Чем дом отличается от домовладения: Оценка жилого дома, коттеджа – Услуги ТПП РФ

Содержание

Отличие многоквартирного дома от дома блокированной застройки

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Отличие многоквартирного дома от дома блокированной застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Отличие многоквартирного дома от дома блокированной застройки Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 49 «Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, на Байкальской природной территории» Градостроительного кодекса РФ
(Р.
Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к ответчику о признании жилого дома домом блокированной застройки, состоящим из двух отдельных блоков, прекращении права общей долевой собственности на дом, признании права собственности на блоки, выделении в натуре в собственность части дома, возложении обязанности по устройству входа в выделяемую часть. Как указал суд, из анализа положений п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», ст. 36 Жилищного кодекса РФ следует, что существенным признаком, отличающим многоквартирный дом от блокированного дома, состоящего из нескольких квартир, является наличие в многоквартирном доме помещений общего пользования. Жилые дома в случае, если каждая квартира в них имеет самостоятельный выход на земельный участок, блоки технически и функционально не связаны между собой ничем, кроме общей стены, не имеющие помещений общего пользования, признаются домами блокированной жилой застройки, которые не являются многоквартирными домами.
В данном случае спорный жилой дом состоит из двух квартир, имеет элементы общего имущества, такие как фундамент, перекрытия, крышу, чердачное помещение, земельный участок. При таких обстоятельствах, исследовав материалы дела и руководствуясь положениями приведенных норм права, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии у спорного жилого дома признаков жилого дома блокированной застройки.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Отличие многоквартирного дома от дома блокированной застройки
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Статья: Понятие и сущность многоквартирного дома
(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
(«Семейное и жилищное право», 2019, N 3)Сложнее обстоит вопрос с отличием многоквартирных домов от жилых домов блокированной застройки, так как многоквартирные дома по своей конструкции могут быть как блокированной, так и неблокированной застройки, а из приведенного нами определения многоквартирного дома, приведенного в Постановлении Правительства РФ N 47, такое условие признания дома многоквартирным, как число этажей не ниже трех, не установлено .

Нормативные акты: Отличие многоквартирного дома от дома блокированной застройки Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 30.12.2021, с изм. от 03.02.2022)
«О несостоятельности (банкротстве)»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022)4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме, или здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, или домов блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи).
С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения; Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022)»6) всем участникам строительства передаются жилые помещения, машино-места и нежилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, и передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, ином объекте недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.
10 настоящего Федерального закона). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. Участник строительства должен полностью оплатить цену договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.»;

В Кадастровой палате рассказали, как разделить жилой дом на двух хозяев

Федеральная кадастровая палата по Челябинской области продолжает рубрику «Это полезно знать». В учреждение нередко поступают обращения граждан по вопросу раздела дома на двух хозяев. Разъяснения по данному вопросу подготовила эксперт Федеральной кадастровой палаты по Челябинской области Ольга Алексеева.

Какие способы раздела жилого дома существуют?

Согласно положениям законодательства индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. В силу различный жизненных обстоятельств у людей возникает необходимость разделить жилой дом. Например, при разделе имущества между супругами или при получении жилого дома в наследство несколькими людьми, или в случае, если несколько семей, проживающих в одном доме, хотят вести хозяйство только созданными ими семьями. Предлагаем два способа раздела жилого дома, которые позволят провести раздел имущества в соответствии с требованиями закона.

I. Провести реконструкцию жилого дома, в результате которой индивидуальный жилой дом станет блокированным жилым домом

Что представляет собой блокированный дом?

Блокированные дома состоят из блоков, которые имеют общие стены без проемов с соседними блоками и предназначены для проживания одной семьи. Право собственности регистрируется на каждый блок.

Как зарегистрировать произведенные в доме изменения?

Регистрировать необходимо блоки, входящие в состав блокированного дома. Все блоки в доме регистрируются одновременно. Постановка на государственный учет блоков осуществляется при поступлении в орган регистрации прав соответствующего заявления и технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

Что происходит с земельным участком, если вы решили сделать дом блочным?

Каждый блок блокированного дома должен располагаться на отдельном земельном участке, поэтому одновременно с документами для постановки на учет блоков в орган регистрации прав необходимо представить документы для раздела земельного участка. Постановка на учет земельных участков осуществляется на основании заявления и межевого плана.

При разделе земельного участка рекомендуем обратить особое внимание на размер новых земельных участков.

Для проверки возможности образования участков определенного размера можно воспользоваться правилами землепользования и застройки, утвержденными органом местного самоуправления на соответствующую территорию.

II. Провести реконструкцию жилого дома, в результате которой жилой дом станет многоквартирным домом

Что представляет собой многоквартирный дом?

Многоквартирный дом отличается от жилого дома тем, что в многоквартирном доме могут быть зарегистрированы жилые или нежилые помещения. Регистрация помещений в жилом доме законом не допускается. 

Права собственности тех, кто делит жилой дом, будут зарегистрированы на квартиры. Кроме того, в общей долевой собственности собственников будут находиться места общего пользования в доме, а также земельный участок.

Как зарегистрировать произведенные в доме изменения?

Для регистрации квартир будут нужны два технических плана, подготовленных кадастровым инженером: первый — для регистрации произведенных в доме изменений, второй — для постановки на учет квартир.        

Что происходит с земельным участком, если в результате реконструкции дом станет многоквартирным?

Каждый земельный участок должен использоваться в соответствии со своим видом разрешенного использования. Если вид разрешенного использования участка, на котором расположен жилой дом, предусматривает строительство и размещение на нем именно индивидуального жилого дома, придется изменить вид разрешенного использования земельного участка на вид, позволяющий размещение многоквартирного дома. До начала реконструкции дома рекомендуем проверить, что такое изменение возможно согласно правилам землепользования и застройки.

Напомним, сотрудники Кадастровой палаты по Челябинской области проводят индивидуальные консультации по вопросам в сфере оборота недвижимости. Узнать подробную информацию о порядке оказания услуги можно по телефону: 8 (351) 728-75-00 (доб. 4365).

земли сельхоз назначения, садовые и жилые дома

Земли сельскохозяйственного назначения


Согласно Земельному кодексу РФземли сельскохозяйственного назначенияне предназначены для строительства жилья. Возводить на них можно сараи, бытовки и ангары, пригодные для производства и хранения продукции.

! Ведение садоводства – единственный вид разрешенного использования сельскохозяйственных земель, на котором допускается возведение садовых и жилых домов.

Это стало возможным благодаря вступлению в силу 1 января 2019 года Федерального закона №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес ряд изменений в возможность использования садовых и огородных участков.

До принятия закона земли сельхоз назначения в личном пользовании делились на дачные, садовые и огородные участки. С 1 января 2019 года понятие «дача» было упразднено и осталось 2 категории земель: садовые и огородные. Дачные земли были приравнены к садовым земельным участкам.

Помимо возможности возведения на садовых участках жилых домов, Законом 217-ФЗ также была определена возможность перевода садового дома в жилой.

На землях под ведение садоводства допускается строительство:

►садовых домов,

► жилых домов,

► хозяйственных построек,

+ допускается выращивание сельскохозяйственных культур для личного использования.

! Если ВРИ участка под ведение огородничества, то возвести на нем можно только некапитальные хоз. постройки для хранения инвентаря и урожая. Основное его предназначение – выращивание сельхоз продукции для личного пользования.

! Категория и вид разрешенного строительства всегда указываются в выписке из ЕГРН

На садовых участках допускается возведение жилых и садовых домов. В чем разница?

Жилым считается дом, предназначенный для круглогодичного проживания и соответствующийпредельным параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Есть определённые требования к конструкции дома, характеристикам помещений, размещению дома на участке и так далее. Порядок признания садового дома жилым домом утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 года №1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47»

Садовый дом —это жилые строения, с назначением «нежилое» без права регистрации. Садовые дома предназначены для сезонного или вспомогательного использования, отдыха и временного пребывания людей.

Есть нормативные требования, единые как для жилых, так и для садовых домов:

  • высота дома — не более 20 метров,

  • этажность дома – не более 3-х этажей,

  • состоит из жилых комнат и бытовых помещений

  • не предназначен для раздела на квартиры,

  • соблюдены нормы и требования инсоляции, прочности конструкций и тд,

  • минимальный отступ от границ участка – 3 метра

Размер земельного налога

Ставка налога не зависит от категории и ВРИ земли. Земельный налог устанавливается муниципальными властями. Его размер не может превышать 0,3% (для земель ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).

Остались вопросы?

Получите бесплатную консультацию специалиста по телефону горячей линии МОБТИ +7 (498) 568 88 88, на сайте mobti.ru и в телеграм-канале @mobti

Чем отличается дом от корпуса? Что такое корпус со стилобатом в новостройке?

Изучение новостройки по проектной декларации и другим документам должно быть полностью прозрачным, а это значит, что вам предстоит разобраться в названиях и терминах. На сайтах застройщиков фигурируют кварталы и микрорайоны, жилые массивы, корпуса и ЖК. Что это означает в современной градостроительной концепции? 

Корпус и многоквартирный дом — в чем разница? 

Традиционно понятия корпуса и дома были характерны для квартальной застройки и связывались с нумерацией зданий. Дом — это здание, фасад которого выходит на улицу. То, что находится внутри квартала, называется корпус дома. Так проще присваивать номера, чтобы не менять их по мере застройки. 

С развитием концепции жилых массивов, микрорайонов и современных кварталов ситуация несколько изменилась. Сейчас вы можете столкнуться с такими объектами:

  • ЖК или МФК — жилой или многофункциональный комплекс, группа зданий, объединенных общим коммерческим наименованием и архитектурной концепцией, который при больших масштабах можно назвать жилым массивом или ЖК в составе комплексной застройки;

  • корпус и многоквартирный дом — в проектной декларации могут фигурировать здания с номерами по порядку или с дополнительными цифрами, например 1.2, поскольку корпуса одного дома сейчас не всегда выходят на улицу;

  • секция в составе корпуса или здания — это часть дома или корпуса, имеющая один общий вход для группы квартир на разных этажах;

  • односекционный или многосекционный корпус — первый это «башня» с одним подъездом, второй это корпус из частей (секций) с отдельными входами и разделенными внутри этажами.  

Иногда в описании новостройки секцией называют отдельно стоящую башню. Это означает, что она входит в состав корпуса, у секций которого есть общее подземное пространство, цокольный этаж или стилобат. Многоквартирный дом в составе ЖК определен — это здание с квартирами и общими помещениями, коммуникациями и инженерными системами. Как многоквартирный дом может выглядеть и отдельный корпус, и отдельная башенная секция. 

Что такое стилобат в современной жилой застройке

Исторически стилобат пришел в архитектуру во времена античности. Это составная часть ордера, на которую опирались колонны, которые выполняли основную или преимущественно несущую функцию. Стилобат возвышался над прилегающим к зданию участком и создавал прочную основу для колонн. 

С развитием архитектуры и постепенным отступлением от классического античного ордера (строя архитектуры) функции и формы стилобата изменились. Сейчас им принято обозначать встроенно-пристроенные части здания, входящие в состав цокольного этажа, в том числе и если они объединяют несколько корпусов или отдельно стоящих секций. Стилобат всегда ниже основного корпуса, он имеет от 1 до 5 этажей, чаще 2 или 3 уровня. В современном строительстве в стилобат стали включать и подземный уровень с паркингом и кладовыми, помещениями и галереями для коммуникаций. Если вы видите упоминание корпусов, «объединенных общим стилобатом», значит, между ними будет некое общественное пространство с магазинами, ДОУ, иногда с входными группами и холлами — так бывает в ЖК бизнес-класса. 

 

Зачем вам это знать? 

На этапе выбора ЖК и квартиры вам следует точно представлять себе, где, в составе чего (какого объекта) вы намерены приобрести недвижимость. Это следует проверять при ознакомлении с проектной декларацией, где указывается «многоквартирный жилой дом» или по новым правилам дается описание одного или нескольких корпусов с общим коммерческим наименованием «ЖК Такой-то». Коммерческое наименование может быть любым, так как жилым комплексом можно назвать и отдельно стоящий многоквартирный дом, и массив застройки, и несколько компактных кварталов с корпусами и секциями. Отдельного разговора заслуживает изучение разделов проектной и разрешительной документации.  

Дома в ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Объясняем, что это за буквы и где лучше жить

Земля для дома или для огорода

Земельный кодекс РФ делит землю на несколько типов в зависимости от месторасположения и назначения. Физическим лицам можно использовать только два из них: сельскохозяйственные земли и участки в населённых пунктах, причём каждый вид — для определённых целей.

В населённых пунктах — городах, сёлах, посёлках городского типа, деревнях, коттеджных посёлках — разрешено любое строительство. А на сельскохозяйственных землях можно построить только садовый дом, и то не всегда. Их главное предназначение — ведение фермерского хозяйства, садоводство и сельхозпроизводство.

ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Объясняем, что это значит

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах и предназначены для возведения домов не выше 3 этажей или 12 метров. Подойдёт для тех, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. На таком участке можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Дом разрешается строить, только если участок расположен в населённом пункте. Подойдёт для тех, кто планирует вести хозяйство.

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов и занимают более плодородные земли. Подойдёт для тех, кто планирует всерьёз заниматься сельским хозяйством и не исключает возможность построить загородный дом.

Дом для постоянного проживания (ИЖС)

Капитальное строительство разрешено только на участках ИЖС, оно и считается их основным предназначением. Капитальными называются строения с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. Такие дома строят для проживания в течение всего года.

Преимущества:

  • У дома есть почтовый адрес, поэтому в нём можно прописаться.
  • Обычно вокруг есть вся необходимая инфраструктура, её созданием занимается администрация населённого пункта (коттеджного посёлка или деревни).
  • Банки охотно оформляют ипотеку на такие участки.

Недостатки:

  •  Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован с множеством инстанций (санитарно-эпидемиологическая служба, пожарный надзор, коммунальные службы, градостроительный совет, если дом строится в городе, или местные органы исполнительной власти, если в селе).
  • Такие участки дорого стоят.

Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

Участки ЛПХ всегда находятся за городом, их рекомендуется использовать для ведения личного хозяйства — разведения животных или птиц, выращивания сельхозпродукции. ЛПХ, расположенные в границах населённых пунктов, называют приусадебными участками. На них можно строить дома, в том числе для постоянного проживания, сараи или другие хозяйственные сооружения, но только после согласования с местной администрацией и с соблюдением всех норм размещения построек. ЛПХ за пределами населённых пунктов называют полевыми участками. Их используют исключительно для выращивания сельхозпродукции, любое строительство на них запрещено.

Преимущества:

  • Можно перевести приусадебный участок в ИЖС. Это повысит его цену.
  • Для строительства не требуются согласованный проект и специальное разрешение.
  • Банки оформляют ипотеку на такие участки.
  • Налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для участков ИЖС.
  • На всю продукцию, выращенную на участках ЛПХ, можно получить сертификаты или ветеринарные справки для дальнейшей продажи. Эта деятельность не считается предпринимательской и не облагается налогами.

Недостаток: на участках ЛПХ, которые находятся за пределами населённых пунктов, строить ничего нельзя.

Дача (ДНП)

Главное предназначение таких участков — отдых, но на них обязательно строительство дома. А ещё можно разбить сад и огород, но это по желанию. До недавнего времени ДНП должны были находиться на сельскохозяйственных землях, теперь законодательство разрешает создавать их и внутри населённых пунктов.

Преимущества:

  • Невысокая цена.
  • Если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную регистрацию.
  • К дачам предъявляются менее строгие требования, чем к капитальным домам. Техническую экспертизу постройки делать необязательно.

Недостатки:

  • Нужно построить дом.
  • Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно, возможно, объединившись с соседями.
  • Для постоянного проживания инфраструктура в дачном посёлке обычно развита недостаточно.
  • Нельзя построить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
  • Банки неохотно дают ипотеку для покупки дач.

Дача и огород (СНТ)

Участки СНТ предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур, всё остальное вторично. На них разрешается строить дома, помещения для выращенного урожая, но это не обязательно. СНТ всегда находятся за границами населённых пунктов, но часто недалеко от них, и владельцы участков могут свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой.

Преимущества:

  • Участки обычно стоят значительно дешевле, чем земля для ИЖС (но дороже, чем в ДНП).
  • Дом строить необязательно.
  • Часто расположены в красивых местах с хорошей экологией.
  • Более плодородная почва, чем у дачных участков.

Недостатки:

  • Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
  • Сложно зарегистрироваться в построенном доме (так как он не в населённом пункте).
  • Коммуникации нужно подводить за свой счёт.
  • Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным (даже если это коттедж для круглогодичного проживания). Это сказывается на его цене.
  • Участки СНТ банки неохотно берут в залог.

Садовое и дачное некоммерческие партнёрства — в чем разница?

ДНП и СНТ — объединения людей, которые вместе решают проблемы своей «коммуны». От имени общего юридического лица они занимаются  строительством и обслуживанием дорог, коммуникаций, охраной, другими организационными вопросами. Обе формы существуют за счёт взносов их членов, они обычно небольшие, но регулярные.

Казалось бы, между ДНП и СНТ нет различий: в большинстве случаев это сад или огород с домом. Но всё не так просто: владельцы участков ДНП обязаны строить дома, а в СНТ — нет, главное — что-нибудь выращивать. Земля на участках ДНП обычно не слишком плодородная — тут же нужно отдыхать, а не об урожае думать, поэтому кадастровая стоимость их ниже.

Почему так трудно прописаться в домах СНТ и ДНП?

Закон не запрещает регистрироваться в домах на этих участках, но сделать это непросто. Для получения прописки нужен адрес, а у небольших садовых домиков, расположенных за границами населённых пунктов, его просто нет. Если адрес есть, всё становится проще, иначе приходится проводить экспертизу дома и получать решение суда о его пригодности к проживанию — только так получится в нём зарегистрироваться.

Что выбрать?

Выбор зависит от целей использования земли. ИЖС — оптимальный вариант для строительства капитального загородного дома. Хоть он и обойдётся дороже, зато и продать его можно будет по высокой цене. Если же главная цель покупки участка — дача с садом или огородом, выгоднее выбирать ДНП. Стоит такая земля дешевле, дом можно построить и для круглогодичного проживания, но зарегистрироваться в нём, скорее всего, не получится.

Но экономия от покупки земли в ДНП и СНТ для постоянного проживания может быть сомнительная. На участках ИЖС коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация, а в садовых и дачных товариществах всё это придётся делать за свой счёт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Виды земельных участков: чем отличается ИЖС от ЛПХ

Если вы решили приобрести участок земли в собственность, один из важнейших вопросов — категория, к которой относится участок. Категория определяет назначение земли, то есть действия, которые сможет на ней совершать владелец участка, такие как строительство или выращивание сельскохозяйственных культур. Если не разобраться с этим вопросом заранее, впоследствии можно столкнуться с непредвиденными проблемами — например, вы не сможете возвести дом для постоянного проживания.

При покупке участка обязательно проверьте категорию земель!

Иногда низкая цена за участок, которую предлагает продавец, связана именно с тем, что категория землепользования накладывает какие-то ограничения. Не стоит рассчитывать, что вы купите дешевый участок и затем переведете его в другую категорию — это сложная и длительная процедура. Поэтому при покупке участка важно изучить документы и выяснить, устраивает ли вас его назначение.

Участки для частного загородного строительства обычно относятся к категории ИЖС или ЛПХ. Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки.

Разновидности приусадебных хозяйств. Что такое участок ЛПХ?

Участок ЛПХ — это участок земли, предназначенный для ведения индивидуального подсобного хозяйства, то есть производства сельхозпродукции только для обеспечения своей семьи, а не для продажи с целью получения прибыли. Порядок использования участка регламентируется законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». На участках этой категории можно заниматься следующими видами деятельности:

  • садоводством и огородничеством;
  • животноводством;
  • пчеловодством.

При этом владельцам нельзя пользоваться услугами наемных работников. Если возникают излишки продукции, их можно продавать, причем это не будет считаться предпринимательством.

Максимальный размер такого участка ограничен, но верхняя граница может отличаться в разных регионах. Упомянутый выше закон устанавливает предел в 0,5 гектара, но на практике размер участка может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от региональных особенностей. Например, в Московской области размер участка для ЛПХ обычно составляет 0,1 га или меньше, а для дальневосточных регионов ограничение, напротив, не установлено.

Не на любом участке для ЛПХ можно возводить капитальные постройки

Обратите внимание, что не на любом участке для ЛПХ можно возводить капитальные жилые постройки. Разрешение на строительство удастся получить только для участков, которые находятся в черте населенного пункта (такие участки называются приусадебными). На них вы сможете построить жилой дом на одну семью, гараж и другие хозяйственные постройки. В загородном доме, который находится на приусадебном участке, можно будет и прописаться. Однако для этого может понадобится доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. Иногда доказывать это приходится через суд. Но если вы получали разрешение на строительство, а затем в установленном законом порядке ввели дом в эксплуатацию и зарегистрировали, проблемы возникают редко.

Если же земля расположена за пределами населенного пункта, на территории сельскохозяйственного назначения, то строить капитальные постройки там нельзя. Вы сможете возводить только временные сооружения, не имеющие фундамента. Соответственно, невозможно будет и прописаться на этой территории.

Что такое участок ИЖС?

В отличие от участков ЛПХ, которые могут быть полевыми или приусадебными, участки ИЖС всегда расположены на территории населенных пунктов. Основное назначение земель этого типа — индивидуальное жилое строительство. Минимальный размер участка для ИЖС составляет 0,06 га. Дома, которые строятся на этих участках, должны отвечать следующим требованиям:

  • они рассчитаны только на одну семью;
  • высота дома составляет не больше трех этажей;
  • на участке можно возвести только один жилой дом (число хозпостроек при этом не ограничивается).
Участки ИЖС всегда расположены на территории населенных пунктов

Критерий этажности нередко становится предметом для споров, поскольку в действующих документах предлагаются различные подходы к определению количества этажей: в него могут включать мансарды, подвал и цокольный этаж. Поэтому прежде чем планировать строительство, полезно будет поинтересоваться практикой применения этой нормы, сложившейся в вашем регионе.

Кроме того, при ведении строительства на участке для ИЖС нужно соблюдать нормы санитарной и пожарной безопасности. Они определяют, на какое минимальное расстояние от границ участка и друг от друга должны быть удалены дом, хозпостройки, деревья и кустарники. Подробнее о юридических аспектах строительства загородных домов вы можете узнать в статье «Получение разрешения на строительство».

Что лучше — ИЖС или ЛПХ?

Если участок в черте города, принципиальной разницы между ИЖС и ЛПХ нет. В обоих случаях вы сможете построить на своей земле жилой дом, где в дальнейшем сможете прописаться.

Полевой участок ЛПХ может заинтересовать тех, кто не планирует постоянно жить за городом, но хочет своими силами обеспечить семью овощами, фруктами или продуктами животноводства. К тому же, определенное количество продукции можно будет продавать без уплаты налогов. Но стоит учесть, что поскольку такой участок находится за чертой города, на дорогу до него каждый раз будет уходить много времени.

Участки ЛПХ обычно имеют более низкую кадастровую стоимость

Участки ЛПХ, в особенности полевые, нередко имеют более низкую кадастровую стоимость, чем участки для ИЖС той же площади. Поэтому меньше будет и сумма земельного налога, который вам придется платить. Участки этой категории часто принадлежат садоводческим или дачным объединениям, которые полностью или частично берут на себя обеспечение коммуникаций.

И на участках ЛПХ, и на участках ИЖС, подключением к электросетям занимается сам владелец участка, в дальнейшем оплачивая потребленную энергию по тарифам. В то время как на участках, принадлежащих садовым некоммерческим товариществам, при неуплате отключение может угрожать всем участкам, владельцы ЛПХ или участков ИЖС несут индивидуальную ответственность за своевременное внесение платежей.

Согласно законодательству, местная администрация должна содействовать развитию ЛПХ, обеспечивая инфраструктуру (в том числе дороги, снабжение электричеством и водой). В реальности добиться этого может быть сложно. Нередко нужны заявления от многих владельцев участков, чтобы местные власти улучшили состояние дорог. Можно попытаться добиться от местной администрации и содействия в обеспечении участка электроэнергией, но на практике быстрее решить эти вопросы своими силами. К инфраструктуре участков для ИЖС предъявляются более строгие требования: местные власти должны позаботиться не только о проведении подъездных дорог и их своевременной расчистке, но и о доступности магазинов, школ, больниц, ведь предполагается, что участки с ИЖС будут использоваться в качестве постоянного места проживания.

Таким образом, участки для ИЖС и ЛПХ во многом сходны по особенностям использования, если они находятся на землях поселений. Участки для ЛПХ — вариант для тех, кто хочет развивать приусадебное хозяйство, а может быть, и продавать выращенные на нем овощи и фрукты. ИЖС подойдет, если в ваших планах — постройка загородного дома для постоянного проживания.

Отличие статуса квартиры от жилого помещения: в чем разница? — блоги риэлторов

                    
Нередко тот, кто хочет купить недвижимость от застройщика, сталкивается с не совсем типичным статусом: объект определяется по документам не как статус квартиры, а как жилое помещение. В чем различия между этими статусами, и покупка какого из упомянутых типов жилья несет в себе меньше рисков?

Статус «Жилое помещение»: основные понятия
В статье 16-й Жилищного кодекса РФ «Виды жилых помещений» говорится, что к таковым относятся жилые дома и их части, квартиры (а также части квартир) и комнаты. 15-я статья объясняет статус «жилое помещение» развернуто: изолированный, пригодный для постоянного проживания объект недвижимости. Это помещение должно отвечать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. По сути, жилое помещение – это обширное понятие, в структуру которого входит понятие «квартира», а помимо него – «жилой дом», «комната», «часть комнаты», «часть дома».

Статус «Квартира»: основные понятия
Статус Квартиры, согласно Жилищному кодексу – это помещение в многоквартирном доме, структурно обособленное, предоставляющее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования. Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в ней.

О различиях правового статуса
Некоторые риэлторы уверяют своих клиентов: разницы между статусами «квартира» и «жилое помещение» нет. На самом деле различия начинаются еще на этапе оформления документов: в свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с помещениями в статусе «квартиры», указано назначение земли «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Если же покупателю предложат приобрести жилое помещение, то в свидетельстве о праве собственности на землю будет указано «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства».

В разрешении на строительство дома, строение с квартирами, как объект капитального строительства, именуется «многоквартирный жилой дом». В здании с «жилыми помещениями» наименованием будет «индивидуальный жилой дом».  

Возможные риски при покупке:
По закону индивидуальные жилые дома не могут быть выше трех этажей. Поэтому, чтобы узаконить помещения, застройщики применяют многоэтапную схему: на уровне третьего этажа получают свидетельство о праве собственности на свое имя, затем заказывают проект реконструкции, достраивают остальные этажи и сдают дом через решение суда. Причем право собственности на дом фактической этажности принадлежит компании-застройщику. После этого дом делится на жилые помещения. У покупателя на руках будет два свидетельства о праве собственности: на помещение и на долю земли под домом. Важно: чтобы продать недвижимость, собственнику придется известить о предстоящей продаже всех совладельцев индивидуального жилого дома, так как, в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса, они имеют преимущественное право покупки.

При приобретении недвижимости со статусом «квартира» дом принимает госкомиссия, после чего владельцам выдают свидетельства о праве собственности на жилье. Никаких сложных схем строительства и ввода в эксплуатацию, как и никакой зависимости от соседей у такого собственника не будет.

Учитывая, что дома с помещениями со статусом «жилых» практически всегда имеют проблемы с коммуникациями, преимущества приобретения недвижимости со статусом «квартира» очевидны.

Источник: https://www.raumsochi.ru/blog-type/status-kvartiry-ot-zhilogo-pomeshcheniya/ 
 

типов домовладения — FindLaw

Когда вы хотите купить дом, вы сталкиваетесь с рядом важных вариантов: от местоположения до хороших школ и квадратных метров. Один из самых важных вопросов, на который вам нужно сразу же ответить, — какой тип домовладения вы хотите иметь. Например, хотите ли вы иметь единоличную собственность или хотите владеть имуществом совместно с другим лицом? Вы хотите иметь безраздельный интерес во всей части недвижимого имущества?

В этой статье будут рассмотрены различные формы домовладения, включая простую плату, совместную аренду и многое другое.

Плата за простое домовладение

Наиболее распространенной формой собственности является простая абсолютная плата. Плата простой формы собственности имеет следующие признаки:

  • Владелец простого титула имеет полные владельческие права в настоящее время и в будущем на неограниченный срок
  • Нет ограничений на наследуемость
  • Владелец поместья может продать все имущество или любую его часть и распорядиться им по завещанию в момент смерти

При покупке кондоминиума или таунхауса владелец обычно покупает жилую единицу за плату и получает право на использование общего имущества.Каждая единица имеет свой собственный налоговый счет, документ, ипотеку и права собственности, но разделяет содержание общих частей. В большинстве штатов есть «Договор о кондоминиуме», в котором содержится ссылка на отдельное соглашение об обслуживании

.

Совместная аренда с правом наследования

В этом типе собственности каждому владельцу принадлежит неделимая доля имущества. Существует право наследования, что означает, что в случае смерти одного совладельца оставшийся в живых владелец или владельцы имеют неделимое право на все имущество.На это право собственности не распространяются права наследников умершего сособственника.

Аренда в общей собственности

В праве собственности, принадлежащем как общая аренда, каждый владелец имеет безраздельную долю во всем имуществе. Каждый арендатор имеет право на владение всем имуществом. Нет права на выживание. Каждый арендатор имеет определенную пропорциональную долю собственности, которая передается по наследству. Если в акте не указано «с правом наследования», предполагается, что стороны являются общими арендаторами.

Полная аренда

Это семейное имущество, которое может быть создано только между супружескими парами. Это похоже на совместную аренду, за исключением того, что право на наследство не может быть аннулировано, поскольку расторжение брака пережившим супругом невозможно.

Во многих штатах существует презумпция того, что аренда в полном объеме создается при любой передаче мужу и жене. Этот тип титула считается несколько архаичным, и большинство штатов отменили этот тип аренды, вместо этого предпочитая, чтобы пара получала право собственности на собственность в качестве совместных арендаторов с правом наследования.

Типы домовладения: связанные ресурсы

Если вы хотите продолжить свои исследования, вы можете это сделать. Нажмите на ссылки ниже, чтобы узнать больше:

Нужна помощь, чтобы решить, какой тип домовладения лучше для вас? Поговорите с юристом

Покупка дома – это большое дело. Прежде чем подписать пунктирную линию (десятки и десятки раз), убедитесь, что ваши законные интересы защищены, поговорив с адвокатом по недвижимости , который может объяснить различные типы домовладения и порекомендовать лучший для вашей конкретной ситуации.

Аренда Против. Покупка дома: что подходит именно вам?

Аренда или покупка дома — это важное решение. Согласно отчету исследовательского центра Pew Research Center, в последние годы процент арендных домов в США выше, чем когда-либо с 1965 года. Тем не менее, оба имеют ключевые преимущества и недостатки, которые следует учитывать, прежде чем сделать выбор.

Аренда и покупка: плюсы и минусы
Покупка • Может создать капитал, который можно было бы получить с помощью продуктов долевого участия в недвижимости
• Нет домовладельца, который мог бы ответить на вопрос
• Больше стабильности (особенно со школами)
• Возможные налоговые льготы
• Можно улучшить или модернизировать дом по своему вкусу
• Требуется значительная сумма денег, оформление документов
• Может потерять деньги, если стоимость жилья упадет
• Дополнительные расходы помимо платежей по ипотеке
• Рост цен на жилье и низкий уровень товарных запасов на многих рынках
• Ответственный за ремонт, реконструкцию
Аренда • Меньше первоначальных затрат и бумажной работы
• Свобода быть более мобильным
• Отсутствие ответственности за техническое обслуживание и ремонт
• Не нужно беспокоиться о падении стоимости жилья
• Увеличивает кредит (если ваш арендодатель сообщает об арендной плате в бюро кредитных историй)
• Нет счетов по налогу на имущество
• Арендодатель может повысить арендную плату
• Возможно, ему придется срочно переехать, если арендодатель решит продать недвижимость
• Создает капитал для арендодателя
• Ограниченное количество вакансий на конкурентных рынках аренды
• Отсутствие налоговых льгот

Покупка дешевле аренды?

Расходы, связанные с арендой в сравнении спокупка сильно зависит от того, где вы живете, и от местного рынка жилья. Вы можете использовать калькулятор арендной платы и покупки Bankrate, чтобы помочь вам разбить многие из этих расходов.

Для большинства сдаваемых в аренду объектов требуется залог, который защищает арендодателя от ущерба, причиненного арендатором. Обычно при подписании договора аренды вы вносите арендную плату за первый и последний месяц. При оценке договора аренды спросите, включает ли ваша ежемесячная арендная плата коммунальные услуги, такие как вода, электричество, газ, кабельное телевидение или интернет.Кроме того, узнайте, как будет удерживаться гарантийный депозит и будут ли начисляться проценты.

Для покупателей жилья одной из самых больших статей расходов на владение жильем является ежемесячный платеж по ипотеке. Он включает в себя основную сумму и проценты по кредиту и может колебаться с течением времени, если у вас переменная процентная ставка. Ваш платеж по ипотеке также может увеличиваться или уменьшаться по мере изменения налогов на недвижимость или страховых взносов домовладельцев.

Если вы покупаете недвижимость в ассоциации домовладельцев или ТСЖ, вам необходимо учитывать ежемесячные взносы ТСЖ.Как правило, они охватывают ландшафтный дизайн, внешнее обслуживание и коммунальные услуги.

Кроме того, будьте готовы к скрытым расходам, таким как содержание и ремонт, которые связаны с домовладением, и не оставляйте себя без наличных в банке после закрытия. Эти расходы застают многих покупателей жилья врасплох и могут вызвать у покупателя раскаяние и финансовые затруднения.

«Во время процесса (покупки жилья) покупателю необходимо будет оплатить осмотр дома и любые расценки на ремонт, необходимые подрядчикам.Они также внесут по крайней мере 1 процент от продажной цены за задаток», — говорит Мишель Хопсон, риелтор агентства недвижимости Compass в Далласе.

Крупный первоначальный взнос — от 3 до 20 процентов от покупной цены дома — еще одна значительная статья расходов, связанных с владением жильем. Если вы вносите менее 20 процентов, ваш кредитор может потребовать от вас приобрести частную ипотечную страховку (PMI), которая увеличивает ваш ежемесячный платеж. Ваша процентная ставка также может быть выше при меньшем первоначальном взносе.

Различия между арендой и покупкой

Аренда и покупка дома — это не только вопрос владения. Это может быть не только финансовый выбор, но и образ жизни. Вот другие ключевые различия между двумя вариантами.

Покупка дома может увеличить капитал

Хотя покупка дома для проживания не должна рассматриваться строго как инвестиция, покупатели жилья могут извлечь выгоду из собственного капитала (или разницы между стоимостью дома и суммой долга за дом), который накапливается со временем.Если стоимость вашего дома вырастет, вы заработаете больше при продаже.

Кроме того, благодаря ипотеке с фиксированной процентной ставкой вам не придется беспокоиться о повышении арендной платы. «Процентные ставки сейчас такие низкие, — говорит Хопсон. «Это означает, что брать деньги взаймы сегодня очень недорого. В Далласе, где арендная плата высока, во многих частях города покупка может быть почти такой же доступной, как и аренда. Если вы можете претендовать на дом и увеличить капитал, это в конечном итоге имеет больше смысла, чем аренда».

Но покупка дома — это большое обязательство, и вы, скорее всего, не накопите сразу крупную сумму капитала, если только рынок жилья не взлетит до небес.Вместо этого вы будете наращивать собственный капитал, делая ежемесячные платежи и со временем уменьшая непогашенный остаток по ипотеке. Если вы решите продать в течение первых нескольких лет, вы можете не получить эту льготу.

Налоговые последствия

Другим фактором, который следует учитывать потенциальным покупателям, являются потенциальные налоговые льготы. Если вы детализируете вычеты, вы можете снизить свои федеральные налоговые обязательства, приняв вычет процентов по ипотеке.

Согласно публикации IRS 936, «вы можете вычесть проценты по ипотечному кредиту на первые 750 000 долларов (375 000 долларов, если вы состоите в браке отдельно) долга.Однако более высокие ограничения (1 миллион долларов США (500 000 долларов США, если супружеская пара подает документы отдельно)) применяются, если вы вычитаете проценты по ипотеке из задолженности, возникшей до 16 декабря 2017 года».

Вычеты не должны быть единственным решающим фактором, поскольку ваша арендная плата может оказаться такой же или меньшей, чем стоимость домовладения после уплаты налогов.

Расходы на содержание дома

Дома нуждаются в ремонте и техническом обслуживании с течением времени, и когда вы арендуете, эти расходы обычно ложатся на арендодателя.Например, в квартире, если сломалась система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или холодильник, арендодатель должен их починить.

С другой стороны, как домовладелец, вы будете в курсе этих ремонтов и текущего сезонного обслуживания, и это может быстро сложиться. Даже если вы сообразительны и планируете самостоятельно ухаживать за домом, например, работать во дворе, со временем вы, возможно, не сможете заниматься этим обслуживанием.

Кэти Шанк, риелтор компании Keller Williams в Атланте, советует своим клиентам учитывать эти затраты при оценке того, могут ли они позволить себе покупку дома.Schanck рекомендует покупателям внимательно изучить раскрытие информации продавцом и провести инспекцию дома, чтобы быть в курсе возможных тревожных сигналов.

Арендовать или купить дом?

Ответ на спор об аренде и покупке не так однозначен. Вот пять вопросов, которые следует задать при рассмотрении вопроса об аренде или покупке:

  1. Сколько вы можете себе позволить ежемесячно платить за жилье?
  2. Готовы ли вы к долгосрочным инвестициям?
  3. Как долго вы планируете оставаться дома? (Одно практическое правило: если прошло менее пяти лет, возможно, вы захотите арендовать.)
  4. Вам нужна стабильность или гибкость?
  5. Можете ли вы позволить себе расходы на ремонт/обслуживание дома?
  6. Каковы ваши финансовые, карьерные и семейные цели (например, планируете ли вы переехать из-за работы? Вернуться в школу? Расширить семью?)
  7. Доступно ли жилье в районе, в котором вы хотите жить, или вам придется переехать?

Если вы переезжаете в незнакомый город, у вас нестабильная ситуация с работой или вы не знаете, какой район будет для вас домом, аренда на определенный период времени может стать отличным вариантом.

«В течение этого периода аренды люди действительно понимают, что им нравится или не нравится, и мы также можем начать изучать различные варианты покупки в течение этого времени», — говорит Шанк.

Хотя ни у кого нет хрустального шара, важно оценить свою текущую жизненную ситуацию и то, насколько она может измениться в ближайшем будущем.

«Я рекомендую клиентам, которые переживают перемены в жизни, такие как развод или сокращение штатов, арендовать жилье, чтобы расслабиться перед тем, как совершить крупную покупку, которая может не соответствовать их новому образу жизни», — говорит Хопсон.

Шанк соглашается, поощряя своих клиентов думать наперед: «Для клиентов, у которых меняется личная ситуация, например, они выходят замуж или планируют завести ребенка в ближайшее время, я призываю их присмотреться к объектам недвижимости, которые они не собираются быстро перерастать. ”

Еще одно соображение: можете ли вы позволить себе дом, который будет соответствовать вашему стилю жизни в ближайшие несколько лет, или ограниченный бюджет ограничит ваши возможности? Для многих людей аренда или покупка сводится к тому, что они могут себе позволить в данный момент.

Практический результат

В конечном счете, выбор между арендой и арендой.покупка дома является личным выбором. Если вы еще не определились, что лучше, может быть полезно поговорить с агентом по недвижимости, который поможет вам взвесить ваши варианты и принять обоснованное решение.

Покупка или аренда дома: что лучше?

Что лучше купить или арендовать дом? Чтобы принять правильное решение о том, является ли приобретение жилья правильным шагом, прямо сейчас важно сравнить различия между арендатором и домовладельцем. Доступ к соответствующей информации поможет вам взвесить все преимущества и компромиссы между ними.

Вот несколько основных отличий владения жильем от аренды:

Преимущества аренды дома

1. Страхование жилья не стоит вам целое состояние

Страхование вашего дома, как правило, намного дороже как собственник, чем арендатор. Страхование арендатора предназначено для покрытия только вашего личного имущества, в то время как страхование домовладельца распространяется как на само строение, так и на ваши личные вещи и имущество.

Если у вас есть ипотечный кредит, страхование домовладельца является требованием всех кредиторов, и оно должно быть достаточным, как минимум, для покрытия стоимости самого жилья.В ситуации с арендой владелец недвижимости, как правило, имеет страховое покрытие только для жилья, поэтому политика арендатора только в отношении личного имущества, как правило, является выбором арендатора. Однако мы определенно рекомендуем вам сделать это, чтобы защитить ваши личные вещи от пожара, кражи или других типов покрываемых убытков или повреждений.

2. Вам не нужно брать на себя расходы по дому и сборы

Как домовладелец, вы по своей сути берете на себя обязательство как по отношению к самой собственности, так и по ее местоположению и окрестностям.Если возникают проблемы, которые каким-либо образом наносят ущерб как домовладельцу, так и арендатору, не так просто просто собраться и переехать. В дополнение к основным затратам на переезд существуют также транзакционные издержки, связанные с первоначальной покупкой и последующей продажей недвижимости. Когда вы продаете свой дом, существуют значительные транзакционные издержки — налоги на недвижимость, расходы на закрытие, и, если для продажи недвижимости используется риелтор, процент от продажной цены пойдет на покрытие их комиссий, ваш агент и агент покупателя делят комиссионный сбор — обычно 6% от покупной цены дома.Если есть большая вероятность, что вы захотите или вам нужно будет переехать в течение следующих нескольких лет, покупка дома прямо сейчас может быть неразумной финансовой идеей.

Арендаторы могут уйти после окончания срока аренды, и в определенных ситуациях арендодатель может согласиться досрочно расторгнуть договор аренды, но обычно за определенную плату. Обычно это намного дешевле, чем затраты на продажу вашего дома.

Затраты на ремонт и техническое обслуживание дома могут быть дорогими

Как домовладелец, вы являетесь единственной стороной, ответственной за все техническое обслуживание и ремонт имущества.Эти расходы могут включать ремонт крыши и сайдинга, разбитые окна, обслуживание систем отопления и кондиционирования воздуха, уход за газоном, уборку снега, сантехнику, электрику, покраску и борьбу с вредителями. Как арендатор, как правило, это содержание является обязанностью владельца или арендодателя.

3. Вы не несете ответственности за уплату налога на имущество

Ставки налога на имущество сильно различаются и устанавливаются в зависимости от местоположения, города, округа и штата. В то время как домовладелец будет платить налоги напрямую, арендодатель обычно учитывает ставку налога, которую он платит, в сумму арендной платы, которую вы в конечном итоге платите.

Большая разница между владением жильем и арендой здесь заключается в налоговых льготах, которые в настоящее время связаны с владением жильем. Согласно действующему налоговому кодексу, все суммы, которые вы платите в виде процентов по ипотеке, на 100 % не облагаются налогом (до 1 000 000 долларов США по ипотечному кредиту, лимит составляет 500 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете заявление отдельно). Окончательный результат зависит от вашего личного финансового положения и общей налоговой ответственности. Однако в качестве единственного арендатора нет никаких связанных с этим налоговых льгот, кроме кредита для потенциальных мелких арендаторов.

Плюсы покупки дома

1. Доля дома увеличивается со временем

Когда вы являетесь домовладельцем, часть каждого платежа по ипотеке, который вы делаете, обычно увеличивает избыточную стоимость, более известную как собственный капитал, который вы есть в доме. Каждый платеж по ипотечному кредиту, который вы делаете, имеет часть, уплачиваемую в виде процентов, которые кредитор сохраняет, и часть, которая уменьшает невыплаченный основной остаток. Если, например, ваш общий ежемесячный платеж за дом составляет 1200 долларов, 85 долларов из них покроют страховку, 210 долларов на налоги, 630 долларов на проценты по ипотеке, а оставшиеся 275 долларов уменьшат основной баланс, и эта часть считается дополнительным капиталом в собственности.

По мере осуществления каждого платежа сумма, выплачиваемая непосредственно в счет непогашенного основного долга, увеличивается по мере уменьшения суммы процентов. По мере того, как производится больше платежей, общая часть уменьшенной основной суммы служит для создания капитала в вашей собственности. Это, в свою очередь, является формой сбережений, которые в конечном итоге превращаются в более ценный актив. Некоторые люди берут взаймы под этот капитал, чтобы сделать ремонт в доме, продать дом и получить долю наличными или использовать его в качестве первоначального взноса при следующем переезде.

Арендаторы, наоборот, не создают капитал. Арендные платежи арендодателю — это просто платежи.

Таким образом, как домовладелец, вы, как правило, увеличиваете собственный капитал при каждом платеже по ипотеке, а как арендатор не накапливаете сбережения или капитал.

Эти тарифы приведены только в иллюстративных целях. Фактические ставки могут отличаться и подлежат изменению.

2. Стоимость вашего дома растет по мере роста рынка

Помимо накопления капитала за счет ежемесячных платежей по ипотеке, как правило, со временем стоимость вашего дома будет расти. При нормальных рыночных условиях и в зависимости от вашего местоположения и состояния недвижимости предполагается, что стоимость дома может повышаться или увеличиваться каждый год. Сумма увеличения очень зависит от рынка, и важно понимать, что существует также риск того, что стоимость недвижимости может снизиться. Если в вашем районе низкий спрос, растущий уровень преступности или стареющая недвижимость, за которой не ухаживают, стоимость недвижимости может упасть. Такие вещи, как качество школ и местное правительство, также могут оказать значительное влияние на вашу потенциальную оценку.

Когда дело доходит до оценки при принятии решения о приобретении жилья, неизвестная стоимость недвижимости, как факторы повышения, так и обесценивания делают домовладение более рискованным по сравнению с ситуацией с арендой. Быть арендатором в районе с отличными школами может быть дороже, чем быть домовладельцем в районе с высоким уровнем преступности.

Рассмотрим наш пример из пункта 2 выше. В течение 5 лет вы можете накопить 18 500 долларов собственного капитала за счет сокращения основного баланса.Если стоимость недвижимости повысится на 5%, через 5 лет она будет стоить дополнительно 55 250 долларов. Таким образом, признательность может увеличить ваше богатство в два раза быстрее, чем ваши платежи в акционерный капитал. Теперь, через 5 лет, у вас может быть 73 750 долларов общего капитала и прироста стоимости. Как арендатор, у вас будет ноль в любом случае.

Эти тарифы приведены только в иллюстративных целях. Фактические ставки могут отличаться и подлежат изменению.

 

3. Домовладение может быть выгодным

Как домовладелец, вы, как правило, можете изменять собственность, как вам угодно и когда угодно (в соответствии со строительными нормами, общественными нормами и т. п.).Хотите построить колоду сзади? Посадить сад? Изменить цвет краски или выложить плиткой ванную комнату? Вы можете делать все это, если вы домовладелец. Маловероятно, что у вас, как у арендатора, будут такие свободы, и вам придется получать разрешение вашего арендодателя на все мелкие и крупные действия, совершаемые с недвижимостью. Кроме того, если вы внесете или оплатите какие-либо изменения, которые увеличат стоимость имущества, выгоду получит владелец имущества, а не вы.

Даже при аренде с выкупом, пока вы не станете фактическим домовладельцем, платить за ремонт и делать улучшения, как правило, не лучшая идея.Когда придет время покупать недвижимость, которую вы арендовали, оценка будет учитывать улучшения (и не будет учитывать, что вы заплатили за них напрямую), тем самым увеличивая ваши расходы на покупку недвижимости. Это может быть неприятным пробуждением для многих людей, которые заключают договоры аренды с выкупом.

Вы можете видеть, что аренда или покупка не является однозначным решением. Если вы считаете, что можете часто переезжать, аренда может быть лучше. Вы также можете арендовать, если вам не нравится идея выполнять или платить за регулярное техническое обслуживание собственности. С финансовой точки зрения, однако, домовладение чаще всего является лучшим вариантом. В конце концов, домовладение — это путь, который поможет вам обрести богатство, а аренда — нет.

Помните, что даже несмотря на то, что арендаторы не видят счета за налоги на имущество и не оплачивают страхование имущества, владелец или арендодатель включил эти расходы в сумму арендной платы.

Независимо от того, являетесь ли вы нынешним арендатором, который хочет стать домовладельцем, или существующим домовладельцем, которому нужна помощь в составлении бюджета и управлении долгом, мы готовы проконсультировать, проконсультировать и дать совет по составлению бюджета, погашению долга или любому этапу владения жильем. обработать.Позвоните сегодня, чтобы получить кредитную консультацию или пройти обучение покупателей жилья перед покупкой.

Как купить дом — Руководства по недвижимости

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и привычки к расходам за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все: от счетов за мобильный телефон до потоковых услуг и еженедельной еды на вынос в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает трекер расходов, который поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотечным кредитам, близкие к рекордно низкой территории, составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение кредита, эти ставки позволяют значительно сэкономить в течение 30-летнего кредита.

Как только вы получите более четкое представление о своих покупательских привычках, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за жилье. Эта цифра включает в себя основную сумму, проценты, налоги и страховые платежи, которые в сумме составляют сумму вашей ежемесячной ипотеки.

Формула Федерального жилищного управления, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процента вашего ежемесячного дохода на выплату жилья . Эта цифра будет меняться в зависимости от суммы вашего долга. Покупатели с без других долгов могут иметь возможность планировать до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета уйдет на отопление, воду, электричество, текущее обслуживание дома и еду.) В целом, отношение вашего общего долга к доходу, включая платежи за автомобиль и счета по кредитным картам, не должно превышать 43 процентов.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш валовой доход в месяц составит 4 167 долларов. Это должно оставить вам 1292 доллара, или 31 процент, которые вы можете выделить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 долларов в месяц. Наш ипотечный калькулятор может помочь вам определить, какой может быть ваша ежемесячная ипотека — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные разовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая расходы на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, такие как осмотр дома. И не забывайте о плате за переезд или обустройстве дома.

Пандемия также повышает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, пытаясь получить преимущество, теперь предпочитают отказываться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты.Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если возникает что-то непредвиденное. Они позволяют вам отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость значительного ремонта дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик дома сочтет, что стоимость дома значительно меньше покупной цены. Ипотечный кредит дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в течение разумного периода времени. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе купить новый, вы должны обусловить свое предложение продажей собственного дома.

Отказавшись от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также могут понести дополнительные расходы после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

Стоимость домовладения по сравнению с арендой на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните расходы

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости владения жильем. Для некоторых это обряд посвящения, дающий бесспорно взрослый статус. Для других это гарантия права собственности: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль. Вероятно, вам придется сэкономить на первоначальном взносе и затратах на закрытие. Вам также придется покрывать ежемесячные расходы на домовладение.

Текущие расходы

После того, как вы вселились, вы должны быть в состоянии с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не нужно беспокоиться. Другими словами, постоянная стоимость домовладения во всех его формах.

Так что же это за расходы? На какую сумму в твердых долларах вы могли бы рассчитывать? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда или покупка: вопрос времени, а не времени

Конечно, бывают периоды, когда покупка заведомо дешевле аренды. Это произошло недавно, когда цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий — когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого блестящая кредитная история и огромные первоначальные взносы. Таким образом, ваши шансы реализовать классическую инвестиционную стратегию «купи дешево, продай дорого» или «быстрый бросок» ограничены.

Думай о долгосрочной перспективе

Обычно домовладение лучше рассматривать как долгосрочную инвестицию. Конечно, рыночные и экономические условия при покупке учитываются.

Однако годы владения одним или несколькими домами, скорее всего, сгладят все, кроме самых тяжелых из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране следуют долгосрочной восходящей траектории и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ставки по ипотечным кредитам оказываются высокими (из-за чего цены часто останавливаются или падают), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование своего дешевого дома, когда они упадут.Например, согласно архивам Freddie Mac, в октябре 1981 года ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигли пика в 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили эту сумму, когда ставки упали до однозначных цифр менее чем через четыре года.

По теме: Почему покупка дома рядом с вашим любимым продуктовым магазином так важна

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «куратор главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем для арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, где аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, да, если вас интересуют только текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, такие как фиксирование ежемесячных расходов или накопление богатства, вы можете расставить приоритеты на них и оставить время на то, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко возрасти, если ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Нарушьте свое время, и вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем вам нужно, за недвижимость, которую вы в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Если вы разложите стоимость домовладения на составляющие, вы обнаружите два различных типа:

  1. Те, которые продолжаются
  2. Те, которые появляются только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, вероятно, будете думать о них редко или никогда, именно второй тип часто делает или разрушает доступность. Но давайте начнем с изучения текущих расходов, хотя бы потому, что они будут постоянно в вашей голове.

Погашение ипотеки — основная сумма

«Основная сумма» — это просто причудливое название суммы, которую вы заняли. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой (FRM), вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страховку могут возрасти, вы, по крайней мере, уложитесь в большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут подвергнуться увеличению в любое время, когда арендодатели смогут это оправдать).

Чем ниже ваш основной баланс (при прочих равных условиях), тем ниже ваши расходы на жилье. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав больший первоначальный взнос.

Погашение ипотеки — проценты

Одним из важных факторов, влияющих на то, сколько вы ежемесячно платите за дом, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе оставшегося основного остатка кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты будут погашены, оставшаяся сумма вашего платежа пойдет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже процентная ставка, тем ниже платеж.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая лучшее предложение — ставки по ипотечным кредитам варьируются между кредиторами на 0,25–0,5 процента в любой день. Вы можете заплатить больше сборов авансом, чтобы купить более низкую процентную ставку. И вы можете выбрать кредитный продукт с более низкой ставкой, например, 15-летнюю ипотеку или гибридный регулируемый кредит с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Погашение ипотеки — как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной процентной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. Что изменит , так это сумму платежа, выделенную на проценты, и сумму, выделенную на уменьшение основной суммы долга.

Итак, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1 432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов США, ваши начисленные проценты – 999 долларов США, а сокращение основной суммы долга – 433 доллара США.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на проценты, а 644 доллара уменьшают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения жильем вы не будете платить большую сумму, если будете вносить требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату ипотечного кредита, доплатив.

Ипотечное страхование

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечное страхование.Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу. Стоимость ипотечного страхования зависит от типа полиса, кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летним кредитом под 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также имеют расходы на страхование ипотечного кредита. В некоторых случаях премии называются «платами за финансирование».«Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA по сравнению с обычными).

Связанный: Почему уклонение от ипотечного страхования обходится вам в 13 000 долларов в год

Сборы домовладельцев/сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или комплексе кондоминиумов, вы, вероятно, будете платить взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка для пляжа в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов, а плата за обслуживание составляла 60 000 долларов. В месяц. ТСЖ и платежи за квартиру могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в своих расходах, и вы тоже должны это делать.

Оценки

Хорошее ТСЖ финансово благополучно. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ, прежде чем одобрить ипотечный кредит, потому что плохое управление может привести к обращению взыскания на квартиры.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки в судебном процессе. И эти затраты могут превышать существующие резервы.

В этом случае ТСЖ налагает «оценку». Это оценка общей стоимости, которая будет разделена между владельцами дома или квартиры в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и ​​​​правилах. Таким образом, вам придется придумать единоразовый платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить стоимость домовладения.

Узнайте перед покупкой

Вот почему очень важно, чтобы вы или профессионал изучили все книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или ассоциации кондоминиумов перед покупкой. Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств на все случаи жизни. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения).Вам может быть запрещено размещать политические плакаты на лужайке, строить сарай или домик для игр во дворе или иметь определенные виды домашних животных. Невыполнение этих требований может привести к тому, что вы будете оштрафованы, привлечены к судебной ответственности и, в конечном итоге (и редко), лишены права выкупа вашим ТСЖ.

Связанный: Должен ли я купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на имущество

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на недвижимость. Но эта цифра на душу населения скрывает некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно оцениваются по стоимости дома, а не по количеству проживающих в нем людей. Кроме того, существуют совершенно разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут варьироваться от города к городу и округа к округу. И даже в пределах городов и уездов.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал сумму, полученную от налогов на имущество в каждом штате на душу населения, он обнаружил доказательства этих колебаний.Обзор был опубликован в 2018 году, но пришлось использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара). Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И самые низкие они в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на недвижимость. Таким образом, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома — 678 долларов.

Связанный: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с высокими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы будете платить

Списки недвижимости обычно сообщают вам, сколько платит нынешний владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на недвижимость меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой увеличение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на имущество в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Условное депонирование/конфискация

Ваш кредитор может не предоставить вам возможность оплачивать страховку домовладельца и налоги на имущество самостоятельно. Вместо этого вам может потребоваться открыть счет конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома). Каждый месяц сумма для покрытия годовой страховки и налогов на имущество добавляется к основной сумме и выплате процентов.

В этом случае ваш общий платеж по ипотеке часто называют PITI для основной суммы долга, процентов, налогов и страховки. PITI представляет собой общий платеж, который вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши первоначальные затраты на покупку/заем.Обычно вам придется оплатить эти расходы за несколько месяцев при закрытии, чтобы «заранее загрузить» счет, поэтому у кредитора есть подушка безопасности, когда эти платежи наступают. У вас должны быть конфискации? если вы вносите меньше 20 процентов, вам почти всегда приходится это делать. В противном случае можно отказаться от штрафа.

Техническое обслуживание и ремонт

Сумма, которую вы платите за техническое обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния приобретаемого вами дома.

Так что, если вы первый владелец недавно построенного дома, первые несколько лет вы можете очень мало платить.А при новом строительстве на большинство систем распространяется гарантия.

Однако, если вы купите захудалый дом с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть для себя мир боли, если купите старое жилье без предварительной проверки дома.

Сколько?

Когда в 2018 году Forbes проанализировал затраты на содержание и ремонт дома, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома за каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, запланируйте 167 долларов в месяц на создание своего фонда. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связанный: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны каждый год откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь существенный элемент общей стоимости домовладения.

Очевидно, все это средние значения. Если бы дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сократить бюджет. Точно так же, если вы можете выполнять большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию самостоятельно, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но, если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-то, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, следует увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию такой суммы может быть домашняя гарантия. Многие продавцы даже включают один на первый год в цену покупки.Гарантии на дом распространяются на сбои систем, таких как отопление и охлаждение, а также на бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за предстоящий ремонт. Это может спасти жизнь, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Затраты на покупку и продажу

До сих пор мы рассматривали только текущие расходы, составляющие стоимость домовладения. Но чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Перемещение не включено

Эти расходы не обязательно включают расходы, связанные с физическим перемещением.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем одинаковые. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто сталкиваются с более высокими затратами на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано большей частотой, с которой арендаторы склонны переезжать. Отчет Zillow о тенденциях в сфере потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов арендаторов переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с только 6 процентами домовладельцев. Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

Когда вы покупаете дом, вам следует ожидать, что вы потратите от 2 до 5 процентов от покупной цены дома на заключительные расходы.

Почему вариант? Что ж, разные штаты вводят разные законы в отношении покупок, и некоторые из них предполагают, что вы прыгаете через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Тем не менее, вы можете снизить свои расходы, выискивая поставщиков, отличных от тех, которые были предложены кредитором.

Связанный: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние расходы по ипотечному кредиту и как их снизить

В некоторых частях страны продавцы по традиции оплачивают часть или все расходы покупателей при закрытии сделки. И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы везде оплачивали эти расходы.

Коммерческие расходы

Если вам посчастливилось купить в месте, где продавцы обычно берут на себя расходы покупателей, то ожидайте цыплят, когда придет ваша очередь продавать. Эти 2–5% от покупной цены дома, скорее всего, окажутся на вашем счету.

Но самым большим разовым расходом, скорее всего, будет гонорар агенту по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к агентам по скидке, которые берут гораздо меньше, но предлагают услуги с минимальными излишествами. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

Связанный: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других расходов, прежде чем продавать.Например, вы получите пользу от уборки и расхламления своего дома. И вы можете зарабатывать деньги, инсценируя это. Вы можете сэкономить пакет, выполнив эти действия самостоятельно. Но учтите некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы рассмотрели основные расходы, составляющие общую стоимость домовладения. Фу! Некоторые из них были довольно страшными.

Так что это большое облегчение — добраться до элемента, который обычно делает все это стоящим.И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Это накапливается, когда цены на жилье растут. Даже с поправкой на инфляцию средние цены на жилье по стране выросли почти в четыре раза за 60 лет с 1940 по 2000 год.

При такой же покупательной способности каждого доллара, как и в 2000 году, средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году он составлял 119 600 долларов.

Не без риска

Конечно, мы все знаем, что такие долгосрочные выгоды вовсе не гарантированы, и уж точно не в течение более короткого периода времени.Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать большую часть шести лет.

Однако к третьему кварталу 2018 года только 4,1% заложенных в ипотеку американских домов все еще находились в состоянии «отрицательного капитала», то есть остаток по ипотеке превышал стоимость недвижимости.

Отрицательный капитал

Так почему же эти 4,1 процента все еще страдают? Это может быть частично связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была основным критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до одобрения ипотеки.

Но для многих более важным фактором является местная экономика. Это представляет особую опасность для тех, кто покупает (или покупает) в сфере, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко обнаружить, что у вас есть дом, в котором немногие хотят жить, потому что не могут найти работу.Таким образом, предложение домов превышает спрос, что приводит к снижению цен.

Цены на жилье снова растут

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время находятся на восходящей траектории. И они были в течение семи лет или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. — июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор ежегодный рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье на 5.1 процент — намного выше как инфляции, так и роста средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост на 4,8 процента. Это цифра, которую мы использовали в расчетах ниже.

Реальные примеры

За всеми теми числами, которые мы исследовали до сих пор, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает солидный пример. На самом деле мы сделали три таблицы: одну для стоимости владения жильем и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все получится — только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и на наших лучших знаниях на данный момент. И в таблице в основном используются средние показатели по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать здравый смысл и знание местности для создания собственных моделей на основе этого шаблона.

Предположения

Наша модель основана на покупке вами жилья на сумму 260 000 долларов (средняя цена существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) по ипотечному кредиту с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет.И мы предположим, что вы сделаете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и заплатите ставку по ипотеке в размере 4,45 процента, которая, по словам Фредди Мак, была средней для такого рода ссуды в течение недели, закончившейся 10 января 2019 года.

Получите котировки, чтобы узнать, какие ставки вам могут предложить. А затем используйте наш ипотечный калькулятор, чтобы узнать свои ежемесячные платежи в зависимости от размера вашего кредита.

Вы найдете цифры, на которых мы основываем наши другие цифры, в абзацах выше. Там, где это возможно и уместно, мы выбрали средний диапазон из них.

Однако по ремонту и обслуживанию мы поднялись выше. Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете существующий дом, поэтому вы не получите более низкие затраты, чем те, у кого недавно построенный дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, мы использовали оценку Insurance.com средней премии по стране в размере 1737 долларов США за жилье стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы исходили из того, что вы вносите относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов США, что составляет немногим менее 4 процентов от покупной цены.Пока ваш кредитный рейтинг не так уж плох, а другие ваши долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или Федеральном жилищном управлении (FHA).

Однако, если вы сделаете это, вам придется платить страховые взносы по частному ипотечному кредитованию. Период, в течение которого вам придется это делать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и типа выбранной вами ипотеки.

Мы предполагаем, что вы выберете ипотечный кредит Freddie Mac или Fannie Mae и освободитесь от PMI через 103 месяца.

Стоимость домовладения в цифрах

расходов Стоимость в год / первый год $
через 3 года, вы бы потратили $
через 5 лет, потратили $
через 10 лет, вы бы потратили $
15,112 45,335 75,558 151,116
Частное ипотечное страхование 1,250 3750 6 250 10 729****
Страхование домовладельцев* 1 737.00 5311 9021 18933
Налог на недвижимость * ** 3,795. 00 11,603 19710 41365
НОА / кондо сборов * *** 3,240.00 9.906 16827 35315
Ремонт и техническое обслуживание * 9,100.00 27822 47262 99188
Стоимость для продажи (5%) 13000 14963 16434 20776
Equity приобрел (39265) (68685) (155,515)
Итого 47234 79425 122377 221907

* Если предположить, что затраты продолжают будет расти в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов

**По данным Бюро переписи населения США, в 2018 году средний размер домохозяйства составлял около 2,5 человек. Таким образом, это средний налог на недвижимость на душу населения по стране x 2,5

.

*** Оплачивается только теми, кто покупает в заветном сообществе

**** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie/Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103

Выводы из таблицы

Вы можете быстро заметить, что домовладение становится более привлекательным, чем дольше вы живете в своем доме.Через 30 лет вы могли бы иметь дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если 4,8-процентный ежегодный рост цен на жилье будет продолжаться все это время с той же скоростью. И ваши самые большие расходы, основная сумма и проценты по ипотеке, обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть далеко впереди.

Но в этом упрощенном расчете не учитывается тот факт, что вы и ваши близкие должны были где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать жилье.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы за аренду. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете.

Стоимость аренды

Чтобы провести полезное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, давайте предположим, что мы ищем один и тот же дом для каждого: один стоит 260 000 долларов.

Арендодатели обычно ежемесячно взимают от 0,8 до 1,1 процента от стоимости дома.Так почему бы не выбрать среднее значение 0,95 процента? Это дало бы нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов США, что составляет 29 640 долларов США в год.

Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не сопоставимый дом, который покупает средний покупатель жилья. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не предлагают те же функции, что и дом.

Аренда может быть не вся

Поскольку арендаторы обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить к своим расчетам некоторые сопутствующие расходы. Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные депозиты, депозиты / сборы за домашних животных, сборы за въезд и сборы брокеров, а также что-то на более частые расходы на переезд, связанные с арендой.

Если вы недостаточно организованы, вы также можете время от времени подвергаться штрафным санкциям, наложенным вашим арендодателем. Одна компания, которая управляет многими объектами недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе:

  1. Плата за выдачу уведомления о просрочке платежа за 3 дня: 75 долларов США за каждое событие
  2. Плата за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов США за раз
  3. Штраф за пропуск встречи с поставщиком планового ремонта : 125 долларов за каждое событие
  4. Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз

Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать требования регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Будем считать, что вы идеальный арендатор.

Если вы выберете место с дополнительными удобствами, с вас может взиматься отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, посещение тренажерного зала или бассейна и другие услуги и удобства. Но давайте предположим, что вы бережливы и ничего не платите.

Коммунальные услуги

В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включили их в расчеты домовладения, поэтому не будем учитывать аренду.

Если ваша аренда означает, что вы не платите за них, вам следует соответствующим образом уменьшить расчет стоимости аренды. Однако имейте в виду, что ваш следующий домовладелец может быть менее щедрым.

Страхование арендаторов

Ваш арендодатель должен заплатить за страхование вашего здания. Но это не покроет:

  • Ваше личное имущество
  • Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта
  • Любая ответственность перед другими людьми, которую вы несете

Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют этого, чтобы сократить свой собственный риск. И сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество.

Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может обеспечить вам страховое покрытие личного имущества на 25 000 долларов с франшизой в размере 500 долларов. И это может также включать защиту ответственности в размере 100 000 долларов США. Мы будем использовать среднюю точку в 155 долларов в год для наших расчетов.

Инфляция для арендаторов

Домовладелец, купивший квартиру по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что ее первый платеж будет точно таким же, как и последний, и то же самое относится ко всем платежам между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярные пересмотры арендной платы.

Конечно, арендная плата может как снижаться, так и повышаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но общенациональная тенденция в течение нескольких лет была твердо восходящей.

Повышение арендной платы

Теоретически можно ожидать, что арендная плата будет тесно связана с индексами цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся ежемесячно получать 1 процент от стоимости дома, то арендная плата, которую они взимают, должна двигаться в соответствии с ценами на жилье.

Однако, как ни здрава теория, практика бывает разная. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно медленнее, чем инфляция цен на жилье. Таким образом, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 % в период с 1940 по 2000 г. Между тем медианные арендные ставки за тот же период выросли лишь на 112 %.

Итак, для наших расчетов ниже мы собираемся предположить, что арендная плата растет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1. 9 процентов. Некоторые прогнозируют такой же курс на 2019 год. Конечно, в какой-то момент он сдвинется. Но никто не знает, когда он изменится, насколько и даже направление его движения.

Стоимость аренды в номерах

Стол для арендаторов гораздо меньше. Это потому, что арендодатели несут большую часть постоянных расходов, с которыми сталкиваются домовладельцы.

Действительно, многим арендаторам нужно найти только арендную плату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят защиту, которую она обеспечивает.

Помните, что все цифры в таблице рассчитаны на годовой уровень инфляции в 1,9 процента.

расходов Стоимость в год 1 $ через 3 года вы заплатили $ через 5 лет, вы заплатили $ через 10 лет , вы заплатили $
Прокат 29640
153940 323,070
страхование съемщиков 155 474 805 1689
Итого 29 795 91 094 154 745 324 759

Конечно, вам не нужно снимать такой дорогой дом. Но покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой дом. Независимо от того, идете ли вы вверх или вниз по рынку, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю аренду — скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем средний дом.

расходов Стоимость в год 1 $ через 3 года вы заплатили $ через 5 лет, вы заплатили $ через 10 лет , вы заплатили $
Прокат 12,984 39,697 67434 141523
Арендаторы страхования 155 474 805 1689
Итого 13 139 40 171 68 239 143 212

После 30 лет

Через год или два, в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение — несмотря на все эти пугающие цифры в таблице домовладений.

Ничто так не иллюстрирует это, как расчет чисел за 30 лет. За этот период покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов.

Разница в миллион

Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни там, ни там.

За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора … ничего. И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, в то время как покупатель покончил с самой большой стоимостью домовладения. Между тем, ее собственность может продолжать расти в цене.

«Принудительная» экономия

Другим фактором, отличающим покупку от аренды, является то, что ежегодная выплата ипотечного кредита создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», т. е. вложенные деньги, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы.

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают в 90 225 27 раз в 90 226 больше богатства, чем арендаторы, в основном потому, что выплаты по ипотеке вынуждают их экономить, а не тратить.

Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно быть гораздо более дисциплинированным в отношении экономии, если вы не хотите уйти на пенсию в разорении.

Переезд

Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы своей ипотеки.

Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, которое потребуется вам, чтобы освободиться от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого — брать краткосрочные ипотечные кредиты, когда вы можете себе это позволить.или сделать то, что в конечном итоге делают многие: продать свой дом, взять не облагаемую налогом прибыль (для тех, кому за 55) и использовать ее для покупки менее дорогого дома за наличные. Прощай, платеж по ипотеке.

Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой

Аренда или покупка — это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть дополнительный элемент, который вы могли бы назвать Cents and Sensibility.

Арендаторы

У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными арендаторами. Они наслаждаются ощущением того, что их не связывают.Они могут свободно переезжать домой, в город, штат или страну, когда им заблагорассудится.

Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть вынужденным покинуть дом в следующем месяце или когда истечет срок аренды. Некоторых пугает перспектива надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость подчиняться ограничениям арендодателя во всем, от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы недовольны обогащением своих квартир.

Наконец, некоторые также рассматривают аренду как признак неудачи в игре жизни.Когда друзья детства и колледжа покупают дома, они могут чувствовать себя обделенными.

Домовладельцы

Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и больше вовлечены в жизнь своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы рассматривают свою собственность как знак успеха — часть американской мечты — и живут этим. Они также могут рассматривать это как обряд, подтверждающий их взрослость.

Некоторые также пользуются гарантиями владения недвижимостью, которые у них есть: их дом принадлежит им.И им нравится не набивать карманы арендодателя каждый месяц.

Но есть и более темные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их кредиты могут быть подводными. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что делать, если они отстают с ипотекой и должны терпеть лишение права выкупа? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и что они не смогут продавать. Как вы справляетесь со случайным арендодателем, когда вы находитесь за сотни или тысячи миль?

Эксперты

Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности владения жильем по сравнению с арендой.Но в одном они согласны, что нет единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Это сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье.

Сьюз Орман

Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от переезда в собственность, если вы:

  1. С большой вероятностью переедут в течение пяти лет или около того
  2. Имеют неудовлетворительную кредитную историю
  3. Не откладывали средства на случай непредвиденных обстоятельств
  4. Не имеют достаточно большого первоначального взноса

Некоторые из этих пунктов отличный совет.Другие более спорны.

Дэйв Рэмси

Дэйв Рэмси подтверждает: «Мы не рекомендуем снимать жилье как образ жизни». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман.

На самом деле, если уж на то пошло, он еще более консервативен, предполагая, что никто не будет покупать, пока полностью не освободится от всех долгов. Это хорошая цель, но ее достигают лишь немногие покупатели-новички.

Дэвид Бах

Дэвид Бах гораздо менее консервативен в отношении того, когда покупать дом.Он называет это «совершенным эскалатором к богатству».

«Я не хочу, чтобы ты ждал. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, чем позже», — сказал он в программе «Сделай это» CNBC в 2018 году. И привел примеры только трех ситуаций, в которых выгоднее покупать для того, чтобы арендовать:

  1. Когда вы скоро снова переедете
  2. Если вы не уверены в безопасности своей работы
  3. Когда вам скоро может понадобиться больше места для растущей семьи

Помимо этого, он выступает за покупку как можно скорее.

Джей Ди Рот

Дж. Д. Рот, известный как «Разбогатей медленно», более двусмысленен, чем другие, говоря: «Чем старше я становлюсь, тем больше я понимаю, что нет правильного ответа в вечных дебатах «Лучше арендовать или купить?»».

Он признает, что является домовладельцем уже 20 с лишним лет. Но он предполагает, что могут быть рынки, на которых аренда выгоднее.

Чтобы узнать, применимо ли это к тому месту, где вы хотите жить, он рекомендует найти местное соотношение цены и арендной платы (или соотношение P/R).Вы найдете два похожих дома, один для продажи и один для аренды. Затем разделите цену продажи на годовую арендную плату. Если результат меньше 12, покупайте. Если это 12-15, взвесьте свои варианты. Когда больше 15, арендная плата, говорит он. Только не забывайте о Cents и Sensibility!

На этом совете стоит закончить это руководство.

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Почему домовладение не должно быть обязательным условием финансовой безопасности среднего класса

Американские политики — как республиканцы, так и демократы — считают домовладение краеугольным камнем жизни среднего класса. Поэтому неудивительно, что жилищная политика США смещает игровое поле в пользу домовладения, а не аренды.Федеральная налоговая политика отдает особые предпочтения жилью, занимаемому владельцем, за счет вычета процентов по ипотеке и исключения прироста капитала. Местная политика землепользования позволяет строить дома на одну семью в большем количестве мест и с меньшим количеством барьеров, чем многоквартирные дома. Политическая риторика, опять же с обеих сторон, подкрепляет идею о том, что аренда жилья должна рассматриваться как временное состояние, промежуточная станция на пути к конечному пункту назначения домовладения. Конечно, у домовладения много плюсов, но есть и минусы.Вместо того, чтобы рассматривать домовладение как самоцель, директивные органы должны создать больше путей к экономическим возможностям и финансовой безопасности как для владельцев , так и для арендаторов .

Стабильное, достойное жилье в безопасном, здоровом сообществе является основной потребностью. Владеть своим домом — нет.

Жилье — это то, что экономисты называют «составным» товаром, т. е. отвечающим нескольким различным целям. Главными среди этих целей являются:

  • Приют. Жилье по своей сути является основной потребностью человека.Физические структуры защищают нас от непогоды, обеспечивают конфиденциальность и безопасность для сна, еды и хранения наших вещей.
  • Стабильность . Знание того, где вы будете жить в этом месяце и в следующем, и того, что вы будете платить арендную плату или ипотеку, обеспечивает стабильную основу для планирования и выполнения других социальных и экономических функций.
  • Местоположение. Место, где мы живем, определяет наш доступ к работе и учебе, а также близость к магазинам и услугам.
  • Богатство. В некоторых случаях жилье (в форме домовладения) может быть способом накопления богатства.

Одной из важных причин для переосмысления политической предвзятости в отношении домовладения является то, что меньше людей получат выгоду, поскольку демографические тенденции предполагают, что в США со временем будет снижаться уровень владения жильем. Доля домохозяйств, владеющих своим домом, меньше, чем почти 20 лет, и падение особенно велико для более молодых домохозяйств — когорты, которая вышла на рынок труда во время Великой рецессии и в годы восстановления:

Также важно помнить, что изменения в правах собственности не являются односторонним потоком: молодые люди начинают жизнь в качестве арендаторов, пока они не смогут позволить себе стать домовладельцами, а затем остаются домовладельцами до конца своей жизни. Скорее, отдельные лица и семьи проходят через периоды аренды и владения на протяжении всей своей жизни, и демографические изменения увеличат эти циклы. Молодым людям требуется больше времени, чтобы сформировать домохозяйства, завести семьи и купить свои первые дома. По мере старения бэби-бумеров многим пожилым людям потребуется сократить обязательства по содержанию домовладения. Когда пара, владеющая домом, расходится, один или оба часто становятся арендаторами. Кризис потери права выкупа привел к тому, что историческое количество владельцев потеряли свои дома, невольно став арендаторами.Некоторые домохозяйства, особенно проживающие в крупных мегаполисах, проводят большую часть своей жизни в качестве арендаторов, а не владельцев.

Домовладение может обеспечить стабильность и возможности для накопления богатства…

Домовладение предлагает некоторые финансовые преимущества по сравнению с арендой. Регулярные платежи по амортизируемой ипотеке — это механизм «принудительных сбережений», означающий, что домовладельцы выплачивают долг и накапливают собственный капитал с каждым платежом. (В течение первых нескольких лет ипотеки большая часть ежемесячного платежа приходится на причитающиеся проценты, а не на основную сумму.) Напротив, арендные платежи покрывают только потребительскую стоимость жилья и не накапливают сбережения. Владение собственным жильем также обеспечивает большую стабильность и предсказуемость расходов на жилье, чем аренда. Для типичного американского домовладельца с 30-летней ипотекой с фиксированной процентной ставкой наибольшая часть ежемесячных расходов на жилье остается фиксированной в течение очень длительного периода времени. Арендаторы знают свои ежемесячные расходы на жилье только в течение срока их текущей аренды, чаще всего в течение одного года. Предсказуемость жилищных расходов приводит к большей стабильности жилья для владельцев по сравнению с арендаторами.Переезд в другой дом является дорогостоящим и разрушительным, особенно для семей с детьми школьного возраста. Политики часто оправдывают сильную предвзятость в отношении домовладения в налоговой политике США, утверждая, что домовладение имеет побочные выгоды для окружающих сообществ. Исследования показали неоднозначные результаты в отношении заявлений о том, что домовладельцы являются лучшими родителями и, например, больше участвуют в гражданских и политических делах. (Возможно также, что политические процессы, в которых доминируют домовладельцы, способствовали росту стоимости жилья).

…но также создает финансовый риск и затраты на техническое обслуживание

Великая рецессия 2007–2009 годов стала суровым напоминанием о том, что, как и все финансовые инвестиции, домовладение сопряжено с риском. Владельцы могут получить значительный прирост богатства по сравнению со своими первоначальными инвестициями, но нет никаких гарантий против потери богатства — и рост цен на жилье сильно различается по США. По стандартным мерам диверсификации хранение значительной доли вашего богатства в одном объекте недвижимости является не оптимальная инвестиционная стратегия.Покупка дома в том же мегаполисе, где человек работает, еще больше увеличивает риск, поскольку стоимость местного жилья коррелирует с динамикой местных рынков труда. Кроме того, прирост богатства от домовладения был неравномерно распределен между американскими семьями по географическому и расовому признаку. Семьи чернокожих и латиноамериканцев сталкиваются с более высокими барьерами на пути к владению жильем и больше пострадали от жилищного благосостояния во время Великой рецессии. В то же время покупка и продажа дома сопряжена со значительными финансовыми и психологическими затратами.В сделках с недвижимостью участвуют несколько посредников — агенты по недвижимости, ипотечные брокеры, оценщики и жилищные инспекторы, — каждый из которых взимает плату. Покупка жилья является одним из самых стрессовых событий, которым подвергается большинство домохозяйств. В то время как арендаторы могут позвонить своему управляющему недвижимостью или инспектору по строительству, чтобы починить протекающую раковину или заменить разбитые окна, домовладельцы должны вкладывать свое время и деньги в содержание своих домов.

Три политики помощи арендаторам:

Принимая во внимание как затраты, так и выгоды, домовладение следует рассматривать не как конечную цель государственной политики, а скорее как один из возможных механизмов для достижения нескольких различных целей политики. Вместо того чтобы сосредотачиваться на том, как привлечь арендаторов к домовладельцам, лучше задаться вопросом для политиков: как политика может помочь как арендаторам, так и владельцам получить финансовые выгоды, связанные с владением жильем, при выборе срока владения, который наилучшим образом соответствует их финансовым потребностям, предпочтениям в отношении образа жизни и стадии жизненного цикла? Три области особенно важны для изменения политики.

  1. Поощрение разнообразного предложения жилья в перспективных районах

И арендаторы, и владельцы хотят, чтобы в районе были хорошие удобства: доступ к центрам занятости и транспорту, безопасные улицы, хорошие государственные школы, продуктовые магазины и другие основные бытовые услуги.Слишком часто местные законы о зонировании ограничивают строительство квартир в перспективных районах. В частности, во многих богатых жилых районах разрешены только отдельные дома на одну семью, которые являются самым дорогим типом жилья для покупки или аренды. Разрешение многоквартирных домов по праву во всех жилых районах — как это делает новый Комплексный план Миннеаполиса — существенно расширит доступ арендаторов к районам с высокими удобствами.

  1. Обеспечение большей предсказуемости и стабильности стоимости жилья

Одним из недостатков аренды является неуверенность в завтрашнем дне – как с точки зрения того, будете ли вы находиться в том же месте, так и с точки зрения того, сколько это будет стоить.Для семей с низким доходом нестабильность жилья в значительной степени является следствием отсутствия достаточного дохода для покрытия ежемесячной арендной платы. Предоставление большей поддержки дохода — будь то с помощью расширенных жилищных ваучеров или таких механизмов, как EITC — помогло бы этим семьям. На рынках, где стоимость жилья растет быстрее, чем доходы, даже арендаторы со средним и средним доходом могут быть не в состоянии компенсировать увеличение арендной платы по истечении срока аренды. Одним из способов защиты от роста арендной платы может быть расширение использования многолетней аренды (уже являющейся нормой для коммерческой недвижимости и жилой недвижимости в некоторых странах за пределами США).С. стран). Такие договоры аренды могут предусматривать заранее установленное ежегодное повышение арендной платы или могут привязывать изменения арендной платы к какому-либо индексу внешних затрат (аналогично механизму ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой). Другой обсуждаемой областью является расширение защиты арендаторов в соответствии с законами о арендодателях и арендаторах. Кризис 2007 г. привлек внимание к многочисленным информационным сбоям на ипотечном рынке, что побудило федеральные регулирующие органы предоставить больше раскрытия информации и другие средства защиты прав потребителей для покупателей нового жилья. Тем не менее, средства защиты арендаторов также должны быть тщательно разработаны, чтобы избежать непредвиденных последствий, которые наносят ущерб уязвимым арендаторам. (Я собираюсь вернуться к этому в следующей части.)

  1. Стимулирование сбережений и накопления капитала за счет диверсифицированного портфеля ликвидных активов

Тот факт, что домовладение стало стандартным механизмом создания благосостояния в США, создает проблемы для долгосрочных арендаторов, а также для домовладельцев в местах с застойной стоимостью жилья. Политики должны разработать альтернативные программы, в которых используются лучшие черты домовладения. В частности, разработка программ с «подталкиванием», извлеченными из поведенческой экономики, может имитировать механизм «принудительных сбережений» домовладения.Кроме того, любая программа накопления капитала должна предлагать профессиональное управление активами (поскольку большинство индивидуальных инвесторов не умеют выбирать победителей фондового рынка) и низкие комиссии за транзакции. (Это тоже та область, о которой ученые из «Инициативы будущего среднего класса» скоро расскажут больше. )

По-настоящему прогрессивная политическая повестка дня будет направлена ​​на то, чтобы сделать аренду дома — на год или на всю жизнь — более стабильной с финансовой точки зрения и более социально приемлемой для американского среднего класса.

Политики: следите за языком

После многих десятилетий, когда политические лидеры США считали владение жильем золотым стандартом, потребуются изменения в риторике, а также жесткая политика, чтобы помочь американцам перестать рассматривать аренду как крайнюю меру. Нынешняя политика в пользу домовладения не только несправедлива по отношению к домохозяйствам-арендаторам, но и не соответствует потенциалу страны в наращивании благосостояния. По-настоящему прогрессивная политическая повестка дня будет направлена ​​на то, чтобы сделать аренду дома — на год или на всю жизнь — более стабильной с финансовой точки зрения и более социально приемлемой для американцев среднего класса.

Кондоминиум или дом: на что обратить внимание

Если у вас возникли проблемы с поиском недорогого дома на одну семью или вы просто устали от аренды, кондоминиум может стать способом стать собственником жилья, а не погружаться в пучину конец.

Кондоминиумы, как правило, продаются по более низкой цене, чем дома на одну семью. Они предлагают значительно большую независимость, чем аренда, но вы не одиноки, когда дело доходит до технического обслуживания и ремонта. Кроме того, владение квартирой дает вам возможность накопить капитал, который вы можете использовать для первоначального взноса за свой следующий дом.

Эти факторы могут сделать квартиру отличным стартовым домом, хотя жизнь в квартире подходит не всем. Если вы хотите стать домовладельцем и хотите купить квартиру, а не дом, вот несколько моментов, которые следует учитывать.

Покупка дома может быть сложной. Поиск лучшего кредитора не должно быть.

Посетите сайт Own Up и найдите консультанта по дому, чтобы получить поддержку 1:1 по дороге домой.

Плюсы квартиры по сравнению с домом

Больше вариантов.Кондоминиумы могут составлять относительно небольшую часть общего рынка жилья США, но в некоторых районах, включая густонаселенные, дорогие города и места отдыха, кондоминиумы могут составлять значительную долю выставленных на продажу. По данным Национальной ассоциации риелторов, в прошлом году более 5 миллионов домов на одну семью перешли из рук в руки, в то время как на кондоминиумы и кооперативы пришлось всего 577 000 продаж.

Квартиры часто стоят дешевле, чем дома на одну семью, и эта разница может быть еще более заметной в дорогих районах.Согласно данным NAR, в декабре 2020 года средняя цена существующих отдельно стоящих домов на одну семью составляла 314 300 долларов, а кондоминиумов — 272 200 долларов.

Меньше усилий по обслуживанию. С квартирой вы не несете ответственности за внешнее обслуживание, такое как кошение, уборка снега или очистка водосточных желобов. Техническое обслуживание некоторых механических систем, таких как HVAC, электрические и водопроводные системы, также может координироваться ассоциацией домовладельцев. (Конечно, вы будете помогать оплачивать это обслуживание из ежемесячной платы за ТСЖ.)

«Даже если у них нет обслуживания на месте, у них, вероятно, есть множество людей, с которыми они работают все время», — говорит Ян Стерн, агент по недвижимости из Century 21 Beggins Enterprises недалеко от Санкт-Петербурга. Флорида. Это может сэкономить вам время на проверку продавцов. Также штатный экипаж уже будет знать постройки и юниты.

Дополнительные удобства. В зависимости от застройки может быть включен доступ к удобствам, которые вы в противном случае не могли бы себе позволить или не хотели бы поддерживать (например, тренажерный зал на территории, бассейн или отапливаемый гараж).Они также входят в ежемесячную плату за ТСЖ, поэтому Стерн рекомендует сосредоточиться на комплексах, в которых есть дополнительные функции, которые вы действительно будете использовать.

Потенциально более дешевая страховка. Расходы на страхование квартиры могут быть ниже, чем на страхование домовладельцев, поскольку вы в основном страхуете свое имущество. Важно проверить страховой полис ТСЖ, чтобы убедиться, что ваш собственный полис покрывает любые пробелы в страховом покрытии.

Минусы квартиры по сравнению с домом

Правила и положения. У вас не будет такой автономии, как в доме. Правила ТСЖ могут ограничивать то, что вы можете делать как в доме, так и за его пределами, например, можете ли вы иметь домашних животных и когда вы можете посещать места общего пользования.

Отсутствие конфиденциальности. В квартирах обычно меньше уединения, чем в отдельном доме, с общими стенами и местами общего пользования. Мало того, что ваши соседи находятся рядом, но если соседняя квартира используется в качестве краткосрочной аренды, вы, возможно, не сможете рассчитывать на наличие постоянных соседей.

Когда дело доходит до субаренды, «узнайте, сколько раз в году и сколько дней подряд» можно сдавать квартиру, предлагает Стерн.Долгосрочная аренда может подойти — возможно, вам даже захочется сделать это в один прекрасный день, если вы съедете, но сохраните квартиру в качестве инвестиционной собственности. Но постоянная текучка от краткосрочных арендаторов или ежегодные всплески больших вечеринок могут быть гораздо менее желательны.

Сборы ТСЖ. Плата за ТСЖ увеличит ваши ежемесячные расходы сверх выплаты по ипотеке, хотя важно учитывать, как они соотносятся с владением домом на одну семью в вашем районе. Например, если ваши платежи по ТСЖ включают в себя коммунальные услуги, такие как вода, и такие услуги, как вывоз мусора, это счета, которые вы также оплачивали бы в доме.

Но если вы будете платить за дорогостоящие удобства, которыми никогда не воспользуетесь, или за некачественную внешнюю модернизацию, возможно, вам будет лучше жить в доме или, по крайней мере, в другом жилом комплексе.

Вопросы перепродажи. Если вы знаете, что ваша квартира станет для вас стартовым домом, не помешает подумать о перепродаже при покупке, тем более что продать квартиру может быть сложнее. Если ТСЖ плохо управляется, покупателям может быть труднее финансировать квартиру, потому что кредиторы не хотят вмешиваться.Комплекс, в котором постоянно продается несколько квартир одновременно, может быть красным флагом для покупателей, а также может означать, что вы будете сидеть в непроданной квартире дольше.

Чтобы лучше подготовиться к продаже, Стерн рекомендует купить квартиру с двумя спальнями, если вы можете себе это позволить.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.