, что коронавирус влияет на экономику, ожидается, что в этом году цены на жилье в США упадут на 2-3%, что сделает для Макаллистера еще более важным сохранить темный камень своей семьи.

Подобно Макаллистерам, многие другие чернокожие семьи испытывают стресс от сегодняшней пандемии, усугубляемой сохраняющимися последствиями кризиса 2008 года. В мае, по данным Urban Institute, чернокожие домовладельцы чаще, чем белые домовладельцы, пропускали или откладывали выплату ипотечного кредита из-за финансовых последствий коронавируса, что заставило многих экспертов опасаться увеличения разрыва в неравенстве домовладений.

До пандемии доля чернокожих домовладений уже достигла рекордно низкого уровня в 40,6% во втором квартале 2019 года. Хотя эта цифра увеличилась до 47% во втором квартале 2020 года, данные Бюро переписи населения США показывают, что чернокожие американцы по-прежнему имеют самый низкий уровень домовладения по сравнению с другими расовыми группами: у белых американцев доля домовладений составляет 76%, у латиноамериканцев — 51,4%, у азиатских, коренных гавайцев и жителей островов Тихого океана — 61.4%.

При изучении 100 городов США с наибольшим населением чернокожих семей Институт урбанистики обнаружил, что ни в одном городе не существует дефицита домовладения чернокожих и белых, который близок к устранению. В Миннеаполисе, городе, который столкнулся с массовыми гражданскими беспорядками после смерти Джорджа Флойда, существует 50-процентный разрыв в домовладении между белыми и черными жителями. Даже в городах с большим черным населением и большими экономическими возможностями, такими как Вашингтон, округ Колумбия и Лос-Анджелес, все еще сохраняется большой разрыв в домовладении от 20 до 25%.

Аланна Маккарго, вице-президент Urban Institute по политике жилищного финансирования, говорит, что сегодняшнее отставание в домовладении чернокожих является прямым результатом многолетней несправедливой политики и дискриминации. Фактически, почти 30-процентный разрыв между домовладением белых и чернокожих сегодня на самом деле больше, чем 27-процентный разрыв, существовавший в 1960 году, когда жилищная дискриминация была законной, согласно данным Urban Institute.

Вывеска «Продается» расположена возле строящегося дома в районе Нортон Коммонс в Луисвилле, Кентукки, США.С., понедельник, 23 марта 2020 г.

Люк Шарретт | Bloomberg | Getty Images

Влияние давней дискриминации и несправедливых законов

В 1968 году был принят Закон о справедливом жилищном обеспечении, который объявил незаконным дискриминацию при аренде или покупке дома. Маккарго объясняет, что до принятия этого закона о гражданских правах черные семьи были лишены возможности создавать благосостояние поколений, покупая дом и передавая его своим детям, потому что им было отказано в ипотечных ссудах и доступе к определенным районам. цвет их кожи.

Лиза Райс, президент и главный исполнительный директор Национального альянса за справедливое жилищное строительство, вспоминает, как эта дискриминационная практика напрямую повлияла на ее семью. По ее словам, в 1963 году, когда ей было всего шесть месяцев, ее родители пошли покупать дом в Огайо, и им откровенно сказали, что они могут покупать недвижимость только в определенном районе.

«Моя мама хотела купить дом в преимущественно Белом пригороде под названием Сильвания, штат Огайо, — говорит Райс. «Агент по недвижимости объяснил моей матери, что она не может показать моей маме дом, потому что мы были черными.Она сказала, что, если бы она показала [ей] этот дом, она не только потеряла бы лицензию на недвижимость, но и потеряла бы работу ».

Агент отвез родителей Райс в район Толедо под названием Parkside Extensions, потому что это было район, куда, по словам агента, переезжало больше чернокожих семей. В то время, по словам Райс, ее семья была единственной черной семьей в этом квартале. Но пять лет спустя район перешел в ту, где преобладали черные.

Райс, который теперь играет решающую роль в обеспечении равных жилищных возможностей для всех, объясняет, что то, что случилось с ее семьей, является результатом практики «красной черты», то есть систематического отказа в банковских кредитах и ​​государственных ресурсах жителям определенных районов.

«Наш район был обозначен как« меняющийся район », что означает, что сообщество, занимающееся недвижимостью, и сообщество кредиторов поняли, что черные люди будут переезжать в этот район, и кредиторы начали красную черту».

Когда ее отец пошел брать ссуду в банке, она говорит, что ему откровенно сказали: «Мистер Райс, мы не даем ссуды в этом районе». Как и большинство чернокожих семей, отец Райс был вынужден получить субстандартную ссуду на покупку дома, которая предполагала более высокую процентную ставку и более высокий риск дефолта, чем традиционный ссуда.

«У нас никогда не было времени в истории Америки, когда основные кредиторы были основным источником кредита для цветных людей», — говорит она. «Кредиторами всегда выступали субстандартные кредиторы».

К счастью, по словам Райс, ее родители смогли получить фиксированную ставку по ипотеке и в конечном итоге выплатить ссуду. Но не всем семьям черных повезло так далеко.

Сегодня, отмечает она, акты жилищной дискриминации продолжаются. Отчет Newsday за 2019 год показал, что чернокожие и латиноамериканские покупатели жилья подвергались непропорциональной дискриминации со стороны агентов по недвижимости в районе Лонг-Айленда, штат Нью-Йорк.Согласно трехлетнему исследованию, было обнаружено, что многие агенты просили у белых покупателей жилья разную финансовую квалификацию, чем у черных, прежде чем поделиться списком домов или провести экскурсии по дому. В отчете также были обнаружены свидетельства того, что многие агенты могут практиковать «рулевое управление» — незаконную практику ограничения места, где вы показываете человеку дом по признаку расы, — направляя белых покупателей жилья и покупателей жилья из числа меньшинств в различные сообщества.

Согласно данным Закона о раскрытии жилищной ипотеки за 2020 год, кредиторы отказывают в выдаче ипотечных кредитов темнокожим заявителям на 80% выше, чем белым заявителям, сообщает CNBC.

Влияние кризиса на рынке субстандартного жилья

В 1990-х годах, как объясняет Райс, субстандартные кредиторы начали настаивать на ипотечных кредитах с регулируемой процентной ставкой (ARM), которые обычно начинаются с низких процентных ставок, а затем увеличиваются через несколько лет. . «Таким образом, вместо того, чтобы ваш платеж был фиксированным в течение длительного периода времени, произошло то, что через два-три года ваш платеж резко увеличился», — говорит она. «И я не говорю об увеличении на 15 или 20%. Мы видели, что выплаты выросли на 50%.«

Этот сдвиг в субстандартном кредитовании привел к тому, что все больше заемщиков рефинансировали свои дома каждые два-три года, — говорит Райс, что в конечном итоге лишило их акционерного капитала. По данным Национального бюро экономических исследований, вероятность того, что — имеют дорогостоящую ипотеку на% выше, чем у белых американцев, соответственно. жилищный кризис 2007-2010 гг.За это время почти 8% семей чернокожих американцев и латиноамериканцев потеряли свои дома из-за потери права выкупа, по сравнению с 4,5% семей белых.

В 2005 году, до жилищного кризиса, средняя чистая стоимость чернокожих домохозяйств составляла 12 124 доллара по сравнению с белыми домохозяйствами, у которых медианная чистая стоимость составляла 134 992 доллара, согласно данным исследовательского центра Pew Research Center. К 2009 году чистая стоимость черных семей упала до 5677 долларов, а средняя чистая стоимость белых семей упала до 113 149 долларов.

Сейчас, примерно через 10 лет после окончания жилищного кризиса, многие чернокожие семьи все еще не выздоровели.

Влияние джентрификации

Исследования показывают, что в крупных мегаполисах, где когда-то доминировали чернокожие жители, уровень домовладения резко изменился в результате джентрификации и увеличения стоимости жилья. По данным Национальной коалиции за реинвестирование, в период с 2000 по 2013 год более 135 000 жителей были вынуждены покинуть свои дома в 230 кварталах по всей стране. По данным NCRC, большинство этих жителей были чернокожими и латиноамериканцами.

«Джентрификация может быть положительной, но с ней могут быть и некоторые недостатки», — говорит Райс. По мере того, как продуктовые магазины с полным спектром услуг перемещаются в сообщество, а местные органы власти вкладывают средства в очистку токсичных и опасных участков, ценность района растет, говорит она. Это, в свою очередь, приводит к увеличению налогов на недвижимость, что часто вынуждает некоторых давних жителей, которые долгое время не имели доступа к магазинам здорового питания и подвергались загрязнению, платить за пределы своих районов.

В Детройте, например, треть городской собственности была изъята с 2008 года в результате роста цен и налоговой инфляции из-за джентрификации. Недавно расследование, проведенное Detroit News, показало, что после Великой рецессии домовладельцы в городе в совокупности подверглись чрезмерному налогообложению как минимум на 600 миллионов долларов, а это означает, что большинство жителей столкнулись с несправедливым налогом на свою собственность. В результате этого кризиса, связанного с налоговой потерей права выкупа, доля чернокожих домовладельцев в Мичигане упала с более чем 50% в 2000 году до 40% в 2016 году.

Согласно данным Urban Institute, расходы на жилье в сочетании с увеличением расходов на здравоохранение могут легко привести к финансовой незащищенности пожилых американцев, вышедших на пенсию. Маккарго объясняет, что повышение местных налогов и цен на жилье из-за джентрификации часто оказывает непропорциональное влияние на цветных пожилых жителей, которые затем вынуждены продавать свои дома, чтобы покрыть другие расходы.

Устранение проблемы

Чтобы закрыть расовый разрыв в домовладении, и Райс, и Маккарго согласны с тем, что реальные изменения должны быть внесены на политическом уровне.По словам Райс, чтобы избежать увеличения числа жителей, вынужденных покидать свои дома из-за джентрификации и повышения налогов, большему количеству штатов необходимо принять программы приусадебных участков, в которых налоговые льготы предоставляются правомочным домовладельцам, которые изо всех сил пытаются оплачивать свои счета.

«Повышение налогов — основная проблема, с которой люди сталкиваются в процессе джентрификации сообществ», — говорит она. «Но другая проблема, с которой сталкиваются люди, — это повышение арендной платы». По мере облагораживания районов, объясняет она, арендная плата также повышается, потому что домовладельцы, выступающие в качестве арендодателей, должны повышать ежемесячные платежи для покрытия растущих налогов и расходов, что приводит к тому, что многих давних арендаторов также вытесняют из своих сообществ.

Чтобы предотвратить дискриминацию во время процесса покупки или аренды дома, Райс говорит, что большему количеству штатов необходимо внедрить свои собственные правила и положения о справедливом жилищном обеспечении, поскольку федеральное правительство стремится отменить законы о справедливом жилищном обеспечении в Национальный уровень. В своем твите от 29 июля президент Трамп объявил, что «люди, живущие своей мечтой о пригородном образе жизни», больше не будут «беспокоиться или финансово пострадать от строительства жилья с низким доходом в [их] районе», потому что он отменил ярмарку одобрения администрации Обамы. Жилищное правило, требующее от федерального правительства активно бороться с жилищной дискриминацией.

В дополнение к тому, что штаты вносят свой вклад в реализацию своей собственной политики, Маккарго и Райс также поощряют заинтересованных покупателей жилья проводить исследования множества различных грантов, ресурсов и программ для новых покупателей жилья, чтобы они могли иметь доступ к владению домом.